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2012年被喻爲貴陽樓市“最好與最艱難並存”的一年,對於購房者而言,市場供應量加大,開發商爲了消化存量,多重營銷手段齊齊上陣,購房者的選房空間大大拓寬;而對於賣方市場,如何在個別大盤“以價換量”的營銷攻勢之下搶佔市場,甚至另闢新徑成功突圍,可以說衆多開發商共同走過了有驚無險的坎坷之年。
回眸2012年,最有發言權的依然是市場,在購房者與開發商的觀望對峙之中,樓市博弈格局也在悄然發生變化。
最“搶手”戶型:70-100平方米成爲主流
在剛需市場佔主導的前景下,緊湊、實用的小戶型成爲市場最熱銷戶型。
2012年貴陽樓市上,均價4000元/平方米出頭的花果園項目佔據了全市超過一半的市場份額,加上均價同樣只是4000元/平方米出頭的未來方舟,兩個樓盤佔據了全市五分之三的市場,決定了去年貴陽樓市是絕對的剛需井噴之年。也正是爲了迎合剛需購房者的置業需求,市場上的戶型面積大多偏小,從數據上也得以清晰地表示出來。
據築房網實時簽約數據(備案前)統計,2012年貴陽市除三縣一市外,商品住宅(不計經濟適用房)共計銷售95632套,建築面積9633625平方米,同比增長率分別爲106%和91%。銷售套數的增長率比銷售建築面積的增長率高出15%,說明銷售建築面積的增加情況不及銷售套數,也即是說2012年銷售的房屋戶型面積較2011年小,平均戶型面積去年比2011年小8平方米。
在去年銷售量超千套的樓盤中,花果園項目、綠地伊頓公館、保利雲山國際、萬科勁嘉·金域華府幾個樓盤的平均戶型都在100平方米以下,其中保利雲山國際的平均戶型面積最小,爲88平方米。未來方舟、美的·林城時代、一鳴。寬城國際、貴陽·恆大城、中鐵逸都國際、中天會展城的平均戶型面積在100平方米以上,面積最大的是中天·會展城,平均戶型面積爲130平方米。
去年佔據全市超過一半市場份額的花果園項目,其產品線相當豐富,從50平方米、60平方米、70平方米、80平方米、90平方米,一直到160平方米均有,一房、兩房、三房、四房一應俱全。該樓盤最早推出的一期產品,戶型面積相對大一些,平均戶型面積主要集中在80-110平方米左右。
以剛需爲主要消費羣體的綠地伊頓公館,戶型面積在77-130平方米,其中兩房戶型總價相對低一些,銷售情況略好於三房戶型。記者在採訪中瞭解到,通常情況下,兩房戶型由於總價相對較低,銷售速度相對快一些,其中更加緊湊實用的戶型最好賣。
最“搶眼”產品:花園洋房現“反攻”勢頭
去年,尤其是下半年,以花園洋房爲代表的改善型購房需求逐漸得到釋放,其中表現較爲突出的就是中渝第一城、美的林城時代等樓盤的花園洋房熱銷。
在經歷了上半年剛需戶型的“一統天下”之後,進入下半年幾個大盤的洋房組團來勢洶洶:保利公園2010墅院洋房、保利溪湖湖岸洋房、中渝第一城複式洋房、觀府壹號濱水洋房,加上美的林城時代、遠大生態風景、藍波灣新天衛城,下半年市場可選上可供選擇的洋房項目達到近10個,迅速吸引了改善性購房羣體的置業目光。
雖然早在2005年左右,貴陽市場就已有首批花園洋房露臉,但是時隔7年之後捲土重來的花園洋房卻帶給了購房者更豐富的選擇。面積上,花園洋房不再是大戶型的代表,中小戶型花園洋房的出現迎合了衆多改善性購房者對於居住品質的升級換代需求,如中渝第一城的花園洋房面積從107平方米到198平方米,美的林城時代花園洋房的戶型面積從128-240平方米,使購房者的選擇空間更寬;而品質上,洋房也不斷向別墅品質靠攏,位置規劃於小區內的優質景觀區、使用材質與別墅類高端產品同步、前庭後院甚至地下室的大面積贈送,這些都使得購房者不得不對花園洋房刮目相看。
2012年花園洋房的集中出現,從一定程度上打破了剛需戶型的壟斷地位,也被視作開發商通過產品差異化爭奪市場的有宜嘗試,而多個花園洋房產品的開盤熱銷,則充分驗證了這一突圍的成功。在2013年,這樣的突圍勢頭有望更加猛烈。
最“實在”營銷:面積贈送成“砝碼”
“花園洋房最大贈送面積180平方米”、“買兩房得三房,買三房得五房”、“實際得房率超過135%”……通過贈送面積提高房源得房率,提升產品附加值,可以說是2012年開發商衆多營銷手段當中最有效力的營銷手段。
據記者不完全統計,2012年貴陽在售樓盤當中,買房送面積、送空間的樓盤超過六成,雖然國家宏觀調控不斷加碼,但仍然有開發商憑藉贈送面積所產生的高附加值產品,贏得市場認可。
據瞭解,當前市場上面積贈送的戶型一般通過兩種方式實現,一種是贈送某個空間一半的面積,如陽臺、入戶花園等,而這些空間購房者往往可以通過實際使用需求進行靈活的空間改造,提高空間利用率,這類贈送常見於中小戶型當中;另一種則是全面積空間贈送,開發商通過打層高“擦邊球”等方式,實現買底層送上層或者地下室等大面積空間的贈送,而此類贈送主要出現在花園洋方、別墅等中高類戶型當中。目前,前一類帶有“贈送面積”戶型的價格與一般戶型的價格懸殊不大,而後一種的價格相對較高,但仍然是開發商吸引購房者的重要賣點。
對於“贈送面積”一這營銷手段在2012年受到的廣泛認可,業內人士分析認爲這一現象說明當前市場背景下,通過提升產品附加值贏獲市場已是勢在必行,除了贈送面積,2013年開發商可能更多從提升配套層次,提升樓盤物業服務水平,以及改善社區環境等方面着力,對於樓市整體品質的提升將起到深遠影響。(記者趙寧楊貴蘭)