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廣州商業地產項目,鑫耀大廈1-4層裙樓可謂命途多舛。
該項目由廣東耀華房產開發有限公司(下稱“耀華”)開發。爲將物業順利出售,耀華與代理商廣州偉國投資集團有限公司(下稱“偉國”)簽訂了包銷合同,偉國要包銷回款3億元;偉國若超額完成銷售,超出3億元的部分無論是資金還是物業都歸偉國所有。
偉國將物業包裝命名爲萬麗國際皮具城,以高額返租爲誘餌,將商鋪以原價2倍多的價格出售。後偉國因非法集資案東窗事發,資金鍊斷裂,被迫破產。
開發商耀華經過權衡後,最終出面收拾殘局,處理該項目返租問題,並順勢將偉國未售物業納入囊中,並改名爲耀樺國際皮具城。
然而,更令花高價買商鋪的業主們想象不到的是,由於耀華內訌,無心管理商鋪,又將餘下物業打包變賣給寶達投資。然而寶達投資也是無心持有,找來新的代理方再謀變現。
新的代理方越和集團卻變本加厲,不僅打出高額返租的噱頭,還聲稱40年總收益將高達36.9倍,並將該項目更名爲“越和國際皮具城”。
然而,多次遭變賣的越和國際皮具城能否改變命運仍是一個未知數。
知情人士稱,由於簽訂高額返租的主體不是開發商,開發商在事發後往往能置身事外。
就這樣的質疑,時代週報記者採訪了耀華辦公室主任袁龍。他說:“這些事情我都不是很清楚。他們(指第三方)有不利的說法就不利吧,公道自在人心。”說完便匆匆掛掉電話。
一轉手賣價高了一倍多
桂花崗皮具商圈,坐落着數十家皮具城。
2013年1月18日,已經更名爲越和皮具城的鑫耀大廈1-4樓裙樓打着“三元里全球皮具之都唯一在售”的旗號招徠買家,並以“高額返租”作爲誘惑。
這一幕似曾相識。2010年1月,萬麗國際皮具城在偉國的操縱下就是以“高額返租”作爲誘惑吸引小業主來購買。只不過,偉國卻最終遭遇覆滅。
據悉,當年,爲將商鋪賣出去,耀華地產與偉國簽訂包銷協議,主要內容爲:偉國一次性繳納保證金4000萬元;無論偉國以單價多少出售,偉國要包銷回款3億元。
耀華通過這種手段,順利將鑫耀大廈的商鋪轉手。而偉國卻看中了裏面的巨大利潤空間。
因爲處於桂花崗皮具商圈,所以偉國將鑫耀大廈的商鋪包銷後,將其命名爲萬麗皮具城,成立了廣州萬麗皮具市場有限公司(下稱“萬麗公司”)進行管理。當時出售的商鋪是318間,建築面積爲8000平方米左右,以3億元左右的總價計算,這些商鋪的單價約4萬元/平方米。
偉國爲銷售商鋪,經包裝後,承諾5年內享受8%的返租。而當時買家籤兩份合同,一份是商品房買賣合同,公司是耀華地產,一份是租賃合同,公司是萬麗公司。
偉國當初只出售了160餘間商鋪,至於原因,時代週報記者採訪中得知這樣一個版本:偉國已向耀華回款了3億元,因爲單價很高,所以偉國實際收益甚豐,如果再銷售回籠資金,怕耀華反悔,剩下的商鋪就自己持有。
商鋪業主張先生對時代週報記者表示,他的商鋪是在2010年1月份買的,商鋪在四樓,但是單價是10多萬元/平方米,當時賣價便宜的也有5萬元/平方米,有些臨街首層鋪面可高達40萬元/平方米。如以這樣算來,偉國一轉手,就賺取了一倍多甚至是數倍的利潤。據粗略統計,偉國詐騙的資金接近10億元。
然而好景不長,8月中旬,偉國的董事長楊衛國涉嫌非法集資,被廣州市公安局經濟犯罪偵查支隊正式控制人身自由,並查封了銀行賬戶。
偉國式金融傳銷
偉國的前身爲廣州博宣文投資有限公司,成立於2004年,原始股東並不是楊衛國,而是另三位自然人,註冊資金1000萬元。2006年,楊衛國接手全部股權。
從2007年開始,偉國集團在未取得從事金融業務經營資格的前提下,組成龐大的招商經營團隊,將承租來的物業,裝修成偉國服裝、精品、鞋都、數碼等商貿城。通過出租1-15年經營權,一次性投資返租,年回報率可達8%-30%,同時以期滿後一次性返還本金等作爲誘餌,在2007年6月-2010年10月,先後誘騙1249人簽訂租賃合同、委託投資經營合同,非法吸存公衆存款3.47億餘元,造成918人損失2.62億元。工商資料顯示,偉國的營業執照在2010年12月2日被吊銷。
與常規的產權鋪返租不同,偉國採取的手法是無產權商鋪返租:將某產權物業整體租賃下來,一般籤15年以上的合同,再將使用權出售給小投資者,並許以高額返租回報,同時也將部分商鋪以一定的租金出租給經營者。
這樣一來,偉國有兩大資金支出:一是物業所有方的租金;二是投資者的返租。而其卻從投資人那裏一次性拿到了一大筆錢。偉國真正的目的不在於經營旗下的物業,而是拿着從投資人那裏融來的資金去做別的投資。“偉國所做的其實是金融傳銷,利用高額返租回報把投資客的錢圈進來,前面人分後面人的錢,傳到最後無法維持下去,投資者就倒黴了。”知名地產專家韓世同表示。
2009年,偉國向長沙擴張,地處長沙的廣州服飾城招商。然而因資金鍊斷裂,返租未兌現,直接導致廣州服飾城運作基本癱瘓。此事件迅速產生連鎖反應,波及到了在廣州的偉國,也讓包括廣州在內的其他項目的數千投資者陷入恐慌。
偉國在廣州有三個商貿城項目,分別是偉國商貿城、偉國鞋城和偉國通訊數碼城,這三個項目就有5000多個商鋪。
2009年8月中旬,一紙《告客戶書》落在投資者的手上,《告客戶書》稱,因偉國經營出現問題,致資金緊張,政府部門已凍結了偉國集團及其股東的所有財產,控制偉國的老闆及核心人員的人身自由,並正協商解決辦法。
9月份,處於保外就醫期的偉國老闆楊衛國現身,稱“過往投資了無產權商鋪並非我的問題,主要是商鋪多是村產業,本身並無產權證” 。
而偉國的餘波從無產權物業殃及有產權物業,萬麗皮具城業主同樣沒收到返租,且早已過了租賃合同的約定開業期,但萬麗公司的老闆卻悄然失蹤,租賃合同同樣成爲一紙空文。
廣東唯傑律師事務所律師王美舟向時代週報記者分析,高額返租的特點是,籤商品房買賣合同和租賃合同的不是同一家公司。建設部在《商品房買賣管理辦法》中禁止返租銷售,換一個管理公司返租只是一種手段,也是在打擦邊球,規避法律。但是,這類管理公司卻多是由開發商成立,當然不排除代理商因爲包銷利益巨大而自己成立管理公司。這類公司經營成本很低,出事後,可以註銷,也可另設新的公司來替代,就是所謂的皮包公司。
但是,買家卻最容易陷入高返租的溫柔陷阱。“一是返租租金很高,買主會認爲其實際支付金額並不高。二是買家將開發商和管理公司混爲一談,實際上管理公司卻沒經濟實力。”王美舟對時代週報記者表示。
一位不願具名的知情人士對時代週報記者表示,高返租的另外一個潛規則是,在商鋪沒賣完之前,承租公司返租是正常履行,但是一旦商鋪賣完了,承租公司有可能停止支付,高返租只是一個爲賣鋪而專門製造的幌子而已。由於籤租賃合同的並不是開發商,開發商在事發後往往能置身事外。
耀樺皮具城再被變賣
然而,偉國事件發生後,耀華卻不得已站了出來。
當初偉國銷售商鋪後給耀華的3億元資金中有2.5億元被耀華的大股東抽走,而耀華的資金賬戶也被凍結,抽走的2.5億元很可能被定性爲贓款,餘下還沒有來得及銷售的158間物業也被查封。
不得已之下,一直在觀望的耀華終於站了出來,一方面起訴偉國,撇清與偉國的關係,稱對方只是代理商;同時聲稱其對返租合同不知情,而另一方面卻給偉國老闆一筆費用,與其達成協議,使其不反訴,促其出局。
按照當初的包銷協議,未售的158間物業應是歸偉國所有。但耀華爲將其解封並據爲己有,卻讓負責大廈住宅管理的物業公司廣州鑫耀物業管理有限公司(下稱“鑫耀物業”)出面,履行業主與偉國的返租協議,利益得到保障後,業主不再提起訴訟。而耀華賬戶和餘下物業也被解封,被抽走的2.5億元資金也可以安全運作。
“當時我們是和萬麗公司籤的租賃合同,但是這公司垮掉以後租賃合同就被耀華收回去了,換成了和鑫耀物業籤租賃合同。”上述商鋪業主張先生對時代週報記者表示。
2010年12月29日,耀華給商鋪業主簽訂了一份承諾函,內容是:“我司未出售的158間商鋪在5年租賃期內,用於承擔簽訂《租賃合同》的擔保,在2015年7月27日前保證不銷售,如果銷售,則保證以銷售回籠資金優先一次性支付業主全部剩餘租金。”
此後,耀華將皮具城改名爲“耀樺國際皮具城”,重新定位包裝。但是直到2012年3月28日,耀樺皮具城才正式開業。但此後耀華卻幾乎無作爲,放任皮具城的經營。而隨着周邊市場的迅速擴容,耀樺皮具城商家客流量被分流,生意極爲慘淡。2012年11、12月,一些商家不得已與耀華皮具城簽訂了退場協議。
耀華無心經營的背後,與其內部紛爭緊密相關。耀華大股東獨自抽走2.5億元資金,引起了小股東極度不滿,接走剩下一半物業。不過其卻無意持有,而是尋求買家,後將這些物業以1億多元一次性賣給一家名爲寶達投資的投資商,再次置身事外。但是寶達投資亦無心持有,再次找來了新的代理商出售餘下物業,耀樺皮具城再次被變賣,隨後更名爲“越和皮具城”。
越和操作手法如出一轍
耀樺皮具城被變賣後,越和集團以40年總收益近37倍來吸引人購買,其手法和偉國如出一轍。
越和國際皮具城一樓的大廳,被暫時包裝成銷售中心,2、3、4樓已經人去樓空,原有租戶或已退場或暫時退場。該皮具城於去年12月底開賣,計劃在今年4月1日正式開業。該項目對外聲稱投資組合方是耀華地產和寶達投資,寶達投資的子公司置佳商業負責商鋪的全程營銷,代理方是越和集團,但是產權卻歸寶達投資所有。
“你不用擔心場子旺不起來,越和都是帶着5000萬元資金進場的,是自負盈虧,所以,他一定會做旺這個場的。”越和皮具城銷售主管何汶諾對時代週報記者表示。
越和國際皮具城平面圖顯示,目前仍是318間商鋪,而現在所出售的商鋪,就是當初偉國未售、後被耀華收走並承諾不賣卻賣給寶達投資的158間商鋪。
而這些商鋪的出售手段仍然類似,即買主與寶達投資簽訂商品房買賣合同,但是卻需和越和簽訂租賃合同,以越和承擔返租。並且所有商鋪須由越和統一經營管理3年,3年內買家可享受返租,分別爲4%、6%、8%,3年後買家可自行處理。
該皮具城銷售中心表示,除其中150個商鋪的產權不出售,經營收益由寶達投資和越和集團五五平分外,其餘都出售。
而當記者問及當年偉國賣出的商鋪怎麼處理時,何汶諾卻對記者如此表示:“我們接手前,這皮具城其實是沒人管理的。偉國是經濟犯罪,實際上他們出售的僅僅是經營權,並且偉國出事後,錢都已經退了。現在我們賣的商鋪是有40年產權的,產權證買後30天就可以拿到。”
這明顯經不起推敲,越和國際皮具城一半商鋪是由當初160名業主籤《商品房買賣合同》買下的,直接享有產權,只不過還沒拿到產權證。而商鋪的業主以及鑫耀大廈的一部分住宅業主也以耀華地產遲辦房產證爲由提起訴訟,早已立案。而據接該案的律師稱,房產證很快就可以拿到了。
“返還的租金是沒斷,但不知道以後怎樣。有一點是,當初耀華以承諾不出售餘下商鋪作爲租賃合同的擔保,如果出售就一次性付給我們剩餘租金。但現在越和國際皮具城出售的商鋪就是以前餘下的,耀華違約了,但是卻沒有一次性付餘下租金,現在一直是僵在這裏。”商鋪業主張先生對時代週報記者表示。
目前越和國際皮具城的均價至少在12萬元/平方米以上,且臨街首層的價格更是天價。宣傳單列出的投資金算盤顯示:“商鋪40年可取得租金7867萬元,頂手費約3190萬元,總收益高達11057萬元,40年總收益高達36.9倍以上,平均每年翻1番。”
但是,越和國際皮具城今後的經營情況纔是關鍵,否則,這些理想的收益數據都是浮雲。越和國際皮具城銷售主管表示:“越和一直是做一個旺一個,之前有成功案例在先,越和經營的商鋪市值有10億元左右。現在越和更是自負盈虧,每年又保證有一定量的廣告投入,一定會做旺。”資料顯示,越和運營的項目有中六電腦城、越和仰忠精品批發商場、廣州越和(國際)眼鏡城等。
雖然眼下誇得天花亂墜,但是經歷幾番糾葛之後,越和國際皮具城的未來走向,仍是一個未知數。
(本報聯合廣東電視臺房產頻道聯合報道)