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剛需與改善客羣一直是樓市不可或缺的主力需求,2012年政策背景下,剛需成爲當之無愧的樓市主角,2013年也已啓幕,兩類購房羣體新的一年裏將出現怎樣的需求變化?市場上哪些產品又將迎合需求呈現亮點?也許購房者本身最有發言權,而與此同時,隨着賣方市場向買方市場的慢慢過渡,市場需求也從一定程度上體現出開發商的產品研發方向。
調查一:剛需市場理想戶型功能更強大
2012年可以說是不折不扣的樓市“剛需年”,業內人士預測,今年剛需市場的主導地位不會徹底改變,而剛需羣體對產品需求的變化將直接影響產品結構和開發商的市場定位。
記者通過隨機的方式對50餘位剛需購房羣體進行了調查,結果顯示,近60%在今年有購房打算的剛需購房者理想的戶型是總價不高的兩房產品,基本上所有的購房者都希望所購買的產品帶有附加贈送空間;30%的購房者傾向於佈局緊湊又不失舒適性的三房戶型,10%的剛需購房者出於經濟承受能力的考慮,首次置業會選擇一房戶型。
調查中,不少以購買婚房爲目的的剛需購房者表示,兩房是最基本的考慮範疇,一方面總價和首付易於控制,另一方面長遠打算,過兩年家庭中有了孩子,也不至於非換房不可,當然如果能有幾個平方米的“灰色”空間是最理想的,像2012年出現得比較多的“兩房變三房”戶型,只要空間有實用性,自然是理想首選。
受調查者中,選擇“小三房”的購房者,多數都是從未來的換房成本考慮毅然選擇較大面積戶型。這部分購房羣體普遍認爲,隨着子女成長、家庭人口的擴充,對書房的需求日漸增加;或者,家中有老人需要同住,三代同堂,則傳統的兩居室已不能滿足家庭日常生活中的工作、學習和生活所需,戶型緊湊的“小三房”則成爲不二之選。接受調查的購房者表示,動輒40、50萬元的房價,10—20年的房貸已令不少家庭不堪重負,以其過幾年爲換房糾結,不如“一步到位”,以滿足更多家庭居住的功能需求。
分析:剛需市場今年仍將供需兩旺
2012年受到剛需人羣追捧的中小戶型市場前景如何?高策地產服務機構副總經理關心認爲,自2011年調控以來,受到限購政策的影響,仍然能夠活躍在住宅市場的需求以首次置業羣體爲主,這部分客羣由於自身承受能力限制,多會選擇較低總價的中小戶型,而2013年基於國家房地產調控的政策面仍將延續的影響,因此今年中小戶型產品仍將是市場主推戶型。
另一方面,去年佔據了相當大剛需市場份額的花果園、未來方舟等超大盤,今年仍將持續放量,受供應量的影響,剛需羣體仍然會是這些大盤今年角逐的主要市場。2013年,開發商在產品細節上將做得更精細,節約了以往過多的“公共空間”,戶型緊湊使得房屋利用率增加,提升了產品附加值。繼去年低首付、送面積等營銷手段之後,今年剛性需求市場會走差異化路線,更加關注產品細節和產品的附加值,說到底就是拼產品、拼服務。
貴州財經大學房地產教研室主任夏剛認爲,目前貴陽氣候資源優勢和省會城市的高首位度,市場供應範圍已充分向省內地州市及周邊省外城市輻射,這些潛在的市場需求都不容低估,貴陽城市化率的加快也是中小戶型增長的又一依託,未來幾年中小戶型並未過剩,需求依然緊缺,供需兩方都不會出現減弱趨勢。
調查二:改善性需求更青睞高品質住宅
雖然行業人士普遍認爲,今年樓市剛性需求市場將熱力不減,然而改善性需求市場卻同樣不容低估,今年改善性需求的風頭會遠遠勁過去年,那麼2013年打算買房的改善性客戶羣又有哪些需求上的變化將呈現?
記者對近50位以改善性需求爲目的的購房者進行了調查,調查結果顯示,絕大多數改善性購房者都將資源環境較好的大戶型產品作爲購房首選,而去年市場上受到追捧的花園洋房產品成爲不少改善性買家的理想之選。此外,也有一些購房者對近年來出現的大平層產品表現出相當興趣,不過此類產品目前在貴陽並不多。
與剛需買家關注的側重點不同,改善性需求購房者大多有一定經濟實力,對樓盤地段、環境、品質、配套等均提出了更高的要求。同時,品牌房企成爲了改善性買家的置業前提。由於大戶型總價較高,而且多爲自住型客戶購買,大多買家短時間也不會考慮將此出手,所以,他們在購買的時候,會比較看中看好房企本身的實力,並將優質的服務作爲樓盤保值增值的重要前提。
分析:改善性置業今年或是好機會
受2012年“剛需爲王”的市場氛圍主導,各大樓盤紛紛通過加推小戶型撬動剛需市場,而樓盤中的中大戶型日漸成爲存量產品,進入歲末衝量期,改善型房源逐漸加大了推盤的力度,由於剛需小戶型經過了一段時間的激烈競爭,大部分項目放緩推盤速度,改善型產品擁有了較大的入市空間。
“改善性買家今年在市場上所佔份額會高於去年,一方面會有一部分開發商通過對改善性需求市場的佔有釋放個別大盤的放量壓力,另一方面,一些高品質、個性化的改善性產品今年的關注度會更高。”高策地產服務機構副總經理關心認爲,“2012年推出花園洋房的項目不少都受到了市場認可,成交價格也確實不錯,並使得不少樓盤在市場上成功突圍。而在2013年花園洋房則可能出現一個量上的爆發增長,尤其是一些綜合性大盤,希望通過產品差異化來突圍個別大盤對剛需市場的壟斷,都會選擇花園洋房這一當前市場接受度較高的產品。”
價位趨向合理,產品線更爲豐富,今年或者是改善型買家出手的好時機,業內人士分析認爲。(記者趙寧楊貴蘭)