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多家房地產服務管理機構的統計數據顯示,深圳今年將有300萬平方米左右的新增寫字樓供應,其中甲級寫字樓的供應量近50萬平方米,而與之對應的是,深圳去年甲級寫字樓吸納量只有16萬平方米。從統計數據看,深圳今年將迎來寫字樓供應的洪峯,多家機構提醒這將導致空置率上升和寫字樓招租壓力增長。
不過也有樂觀的聲音認爲,一方面,這些“天量”供應寫字樓不會同時入市,將會分期分批入市,以稀釋實際供應量;另一方面,這些新增供應寫字樓中也有不少是企業自用辦公面積,企業將自身消化一部分;同時,內資企業正代替外資企業成爲深圳寫字樓的主力需求方,金融、消費、法律、設計、電子等行業都將逐漸吸納和消化未來深圳新增寫字樓供應量。
業內人士提醒,預計短期之內甲級寫字樓租金將面臨向下輕微調整的壓力,而空置率會有所上升,到時投資市場將被看淡,會導致寫字樓平均售價會有小幅下滑。由於租賃市場壓力加大,預計整棟物業出售機會也將增加。
供應量壓力大▶▶
今年新增甲級寫字樓爲去年4—5倍
去年底,位於南山中心商圈的田廈國際中心寫字樓部分正式交付使用,新增約67800平方米的甲級辦公面積。記者瞭解到,這一項目較早前開始預租,目前已成功吸引如國內外大型金融、房地產、通信電子等行業企業進駐,但入駐率仍只達到近三成。而正是由於這一甲級寫字樓的入市,南山甲級寫字樓的空置率繼續攀升,達到15.38%。
根據統計,深圳將在今明兩年迎來寫字樓的供應洪峯,屆時深圳寫字樓的空置率或將進一步推高。高力國際的報告顯示,2013年,預計深圳有包括福田科技廣場、SCC深長城金融中心、招商局廣場等約51.6萬平方米的新增項目落成入市,基本都位於福田區和南山區。
而來自仲量聯行的監測則顯示,2013年深圳有7.2萬平方米的中航中心、3.8萬平方米的榮超大廈、16萬平方米的深圳證券交易所大樓、7.9萬平方米的世紀匯廣場以及10.7萬平方米的招商局廣場等項目入市,但這些項目多是以單一產權爲主,這就意味着這些項目除自用外將主要以租賃的方式面向市場。“2013年將有46萬平方米新增甲級寫字樓供應竣工,相當於2012年的4—5倍,供應量壓力逐步增加。”仲量聯行深圳商業地產部主管夏春毅表示。
高力國際華南區董事總經理林國東告訴記者,深圳新供應的甲級寫字樓依然是以福田和南山爲主。其中福田中心區仍是大面積租賃成交的集中區域,而羅湖的寫字樓空置率保持平穩下降趨勢;南山區由於在甲級寫字樓市場仍處於起步階段,供應體量大,因此空置率繼續保持在較高水平。
另外值得注意的是,不斷上升的租金成本正在催生一些租戶的觀望情緒,尤其是有大面積需求的租戶,他們的擴租和遷址需求被暫緩並計劃向非中心區域分散。
租金上漲受阻▶▶
市場活躍度下降不利消化新增供應量
另一個不利於寫字樓新增供應量消化的因素就是,目前深圳寫字樓的租金上漲受阻使得這一市場的活躍度也在降低。戴德樑行華南區研究部張曉端告訴記者,一些新樓空置面積較多、招租壓力較大,便適當降低租金或是延長免租期等優惠條件吸攬客戶,而這使得寫字樓租金上漲受阻,降低了投資回報的預期,加上售價高企、佔用資金大、商業樓宇貸款收緊等原因,導致2012年深圳寫字樓買賣市場活躍度較低,全年一二手成交面積同比減少39%,爲近年來的最低點。而未來深圳寫字樓買賣市場仍將受制於租金上漲壓力與“評估價徵稅”的政策影響。
根據世聯地產的統計,2013年深圳二級市場銷售型寫字樓預計新增供應量超過100萬平方米,主要集中於福田區與南山區;供應量急劇增長,超過過去3年市場供應總量。而在租賃市場,2013年二級市場租賃型寫字樓預計新增供應量近200萬平方米,主要集中於南山區,供應量同比2012年上漲42.9%。
世聯地產集團工商寫字樓事業部總經理張栩哲認爲,在寫字樓銷售市場,深圳將迎來綜合體、超高層寫字樓、工改工等多元化產品的集中入市,而銷售型寫字樓也將散點式分佈於泛CBD的區域,使得非核心商務區快速崛起,而高端寫字樓物業供應仍稀少,將成爲市場追捧的對象。核心商務區將迎來大規模單一業權寫字樓項目的集中入市,加上存量物業,單一業權寫字樓將成爲租賃市場主角,南山市場作爲主戰場將釋放超過200萬平方米的租賃物業供應。
市場尚有空間▶▶
深圳寫字樓總量爲上海1/6
面對如此大的深圳寫字樓供應量,最大的問題就是新增的寫字樓供應能否被市場消化?
林國東告訴記者,由於受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響,國內經濟增速放緩,企業擴張趨於謹慎,2012年下半年開始,只有IT電子、金融業等部分具備較強承租能力的優質客戶仍在中心城區積極尋找辦公物業。
“寫字樓的需求來源於當地城市的產業格局和第三產業的比重以及繁榮程度,沒有企業需求就沒有寫字樓的需求基礎,純粹的投資需求是不可持續的。”張栩哲告訴記者,2012年之後深圳經濟進入飛速發展的階段,律師事務所、設計院、金融業的辦公寫字樓需求在急劇地增加,加上前海的利好,未來金融業將會成爲寫字樓購買主體當中很重要的一個部分。
“深圳本身的資本市場也催生對甲級寫字樓的需求。”林國東告訴記者,本地企業在擴充,消費、IT產業、金融企業在成長,這些企業需要更大規模的辦公面積。
而來自仲量聯行的統計則顯示,2012年使用深圳甲級寫字樓的企業和2011年相比,行業變化並不大。在2012年的租賃市場中,電腦/IT/通信行業最爲活躍,此外寫字樓需求趨向第三產業,電腦/IT/通信業、專業服務業和金融業合共佔75%。
此外,夏春毅也向記者表示,2013年入市的寫字樓供應鏈中用於自用的需求佔整體需求的比重也在加大,將使得一部分甲級寫字樓被自用企業消化掉。林國東則表示,儘管供應量大,但有很多企業自用掉1/4到1/3面積的寫字樓,另外,深圳GDP總量與上海差距不大,但寫字樓總量卻只是上海的1/6,未來寫字樓供應將會配合市場的發展,追上上海。
“到2013年,深圳甲級寫字樓的總存量達到400萬平方米。”夏春毅認爲,新供應量洪峯增加將令空置率面臨上升壓力,租戶承租能力下降,特別是中心區租金較高但中等檔次的甲級寫字樓空置率將會加大,更多租戶將傾向於遷至車公廟甚至龍崗等一些租金較低的寫字樓或高新科技園區。
“我們不擔心核心地段寫字樓供給量的市場消化。”張栩哲向記者表示,而在非核心區域,周邊配套不好或極不成熟的前置的商務規劃區則會有所擔心。