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小方在2年前購買了一套剛開盤的、位於頂層的商品房。因半年來每逢下雨樓頂便出現滲漏,小方曾多次要求開發公司修復,但均被拒絕,理由:銷售時有關部門出具了許可證及質量合格報告,購房前小方已當場看過,卻沒有提出任何質量問題,即意味着已經驗收且認可質量合格;雙方並沒有在《商品房銷售合同》中明確房屋交付之後出現的滲漏必須由公司繼續擔責;小方已長時間實際使用。而小方的許多朋友也對商品房是否存在保質期表示不瞭解、沒有聽說過。
那麼,開發公司究竟應否承擔修復責任,商品房是否有保質期?
-分析
應該說,公司應當承擔修復責任。
一方面,樓頂滲漏屬於質量缺陷。《房屋建築工程質量保修辦法》第三條第二款規定:“本辦法所稱質量缺陷,是指房屋建築工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。”毋庸置疑,無論是根據房屋工程建設標準還是小方與公司的《商品房銷售合同》,均不希望有樓頂滲漏情況的存在,而所購房屋出現滲漏的結果,恰恰表明已經具備構成“質量缺陷”之要件。
另一方面,本案並未超過保修期限。《房屋建築工程質量保修辦法》第七條規定:“在正常使用下,房屋建築工程的最低保修期限爲:(一)地基基礎工程和主體結構工程,爲設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏,爲5年;(三)供熱與供冷系統,爲2個採暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝爲2年;(五)裝修工程爲2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。”與之對應,公司對房頂防滲漏的保修期應當爲5年。
鑑於小方購房時剛剛開盤,即意味着從工程竣工驗收合格之日起,至房頂滲漏及提出修復要求之日,尚在保修期內。
房屋建築工程質量保修是指對房屋建築工程竣工驗收後在保修期限內出現的質量缺陷,予以修復。承擔修復義務的主體爲建設單位,且其必須承擔相關費用並賠償所造成的損失。本案公司作爲開發商即建設單位,自然難辭其咎。故小方有權向其發出保修通知,公司在接到保修通知後,應當到現場覈查情況並及時修復。如公司我行我素,小方可以向建設行政主管部門投訴或向法院提起訴訟。
-調查
糾結於房價的購房者有多少人會去深究商品房的質保期?一項調查結果顯示,8成以上的受訪者都認爲樓盤質量是影響消費者買房的重要因素,然而購房後卻仍有近一半的受訪者對小區房屋質量不滿意,之所以會出現這種結果,是因爲開發商對商品房質保期有所隱瞞,使消費者遇到問題時無法主張自身權益。
建設部於2000年頒佈的80號令《房屋建築工程質量保修辦法》規定,建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算。在正常使用條件下,屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外牆面的防滲漏保修期爲5年;供熱與供冷系統的保修期爲兩個採暖期或供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程的保修期爲2年。但北京、上海、天津等22個城市的消費維權單位通過調查卻發現,有82%的購房者不知道商品房質保的具體時間,57%的購房者表示開發商從未介紹過商品房的質保期,只有不到三成的受訪者發現《住宅質量保證書》中提及了質保期問題。
劣質的商品房靠“瞞”是瞞不住的,調查發現,70%以上的受訪者表示自己生活過的公用、民用建築,出現過屋面和外牆的滲漏,這已經成爲房屋質量問題中最大的頑疾。消保委專家指出,房企有義務主動通過商品房銷售合同、物業管理協議等多種渠道,讓消費者知曉現有商品房保修項目及保修時限。商品房在交付使用時必須具備“兩書兩表”,即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋面積測繪表》、《竣工驗收備案表》,明確說明商品房質保期的時間、範圍等,讓消費者一目瞭然。此外,商品房在質保期內出現問題後,房企應嚴格執行相關部門關於商品房質保期的規定,以及商品房銷售合同、物業管理協議中的約定,主動承擔相關責任,不推諉、不扯皮。本報綜合報道。