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上海物業管理有近20年發展歷程,相關的法律法規也應時而變。1997年,市人大頒佈《上海市居住物業管理條例》;2004年,市人大頒佈《上海市住宅物業管理規定》;2010年市人大對《規定》重新進行修訂,於2011年4月1日起正式施行。
社會管理格局的改變和上海市民自治能力的發育,是《規定》修改時的社會背景。市人大把住宅物業管理納入社會管理大格局,明確了相關主體在住宅物業管理中的作用,比如,業主是物業管理的第一責任主體,對物業管理有着直接參與權、決定權;街道(鄉鎮)對業委會的組建、換屆、日常監督負有指導責任。
《規定》的實施改變了物業管理格局。基層社區的改變證明,法規起到推進社會管理創新、加強社區自治的作用。
-記者調查曾心灰意懶的小區業委會主任姬志東說:“參與共治的業主正在增多”
黃興社區共有住戶1945家,物業管理分三個片區進行。和大部分建於1990年代的上海社區一樣,小區業主和物業“互相看不順眼”。其中位於黃興路995弄的商品房小區,只有3棟樓、35戶人家,卻也沒法把關係料理好。
“我們的物業費遠低於市場價,但業主們就是不同意提高。”業委會主任姬志東介紹,2009年物業公司退出小區,剛剛改選上任的業委會成員們心灰意懶;半年多以後,街道才幫忙聯繫到新的物業公司。
“這麼多年管理不善,說到底是因爲雙方沒能理清各自的權責,也不懂得協作。大家總覺得小區裏的事都是物業的,錢少錢多他們都得做。真遇到問題,業主們又不懂怎麼維權。”姬志東說,修訂後的住宅物業管理規定,在意識和操作層面都很好地引導了業主。
小區有800多平方米的商用房,產權屬於一家公司。這家公司把店面租給了網吧、理髮店、洗腳房,還一直沒有繳足物業費,和業主的矛盾日甚一日。參照物業管理規定,業委會攜手物業公司走法律途徑,追討物業費。官司打了好幾輪,終於要回了被拖欠的7萬多元物業費。
“業主和業委會、業委會和物業公司,在這個過程中學會相處。”姬志東感到欣慰的是,小區管理不再像前幾年那樣舉步維艱,有意無意參與“共治”的業主正在增多,“看到公共設施損壞,業主不但會建議業委會維修,甚至還會自己動手修繕——過去沒人會做這種事。”(記者錢蓓)