|
||||
海南樓市系列調查·上
開欄語:一場房地產行業的洗牌,正在海南醞釀。近日,關於海南樓市崩盤的傳言再一次甚囂塵上。據媒體報道,海南樓市價格風雲突變,個別樓盤均價跌三成,讓2010年樓市高位接盤的大批投資客深陷套牢困境,進退兩難。真相如何?重慶商報特派記者奔赴海南調查。
臨近春節的海口,溫暖如春。
當全國各地的樓市回暖跡象日益明顯時,海南的樓市價格戰卻日益昇溫。從北向南,從瓊海、文昌、陵水等市縣到海口、三亞,價格戰愈演愈烈,折扣低至6.4折,部分樓盤均價跌破6000元,各種『低價』層出不窮……
連日來,多位業內人士則向商報記者透露,高庫存以及開發商面臨的資金壓力,使得當地『以價換量』普遍存在。
個案
西海岸邊的『廝殺』
19日晚,海口美蘭機場駛往市區的出租車背後,『濱海新天地開盤,6.8折』的廣告語特別耀眼。路邊的廣告牌上,『清倉』、『降價』的房地產促銷信息隨處可見。
當天,位於海口西海岸的濱海新天地正式開盤,按照6.8折算下來,每平方米不足9000元。
西海岸,這個位於海口西北部全長22公裡的地帶,已經成為海口樓市的一塊熱門區域,數十個樓盤正在這裡建設或者銷售,主流價格每平方米1.5萬元以上。
1月20日,商報記者來到濱海大道旁、距海邊不足5分鍾路程的濱海新天地,『開盤當天是6.8折,今天是7折,算下來不足萬元。』一名置業顧問介紹說。這個價格,與西海岸1.5萬元/平米的主流價格相比,十分具有誘惑力。
而距離濱海新天地約1公裡的地方,是被稱為區域第一大盤的海長流項目,這個號稱總面積達百萬平方米的綜合體大盤,上個月初開盤時,以7068元/平方米起價,均價不到9000元/平方米。
該項目一置業顧問向商報記者介紹說,『現在折扣為7.4折,一平方米價格在1萬元左右。』
同樣位於海口西海岸的西海瑞園,高層的價格為9000元/平方米,而2011年這個樓盤的價格還在1.3萬/平方米以上,短短兩年不到,降幅超三成。『事實上,從去年年初,這個樓盤就開始降價了,當時也是西海岸同類型樓盤裡第一家單價跌破1萬的。』一業內人士向商報記者透露。
商報記者在西海岸多個樓盤走訪時發現,單價在萬元以下的樓盤並不在少數。
『要買房?要不要去那個項目看看,不遠,每平米也不到1萬。』商報記者剛走出濱海新天地售樓部,就被一年輕男子『熱情』招呼,把樓盤指給記者看,並派車專門將記者送到該項目售樓部。而該售樓部前,也有幾個手拿其他樓盤資料的人在等候從裡面走出來的購房者,拉到其他樓盤去。
行業
價格戰向南蔓延
西海岸上的『廝殺』,只是縮影,從北向南,開發商的價格戰正越演越烈。
中原數據平臺等多家機構的監測數據顯示,以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的『價格戰』展開,三地成交均價較2011年同比下降2成左右。
以陵水為例,1月1日陵水樂活城市開盤時,公寓均價9800元/平方米,價格較清水灣區域的雅居樂清水灣、綠城清水灣等樓盤,每平方米低幾千元不等。
『在海甸島的兩個樓盤,開盤半年後,均價從當初的1.3萬/平方米降至現在的7000元/平方米,幾乎是「腰斬」了。』海南當地房地產企業一業內人士向商報記者透露。
『事實上,從2012年下半年開始,已經陸續有低價樓盤入市,海長流項目是一個代表,它一進來,就「打死」一大片,讓周邊項目進退兩難。』中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍告訴商報記者。
而在三亞、海口、澄邁等市縣,多個樓盤也正在以低價衝擊市場,部分樓盤甚至以成本價或『跳水』價開盤,海口御龍灣項目開盤,精裝房每平方米跌破6000元,一度讓周邊樓盤滯銷。
『廝殺』也拉低了海南樓市均價。海口市房地產協會統計數據顯示,2012年海口市商品房價格為9402元/平方米,同比下降6.6%。國家統計局剛剛發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況也顯示,海口和三亞房價,同比均下跌,跌幅為0.3%和0.4%。
新聞縱深
資金鏈緊繃開發商無奈降價
『誰也不想降價,被同行排斥。』作為行業規則打破者之一,昨日,在海口海府路的一家咖啡廳,徐時辰(化名)說。他是海南本土一家開發商的高管,去年10月該公司海口的一樓盤開盤時,每平米均價不足8000元,導致周邊樓盤直接封盤滯銷。
徐時辰說,『不降價根本賣不動。不快速清盤,公司資金鏈肯定出問題。』海長流的一名置業顧問也表示,『需要盡快回籠資金』。
『眼下這是在為過度開發買單,是一個必然的陣痛。』中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說。
克爾瑞項目總監陳明輝也表示,2009年底至2010年初,海南樓市在國際旅游島紅利刺激下『當時很多人拎著錢袋子來買房,以2010年為節點,前後價格翻了一倍,很多開發商也大肆圈地,從以前集中在海口、三亞到後來的全島遍地開花。』
然而,由於價格飆昇太多,當時對於海南樓市泡沫重現的質疑四起,加之政府對樓市調控力度加大,限購限貸導致許多投資客信心大失,2011年海南樓市『有價無市』。
當時很多房地產企業都在咬牙堅持,然而到了2012年,終於有企業堅持不下去了。
『開發商之所以能堅持一兩年,還是由於2010年許多購房者「瘋狂」下手,使得許多開發商資金充沛,「不差錢」,但錢總有燒完的時候,到2012年初,許多開發商的資金鏈開始明顯緊張起來。』付澤龍說。
而競爭的白熱化,也使得原本觀望的開發商加入『打折』大軍中。海南樓市的競爭有多激烈?陳明輝向商報記者提供了一組數據:目前海南整島,在售項目300個,潛在項目同樣也有300個。這個數字,甚至超過部分一線城市。而對於當前的海南樓市,付澤龍概括為:『刺刀見紅,你死我活』。
焦點關注
庫存數據打架牽出樓市泡沫
此次海南樓市深陷泡沫漩渦,整個事件的起源,源自一份調查報告以及一次談話。
『截至2011年11月,海南樓市潛在供應量1億平方米。庫存量最少的三亞為11萬平方米,需要2年消化。庫存量最大的陵水為188萬平方米,需要消化101個月。海口樓市庫存消化周期則需要50個月,文昌需要46個月,瓊海需要61個月。』
在經過對全島樓市摸排後,海南克爾瑞得出了上述數據報告,並在與國內一家知名財經媒體的交談中透露了這些數據。克爾瑞是中國房產信息集團下屬的核心企業,擁有中國房地產最大的信息數據庫。
然而,令海南克爾瑞沒想到的是,這個數據一經媒體曝光,立刻將海南房地產置於風口浪尖,泡沫破滅輿論四起。
『很多房地產公司打電話過來質問我們,為什麼要報道這個數據出來?其實,這個數據沒問題,也並不可怕,只是被媒體過多解讀了。』1月21日,在海口國貿大廈時代廣場的一棟寫字樓裡,面對重慶商報記者,克爾瑞項目總監陳明輝說。
在天量庫存被披露後,近期國內媒體報道稱,海南部分樓盤三年未售清,省住建廳日前下發通知,要求各地緊急清理當前商品房市場存量。這又引起公眾對海南樓市到底有多大庫存的猜想。不過,海南當地媒體1月19日報道,海南住建廳和海南省房地產協會均澄清,稱目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米,而非市場機構統計的過億平方米,此外,也否認下發關於限期清庫存的通知。
『我們沒有接到過任何關於清庫存的通知。』國內品牌開發商三亞分公司一人士告訴商報記者。
官方去年披露的庫存數據顯示,截至2012年3月底,全省共計約有6410萬平方米的存量房。而在媒體披露出『天量』庫存之後,海口市房地產業協會則於1月9日召開新聞發布會,稱海口商品房庫存量為463萬平方米,處於可控與合理區位。
『克爾瑞和官方統計的區別,在於實際未來供應量的統計,克爾瑞的統計更「靠譜」。』中原地產海南分公司資源管理中心研究主任付澤龍說。