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1月16日,“微擊博發—2012西安新浪樂居創新峯會”在西安舉行。當日活動現場坐無虛席,地產業內大腕雲集,共同探討未來樓市動向。會上,中國房地產業協會市場委員會副祕書長、中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天還爲大家做了題爲《2012年中國房地產企業銷售TOP50榜單分析及企業發展建議》的演講,併爲房地產企業今後的發展提出了七點建議。同時,新浪商業地產總經理郭傑在會上與大家分享了《商業地產行業分析與整合服務》。活動現場,西安新浪樂居首次發佈了“中國房產微博白皮書”。
銷售金額及面積上升TOP10門檻提升逾百億
“由於大型企業具有中小企業所缺乏的品牌效應和規模效應,資源進一步向大企業集中,導致今年企業集中度進一步大幅提升。”在當日的峯會上,專家們就2013年房地產市場的發展及未來走勢分析各抒己見,陳嘯天在演講中表示,去年,房地產市場呈現出先抑後揚的發展趨勢,前期以價換量、中期回穩,到了四季度,市場呈現回暖的態勢。同時,銷售金額與面積在前一年的基礎上繼續上升。
“此外,從企業入榜門檻來看, 2012年中國房地產企業TOP10門檻提升最明顯,分別達到460億元和411萬㎡,對比2011年TOP10企業銷售金額入榜門檻增幅達46%。同時,TOP20門檻也略有提高,銷售額從180億上升至233億元,銷售面積從166萬㎡上升到249萬㎡。”陳嘯天續稱,“銷售面積增長速度爲50%,高於銷售額增長速度。表明在面對常態性調控下,捨棄部分利潤快速銷售的企業在大勢中更佔據主動性。”
除此之外,從2012年的銷售金額方面來看,千億以上的超大型房地產企業個數增加,從2011年的僅有萬科1家,擴充至目前的3家,而且在均值上也較去年有所上漲。從企業表現來看,綠地與保利十分搶眼,藉助高週轉運營模式,兩家企業今年均實現業績突破,房企千億軍團中再添兩名新成員。陳嘯天笑着說,誰能加強管控,做好週轉,誰也許就是下一批千億軍團的後備軍。
探究房地產房展脈絡
房企有效運轉七點建議
在演講中,陳嘯天還對房地產企業今後的發展提出了七點建議,首先,房地產企業需要有戰略與運營結合的意識。改變戰略和運營分頭運作的發展模式,兩者相結合能把內外部資源有效整合,統籌短長目標,並有效控制風險;第二,三年內要麼百億,要麼轉型,要麼就退出。在行業集中度快速上升的趨勢之下,“百億級”將是諸多小型房企未來三年必須突破的目標,否則轉型勢在必行。
第三,企業要從土地利潤、產品利潤過渡到向品牌和週轉要利潤。過去十年中,企業的利潤來源經歷了四個階段的變化,其中高週轉盈利已經爲當前越來越多的房企所青睞;第四,企業營銷由傳統的淡旺季轉向淡化季節因素。“金九銀十”不再是固定的旺季時點,市場季節性因素影響減弱,營銷關注貫穿全年。
第五,企業的組織架構設計必須具備極大彈性。這就要求在企業管理中,企業的組織架構應該更具彈性,可以適時切換“追求單項目利潤最大化(放權)”與“全局利益平衡及風險把控(收權)”之間的角色;第六,金融脫媒將改變行業基本融資格局,也改變行業發展模式。“金融脫媒”在未來將改變整個行業的融資格局,企業融資將趨向市場化;第七,持有型商業的陷阱不可不防。
商業地產呈現新態勢
佈局更多樣化細分化
“重點開發商主動出擊,萬達、中糧、華潤等行業龍頭商業項目遍佈全國,並且紛紛提速擴張,零售、金融企業進入商業地產領域。”峯會上,新浪商業地產總經理郭傑在分析目前商業地產的發展趨勢時講到,商業地產發展雛形階段在20世紀90年代,當時數量極少,規模在10萬㎡—20萬㎡,代表作有北京國貿中心;21世紀初,商業地產數量增加,規模增至數十萬方,代表作有上海恆隆廣場;2008年開始,進入大規模開時期,開發規模超過百萬方,代表作有萬達廣場;從2009年開始,商業地產進入快速擴張期,開發數量、規模激增,代表作有華潤萬象城等。
此外,中西部城市商業地產發展潛力巨大,在全國20個重點城市未來3年商業項目增量圖中可以看到,西安增量爲1921萬㎡。郭傑表示,目前商業地產在發展過程中也存在許多問題,首先是銷售型商鋪、辦公物業方面,存在的問題有:渠道窄,投資客羣具有明顯的長尾和圈子特徵,項目信息傳播不定向,無法到達投資客;蓄客難,單純依靠代理行、經紀人,覆蓋面窄,缺少有效手段拓展客戶並鎖定意向客戶;回款慢,投資客對未成熟的商圈持幣觀望態度,依賴人氣帶動的商鋪銷售無法快速回款等。
招商型購物中心、綜合體存在的問題有:渠道窄,招商信息發佈渠道無法到達目標商家,傳統顧問行、代理行駐場的時空侷限;資源少,缺乏品牌商家資源積累,談判話語權弱,顧問行、代理行的商家資源各有弱項;簽約慢,商家對缺少品牌的商業項目持觀望態度,開發商缺乏進行一對多招商的平臺。
對此,陝西中商聯商業研究院祕書長侯志國表示:“無論怎樣對商鋪進行歸類劃分,它最終的用途都是商貿服務業的經營場所,所以源頭上還得從商貿服務業本身來研究。現在許多商鋪之所以出現銷售難、招商難、運營難的問題,根子上還在於對商貿業市場環境的把握不到位,屢屢出現定位偏差。整個商業地產行業仍然停留在資本投資、投機的層面,商鋪當成理財產品來建造並銷售,這是很危險的。商業地產投資領域如遲遲不能形成對城市商業研究的良好氛圍,則這個行業必然是混亂短命的。”
“解決好商業地產的發展問題,首先要吃透所處城市的商業環境和發展機會,做好商業綜合體‘微商圈’產品整體定位和規劃設計,不要將目光僅僅盯在百貨、超市等主力店稀缺資源上,要記住你所要打造的是個消費中心而非零售中心,許多一線城市購物中心已經出現去主力店現象;其次,商鋪的銷售招商也需要另闢渠道,開發商需要積極藉助譬如商務部門和行業組織、社團的平臺資源,拓寬商務交際面;另外,項目的推廣模式也不能一味的靠廣告宣傳吸引眼球,需要通過和投資客就商業知識、理財風險的專題式對接增強項目的投資價值感,提升成交率。”侯志國續稱。(記者藺榮梅)