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案例:
買了裝修房5年後轉手
市民老徐2007年3月購買了一套建築面積爲150平方米、套內建築面積爲124平方米的商品房。支付房款160萬元,繳納契稅4.8萬元,實際支付住房按揭貸款利息22萬元。購房合同註明房價款包裝修,但老徐又另外支付10萬元用於裝修。契稅完稅證日期爲2007年3月29日,《商品房買賣合同》約定的交樓時間爲2008年2月5日,房屋產權證日期爲2009年1月4日。老徐另有一套住房。2012年4月1日,他將此房以200萬元賣給劉先生。
計稅:
可差額徵收營業稅
廣州市地稅局介紹,老徐應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅,稅率爲5%,同時還應繳納隨營業稅附徵的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加,三者合計金額爲營業稅計稅營業額的0.6%。本案例中,交易住房建築面積超過144平方米,且套內建築面積超過120平方米,屬於非普通住房。以契稅完稅證日期2007年3月29日作爲購買時間的開始,以房管部門受理交易申請的時間2012年4月6日爲結束,購買時間超過5年。將按照其買入與賣出房屋的價格差額徵收營業稅。
由於老徐能夠提供購買房屋時取得的稅務機關監製的發票,因此其應繳納營業稅及附加=(售房收入-購房價款)×(5% 0.6%)=(2000000-1600000)×(5% 0.6%)= 22400元。
市地稅指出,由於該房產不是唯一的家庭生活用房,不能享受免徵個人所得稅優惠政策。老徐能夠提供合法有效的售房合同、購房合同和房產原值憑證等證明材料,可據實徵收個人所得稅。
不過,案例中原購房爲裝修房,即合同註明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重複扣除裝修費用。因此老徐購買的裝修房不得再單獨扣除10萬元裝修費用。
而老徐向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息22萬元,可以憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。因此合理稅費= 22400 220000=242400元。應繳納個人所得稅=(轉讓房產收入額-房產原值-合理稅費)×20%=(2000000-1648000-242400)×20%=21920元