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房地產策劃師年會召開各路專家觀點犀利有人唱“穩”有人唱“漲”
《全訪談》專欄,由京城知名資深地產記者全偉主持,對話最前沿的地產巨人,討論當下最熱門的話題,端出最獨樹一幟的新鮮觀點,爲您解讀不一樣的樓市。
2013年老百姓最關心什麼?當然是房價,從2012年下半年至今,百城房價已經連續上漲七個月,未來房價走勢如何?在第五屆房地產策劃師年會期間,中國房地產研究會副會長顧雲昌接受了本報的獨家專訪,他認爲,“房價仍在合理範圍”。
關於市場房、車時代已經到來
未來要推進房地產行業的發展,要鼓勵房地產作爲中國經濟的重要支柱產業。在談到這點時,顧雲昌給出了一個形象比喻:“我把房地產稱作中國國民經濟的大兒子,整個家庭的表現和他大兒子表現是很相關的。”
他認爲中國老百姓現在的消費正進入一個“房車時代”,國民經濟發展要靠消費拉動,其實所謂的投資到頭來還是要讓老百姓享受,所以拉動經濟的最終動力還是消費,推到主體,房子佔消費大頭,所以房地產必定是重要支柱產業。
因爲房地產前幾年發展當中房價上漲過快,有許多人買不起房,所以大家對房地產有意見。有意見是怎麼把這個行業調整好的問題,這個大兒子生出來後把他扔掉是不可能的,關鍵是把他培養好。
獨到觀點:“吻別”黃金時代“牽手”白銀時代
對於目前的市場情況,顧雲昌表示中國的房地產現在正在唱兩首歌,一首歌叫做“吻別”,一首歌叫做“牽手”。
“對於行業來說,中國房地產的過去十幾年實際上是快速發展的。由於房改之後市場爆發出來的強大需求,導致了行業處在黃金時代。表現就在於速度比較快,利潤比較高,很好賺錢,老百姓炒房子也一炒就炒成個富翁。但是這樣的時代已轉型,市場經過調控以後,減少了部分需求,不能像過去那樣爆發,所以說是吻別黃金時代。”顧雲昌表示。
儘管這樣,還是有平穩的需求增長,所以房地產市場“牽手”白銀時代。“這是針對業內人士而言的。但是,房地產還是一個發展很好的產業,起碼還是白銀,還沒有成鐵鏽。”顧雲昌表示。
關於房價2013年房價可能溫和上漲
無論出什麼樣的調控政策,老百姓最關注的仍是房價。
2013年房價會是個怎樣的走勢?顧雲昌表示:“其實從2012年年中開始房價就停止下跌了,下半年房價是溫和上漲。2013年起碼會延續溫和上漲的態勢,這種可能性比較大。但是作爲主管部門要引起注意,北京市剛性需求特別旺盛,而北京的土地供應始終是短缺的,如果說在土地供應方面沒有采取更好的措施,一旦導致土地供應短缺的情況,很可能導致房價上漲很快,即使不是暴漲也是上漲過快,這是可能引起市場波動的。”
獨到觀點:房價與收入成正比就能合理迴歸了
那麼,什麼纔算是合理的房價呢?
顧雲昌認爲房價的高低是以收入比較來產生的。他說道:“過去幾年房價高了是因爲房價漲幅高於收入的漲幅所以房價高了。比較理想的狀態是收入漲,房價也漲,但是房價的漲幅要低於收入的漲幅,使房價收入比越來越合理,恐怕這是一種合理的狀態。”
而如何才能使房價合理迴歸?
顧雲昌解釋道:“唯一的解決辦法就是房價漲得慢一點,收入漲得快一點。房價漲得快,收入漲得慢就是房價過高了,反過來,老百姓就不會認爲買不起了。所以實際上這兩年正是如此,實際結果是收入漲得比房價快,房價在合理迴歸,我理解的合理迴歸就是收入漲得越來越快,這是符合實際,實事求是的做法。”
觀點爭鋒
2013年市場是否好於去年顧雲昌PK任志強
任志強對2013年的市場持“悲觀”態度。
任志強稱:“就房地產而言,我沒有看到可能比2012年更好的指標,從投資來說,2013年的投資額會比2012年更低,會從15%下降到13%左右,所以2013年市場不一定好於2012年。”
然而顧雲昌很樂觀,只要政策環境沒有多大變化,他認爲2013年的市場一定比2012年好,其中一個最顯著的特點就是2013年GDP的增長速度會高於2012年,因爲2012年四季度很多指標是回升的。比2012年差的根據目前尚未找到,在經濟增長速度放緩時,房地產投資量也在放緩,也就是說,房屋的需求量與供應量之間存在較大的差距,從供求關係上來看,房地產市場總體上會保持穩定向上的態勢。
苗樂如:結束“冰川時代”穩定是最大利好
2012年的樓市上演了一場“冰火兩重天”的大逆轉,十八大後政府不加碼但也不放鬆的表態,讓所有人對未來觀望不決。在中國房地產協會祕書長苗樂如看來,2013年的形勢將會以“穩”字當頭。
“新”要新在生產方式上
十八大之後,新型城鎮化的問題再次成爲各方關注的焦點之一,究竟要“新”在哪裏?苗樂如認爲:“推進新型城鎮化,是中國未來發展的最大潛力,也是我國經濟發展的重大舉措。工業化、信息化、城鎮化和農業現代化同步發展下,每年一千二三百萬農村人口進城,這無疑是提供了新的發展機會。”
大家都知道城鎮化的目的是要把農民變成市民。但是,苗樂如告訴記者,並沒有那麼簡單,還有個前提,那就是一定要在把農業的生產方式變成現代農業的生產方式、把農民的生活方式轉變成現代人的生活方式的情況下。
“不是說簡單地去蓋住房,而是要讓這個區域有產業發展,讓這些農民有事兒做,逐漸讓他有適應產業發展的技能,有變成城市居民生活的能力,所以從這個角度我們講要新型城鎮化,是有着需要深刻認識的一個過程。”苗樂如說道。
避免鄂爾多斯現象再次發生
此外,從全國來看,城鎮化正向中西部轉移。苗樂如告訴記者,雖然都是城鎮化,但是不能一概而論,這是不對的。
“我們要看到中西部價格水平是多少,羣衆轉移過程中負擔能力有多少,產業的支持度有多少,發展的節奏是什麼,所以無論是從房地產開發投資的角度來講也好,還是從各級政府來看,都必須要看到這種不同區域下的我們城市發展的速度、規模,要避免鄂爾多斯現象(之前,鄂爾多斯的樓盤只要開盤就被搶光,好多人都是一口氣買好幾套。現在賣不動了。樓市遇冷,民間資金鍊斷裂,民間財富大量蒸發,引發金融事件)的再次發生。”
最寒冷的時候已過
寒冬結束,眼看2013年的春天就要到來,而2013年的春天是否也是房地產市場的春天,這是眼下各界都關注的問題。而作爲中國房地產協會的祕書長苗樂如也預測了一把。
針對2013年的房地產市場,苗樂如表示,當前房地產已度過調控下“最冰寒的時代”,未來形式會以“穩中求進”爲主。原因有兩個,一是房價得到了有效控制,二是成交平穩回升。此外,土地市場再次活躍,房企購地熱情復甦。
而對於2013年房地產市場走勢,苗樂如判斷,保持政策調控措施的連續性,在這個前提下,通過支持剛性需求,後調控期的市場應該是積極向好的常態的一面,呈現平穩向上的一個態勢,不會大起大落。
而從全國看,苗樂如談到有兩極分化的一個跡象,一線城市成交回暖、價格回升,有反彈的壓力,但是三四線城市我們通過調控之後推動了房地產企業的佈局,加快城市的開發速度,但是也存在着規模過大、節奏過快,產生泡沫或者是產生困難,這個也需要防治和妥善解決。
供需關係的矛盾仍存在
俗話說“手裏有糧,心裏不慌”,拿地活躍,土地庫存頻頻告急,供需問題着實讓人們捏把冷汗,而談到這個問題,苗樂如覺得,之所以存在這樣的現象和壓力,需要有一個對一線城市基本制約因素的全面認識。
苗樂如告訴記者,“實際上,一線城市和三線城市差別、矛盾來源在於需求的量度不同和可以供給的量度不同。比如,對於北京來說,需求是無限的,但是資源是有限的,解決這個矛盾不能簡單地去說供求,因爲這是永遠很難匹配的。”
那麼這種情況下,該如何解決呢?苗樂如表示:“要調整結構,一方面,應該根據北京的情況,合理確定保障性住房建設的規模、數量和類型;另一方面,針對市場本身,北京還有一個人口環境資源的支撐度,不是說誰都讓來,其實還應該發揮合理的配置資源和承載能力的作用,通過商品房的價格和成本合理地引導這些人進入的規模和速度。”
本版文並攝/記者孔令薇