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房地產業的國企高歌猛進。
一份根據北京房地產交易管理網所作的統計顯示,2012年,北京房企商品房銷售金額排行榜中,北京城建[簡介最新動態]、中海[簡介最新動態]、保利[簡介最新動態]、首開、中國鐵建、中化方興等國企以迅猛的態勢搶佔了前十名,民企只有龍湖、SOHO中國尚存。
地產老大萬科在北京已跌出前三。而萬科在北京市場的合作方,均是清一色的國企。SOHO中國銷售的產品類型均爲商業、辦公單元。若以住宅爲主而論,前十僅剩龍湖一家。
國企地位難撼
2012年北京商品住宅成交量達12.3萬套,比2011年增幅超過30%。但這種狂歡與多數民企無關。
2012年排行榜顯示,純民企只有兩家,比2011年減少一家。2011年僅排名第7位的北京城建,2012年銷售金額爲120.65億,位列第一。接下來是中海、保利、首開,銷售金額分別爲115.12億、112.5億、106.91億。四家均爲國企,其中,北京城建和首開爲北京市本土國企,而中海、保利則屬央企。
據海通證券研究報告顯示,北京城建大股東是北京城建集團,實際控制人則是北京市國資委。國金證券研究報告指出,在房企普遍面臨土地飢渴的背景下,北京城建憑藉國有背景和一二級聯動的發展模式,曾在2011年土地市場大有斬獲,當年新增項目權益建面110萬平米,整體儲備規模增長32%。北京城建目前在京尚有211萬平米未結算項目,佔總儲備的58%,這意味着它在2013年仍有希望銷售超預期。
如果說中海、保利這兩家央企近幾年在北京市場一直表現出色,而中國鐵建與中化方興則是不折不扣的黑馬。
中國鐵建於2007年11月5日在北京成立,爲國務院國資委管理的特大型建築企業。它在北京地產界聲名鵲起的項目,是位於北五環外的中國鐵建國際城[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]。後來,該公司在外地複製了鐵建國際城品牌。
中化方興的母公司是中化集團,爲國務院國資委監管的國有重要骨幹企業。該公司曾在2009年力挫羣雄拿下廣渠路15號地,被潘石屹感慨爲,央企拿地不算帳。15號地已變身北京有名的金茂府[最新消息價格戶型點評]。從2011年首期開盤的20個月內,金茂府累計銷售額已達百億。
躋身前十的遠洋地產和萬科,是具有國資背景的上市公司。萬科在北京的合作伙伴,中糧地產、五礦建設、首開股份、金隅股份等,爲央企或本地國企。不過,若以銷售面積排列北京前十,國企有金融街擠入,民企增加了富力地產。
國企典型性壟斷?
萬科集團副總裁毛大慶在接受記者採訪時表示,隨着北京土地的高企,北京市場的准入門檻也在提高。而不管是國企還是民企都不想在北京市場上失去機會,近兩年甚至還在加強北京市場的投入。
所以,北京競爭的激烈程度也是最強的。而能否在土地市場有所斬獲,成爲考量其銷售額的重要標準。
在土地市場上,擁有低成本資金優勢的國企或者央企,顯然更具競爭力。
1月14日,央企代表中糧集團董事長寧高寧、民企代表SOHO中國董事長潘石屹在亞洲金融論壇上就“國進民退”相互調侃。潘石屹在現場論壇環節表示,十分願意和這位來自北京的“鄰居”寧高寧互換身份。
在潘石屹看來,過去10年,中國民營企業的生存空間和狀態,越來越不好。“十年前在北京要招拍掛一塊地,下面坐着的基本全是民企。最近三四年,北京招拍掛一塊地,下面坐的清一色是央企。”潘石屹還抱怨,“政府總要宏觀調控,總要出政策,但又總要多給‘共和國的長子’一些錢,給的錢的利率又比民營企業的低,最後市場經濟的機制就很難建起來。”
活躍在二三線城市的陽光100置業集團董事長易小迪,對此也有深刻感悟。他在近期由華本俱樂部舉辦的“中國地產領袖年會”上表示,“前十年房企高速增長大部分是來自於土地增值帶來的紅利,而房企的盈利能力遠遠追不上土地增值。這並不是一個良性循環。未來十年,盈利模式將發生巨大變化。一線城市,未來將成爲大房企的壟斷市場。高價地意味着沒有天量的低成本資金是冒不起風險的。二三線城市纔是中小房企競爭的市場。”
易小迪進一步說明,“以開發北京兩萬元/平方米樓面地價的豪宅爲例,以5年爲週期,中小房企的資金成本與現在國企的成本比較,小公司比大公司每平方米要多賣5千塊錢才能做到同等利潤,這是做不到的。”
“北京供地越來越少,房企在拿地時有時不僅要拼資金能力,還要拼政治資源,尤其是那些定向出讓的土地。而國企在這些方面具備天然優勢。”蘭德諮詢總裁宋延慶認爲,三年來,一線城市國進民退的現象很明顯。這實際上增加了調控的難度,只有非常專業的民企對調控的敏感程度才最高,而國企的職業經理人還要考慮政治風險、職務風險等。
以北京城建爲例。據國金證券研究報告顯示,北京城建的主力項目北京世華龍樾,比年初預計售價上漲了約1萬元,增幅達到43%。按30萬平米可售房源計算,收入大增30億元。雖然該項目要求配建保障房,但項目整體毛利率預計不低於57%。