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“一房兩證”即一套房子擁有兩個房產證。2006年6月1日由建設部下發了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中明確規定:“凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重達到開發建設總面積的70%以上(以下簡稱爲90/70政策)。”
2012年剛需主導市場毋庸置疑,而今年元旦開盤的樓市新秀濱港御城、天英·月瓏灣一開盤即受到市民搶購,這較之前幾年江門市民鍾愛大戶型實現歷史性逆轉,而90/70政策執行衍生的洋房一房兩證的問題,也隨着剛需市場火爆而逐漸步入消亡。不過有專家提出,如果市場調整,改善型置業佔據一定市場份額時,這種情況有可能反彈。
一房兩證產品已所剩無幾
近日,記者得知,海倫堡·林蔭彼岸整個小區擁有700多套一房兩證的洋房產品,截至去年11月已全部清空,據該樓盤銷售人員介紹,該類型洋房價格爲5000元/平方米,比其他洋房便宜少許。“一房兩證首付要貴一點,因爲捆綁銷售一次性買兩套房,其中一套按照二套房的標準來執行。”嘉悅名都也於去年年底消化完一房兩證的洋房,目前銷售158平方米、172平方米大戶型洋房均爲一套房子一個房產證。而勝堅·怡景灣銷售人員則表示,目前小區還有約7套137平方米一房兩證的洋房在售,價格爲6800元/平方米,與普通洋房價格7000元/平方米相差不大。
“一房兩證是執行90/70政策的後遺症,不過目前江門市所剩已不多。”江門市房地產行業協會會長黃德文說,90/70政策於2008年真正落戶到江門,由於此前房價較低,市區每平方米僅爲3000多元,買大戶型並不會增加太多的負擔,因此市民熱衷改善型置業。“90/70政策落地後相關部門執行較爲嚴厲,而很多開發商爲了迎合市場需求,以兩間小戶型打通構成大戶型,這就造成了一個房子擁有兩個房產證的現象。”
怡福地產策劃總監譚華駒表示,開發商喜歡打造大戶型,也與樓盤建設成本有關。“如同白紙上畫格子,格子越小,需要的筆墨越多,開發小戶型比打造大戶型每平方成本要高,這也無形中推動開發商較多打造改善型產品。”
一房兩證打法律擦邊球
按常理,一個房子理應只有一個房產證。對於一房兩證的合法性,江門市住建局房屋管理科科長李國光表示,開發商此類做法實則打了法律的擦邊球,而改造是否合法要看其具體的改造行爲是否合規,不能籠統而論。“室內改造需按照《廣東省物業管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關規定下進行。”他表示,在沒有修改圖紙、修改內容已到物業公司備案及沒有違反相關法律規定的情況下,其改造是合法的。“若違反規定,區城管部門將督促整改並進行處罰。”
那麼一房兩證會給購房者帶來哪些影響?華茵綠洲營銷策劃總監黃錦康說,一房兩證是開發商遭遇政策瓶頸後的思變措施,主要對購房者銀行按揭方面影響較大。“等於一次性買了兩套房,其中一套做二套房首付六成處理。如果業主本身就有一套房,那麼將拿不到銀行按揭,增加了支付成本。”他說,廣州深圳有限購令,這類房銷售受到較大阻礙,一般比普通房子便宜。
“這種捆綁銷售一次性購買兩套房,辦理兩個房產證,這對將來業主出售和辦理過戶時帶來麻煩,交納的相關費用也會有所增加。“黃德文表示,經過這兩年的樓市調控,市場已經逐漸迴歸理性,開發商在市場的調節下很自覺遵守90/70政策。
相關部門需加強監管
去年年底,改善性置業悄然崛起,如果改善型需求達到一定的程度,一房兩證現象是否會再次復甦?對此業內表示,如果國家政策不變,改善型需求佔據一定市場份額時,開發商將繼續鑽“法律空子。”
“一房兩證是順應市場的產物,如果改善型置業超過一定市場,而該政策不變,一房兩證的現象將再度涌現。”黃錦康表示,現在江門綜合水平加速提高,未來不斷加速的人口增長將對房地產市場的發展帶來很大的機遇,在可預見的未來,一房兩證現象將一直存在。
對此黃德文也表示贊同,不過他也提出擔憂。“90/70政策的出臺初衷是通過行政手段強制性增強小戶型住房的供應量,以此遏制高房價,讓市民買得起房。”他說,一房兩證做法如果監管不力,甚至會出現“一房多證”,不僅沒有遏制大戶型的開發,反而助推大戶型價格上升,影響房地產健康發展。
見習記者黃文波實習生熊樂