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因爲規劃審批越來越嚴格,開發商的面積也“送”得越來越難了。相關的規劃設計單位在接到開發商設計單子時,更是動足腦筋,戴着鐐銬跳舞。爲什麼贈送面積會受到控制?
面積不可以隨意送
關於戶型設計這塊最新的規則主要包括兩個文件。
2011年7月,杭州市規劃局出臺了《杭州市建築層高控制及容積率指標計算規則》,其中規定多層、高層普通住宅建築標準層層高不得大於3.2米(240平方米以上大戶型因特殊技術等需要,可適當增加至3.4米),低層住宅標準層層高不應大於3.6米。住宅建築非標準層層高應小於4.5米,當大於等於4.5米小於6米時,不論層內是否有隔層,計算容積率指標時,建築面積均按該層面積乘1.5倍計算。躍層式或低層住宅等,若起居室(廳)層高在戶內通高時,可按其實際面積計入容積率。
對於地下空間,也有規定。即地下室層高2.2米以上,室外地坪爲基準。地下室、半地下室的頂板面高出室外地面不超過1.5米時,建築面積不計入容積率;當地上部分大於1.5米時,該層建築面積計入地塊容積率。此外還規定,在這之前土地已出讓但方案尚未批覆的項目,雖然允許建築部分樓層按原規定執行層高標準,但其比例原則不超過其標準層面積的40%(在方案中明確)。
郊區戶型創新也嚴格控制,以餘杭爲例,根據杭州市規劃局餘杭規劃分局[2011]40號文件《關於建築工程容積率和建築密度指標計算規則說明(試行)的通知》(以下簡稱《通知》),“大戶型躍層式、低層住宅的起居室(廳)層高爲戶內通高以及住宅坡屋頂部分除外”中的大戶型,明確以建築面積120平方米(含)爲標準,建築面積小於120平方米以下的,其起居室(廳)通高層高超過4.5米(含)的,按1.5倍計算容積率。這就意味着,今後只要是建築面積小於120平方米,超過4.5米的層高,在規劃審批時就要算1.5倍的面積。這自然就會打消開發商的熱情,120平方米以下的小戶型躍層將可能會絕版。
此外,餘杭區還規定,建築物內單層層高不足2.2米,算一半面積;單層層高超過2.2米(含)的,算全部面積。而在此前,層高不足2.2米是不計算面積的。
另外,對於飄窗、陽臺、花池等空間,杭州市也有明確規定。2011年4月,杭州市規劃局《關於規範建築飄窗等若干問題建築面積計算的通知》中強調,住宅每戶的陽臺、露臺等附屬空間的結構底板投影面積之和佔該戶建築面積的比例應小於12%,超出部分全部計算面積。建築面積90平方米以下的戶型,其設備平臺面積不大於3平方米;建築面積90平方米以上的戶型,設備陽臺面積不大於5平方米。
此外,飄窗窗臺面與室內地面的高差應大於或者等於0.3米,自外牆牆體外邊線至飄窗外邊線距離應小於或者等於0.6米,窗臺面至飄窗頂板底高度應小於2.2米。不符合以上條件的,按挑出外牆部分的投影面積計入建築面積並計入容積率指標。
同時還規定,高層住宅不得在陽臺外或外牆外設置花池。低、多層住宅在陽臺外或外牆外設置花池時,花池的底板標高應高於室內地坪或陽臺地坪標高0.6米以上。在陽臺結構底板內設置花池時,按陽臺規定計算花池面積。
而對於單個陽臺的大小,也有了更爲嚴格的規定。根據新規,凹陽臺面積不大於8.0平方米且其進深不大於2.4米。以往大家比較喜歡用的陽臺、露臺、空中花園、入戶花園等建築空間,無論其名稱如何,如果符合上面的條件,則按陽臺計算建築面積;不屬於以上形式的,均視爲非陽臺建築空間,計算全部建築面積。
雖然規則已經出臺,但具體在實施時卻有一個相對的過程,目前在市場上銷售的不少樓盤都是在新規出臺前通過審批,而部分項目則是打了擦邊球。
不受法律保護
對於購房者而言,買了一定戶型的面積,能夠獲贈的面積當然越大越好,可是,爲什麼送面積需要被控制?
中國聯合工程公司第一建築工程設計研究院副院長張翔表示,政府對每一塊出讓土地的開發力度都是有所控制的,也就是說樓盤本身的地塊數據指標是一定的,規劃報批時的建築面積、綠化率、容積率都是恆定的,贈送面積的“偷”實則是偷偷擴張容積率,意味着開發商向公共空間要面積,多數贈送面積多的樓盤,容積率比實際要高很多,且在實際體驗中就能明顯感覺到居住密集度非常高。
“我們每塊土地都覈定了一定的人口承載數量,比如一個原本90平方米的戶型最多住3口人,但在贈送面積之後,它可能變成120平方米,實際就能住上4個人。”張翔表示,政府對區域的規劃是一個系統的配套工程,供電供水、交通配套、商業配套、停車位配套都是互爲參照系數的,如果每一個樓盤的人口荷載都大幅超標,那麼居住品質將無法保證。
另外,絕大多數開發商不會將贈送面積的相關條款納入商品房買賣合同,以補充協議形式出現在合同附件的也很少,贈送面積基本上不受法律保護,因而增加了贈送面積的“發病”頻率。一旦贈送面積縮水或出現質量隱患、產權糾紛,遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等情況時,存在一定的法律障礙。
開發商之尷尬
而對於開發商而言,在激烈的市場競爭中,對於送面積也有許多無奈。
某房產公司的一位營銷總監陳強(化名),他們公司旗下的樓盤也有部分贈送戶型。“現在的市場上基本就是90平方米的拼殺,大家都在送面積,如果不送,產品就沒有亮點了。”坊間甚至流傳,某外地來杭的地產大鱷,在下達設計任務時有一條硬槓槓:90平方米以下必須“偷”出一個房間來,而90平方米以上則起碼得“偷”出一個半房間。
這裏的“偷”,當然指的就是通過各種方式的戶型變換,來達到購房者在收房後可以多出一個房間的使用面積。
不少開發商在做出一個“極好”的創新戶型時,就會吸引來業內同行的學習,當然更有搶着買單的購房者。
“送”出來的麻煩
對於一些購買了這種贈送面積式的戶型的購房者來說,有的享受了實惠,也有的碰到了麻煩。
開發商在銷售宣傳中涉及的“增送面積”中有些是通過室外、室內透空位置鋪板砌牆而來。這就涉及到後期改建、加建等,嚴格追究起來,均屬違法建設行爲,是要拆除的。
下沙某樓盤的戶型一大亮點就是其雙層挑高露臺,在交房後,有業主因爲自己搭建被鄰居投訴破壞外立面甚至鬧上了法庭。
另外,入戶花園最原始的設計意圖,是讓室內多一點戶外通風的空間,也起到住宅內屏風的作用,增加單元私密性和美觀度,但現在很多入戶花園,幾乎都被人改造成了一間屋子來使用。而現在也有購房者因爲把入戶花園改建成房間後,影響了其他業主的通風采光。
因爲贈送的面積絕大多數要通過後期的裝修來完成,業主自行的裝修常常缺乏專業的指導,在拆除一些爲了贈送面積“僞裝”的牆面時,有時還會拆到剪力牆,給房屋的安全帶來極大的隱患。所以購買此類戶型時,更應注重開發商的建築品質。
而重新鋪設樓板改變房屋受力結構造成管道漏水、或是因爲拆除了飄窗欄杆造成兒童墜樓,這些問題已經屢次發生。
有時候,我們不光要考慮到住得大一點,更應考慮到住得安全。(記者餘麗)