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雅居樂日前公佈,2012年全年實現合約銷售金額爲330.7億元,較2011年銷售業績上升5%,但未能達成年初制定的360億至380億元的銷售目標。
對此,集團管理層仍然表示,“取得銷售佳績,體現管理團隊傑出的執行力及成功的營銷策略。”
不過近期,多家評級機構紛紛下調雅居樂評級,顯示對其未來前景的不看好。此外,在中國房產信息集團公佈的業績榜單中,雅居樂排名也從去年的第10名降至今年的17。
受限於佈局不均及倚重旅遊地產,雅居樂在在華南五虎中漸漸掉隊。在同行業績紛紛告捷的情況下,雅居樂在這輪銷售增長中卻顯得後勁不足。
未達年度銷售目標
在公告中,雅居樂對“是否完成銷售目標”隻字未提,只提到“超額完成合約銷售面積目標”。數據顯示,雅居樂全年實現合約銷售額330.7億元,合約銷售面積爲324.0萬平方米,爲全年目標的105%;合約銷售均價爲每平方米10,207元。
雅居樂在公告中稱,實現330.7億元的銷售金額,得益於12月份的靚麗業績。因相繼推出廣州雅居樂富春山居、中山凱茵又一城和中山雅居樂長堤半島等多個高端項目,集團12月錄得合約銷售金額60億元,爲年內單月最高銷售金額,按年增長約71%。
儘管12月銷售業績起底反彈,仍難掩全年業績頹勢。而銷售面積增長、銷售額停滯,則反映出2102年雅居樂銷售均價的持續下滑。去年5月份,雅居樂合約銷售均價已下滑至8868元/平方米,均價降幅超過50%。其中,雅居樂中山項目在6月1日起全線降價,所有項目75折起,優惠時間20天。可以看出,雅居樂去年延續降價促銷策略,以推動集團的整體銷售。
從全年銷售業績來看,恆大地產去年全年攬金923億元,增長14.8%;碧桂園去年實現銷售額476億元,亦同比增長10%,富力地產亦收得342億元的銷售額,同比增長14%。相較之下,雅居樂已落後於其他華南“三虎”,銷售額僅高於在百億徘徊的合生創展。
此前,瑞士信貸曾給予雅居樂“跑輸大市”的評級。申銀萬國、巴克萊等機構亦建議“減持”雅居樂,認爲開發商執行力疲弱,銷售前景不確定。對於雅居樂明年的銷售,國際投行麥格里預期2013/2014年度銷售額只會按年升5%及8%。
“非禮門”或持續發酵
從2009年到2012年,雅居樂總體合約銷售額分別爲226億元、323億元、315億元和330億元,可見其銷售增長乏力。業內分析認爲,雅居樂2007年開始轉型旅遊地產、2011年推純商業地產項目,但銷售貢獻基本依賴廣東和海南兩個市場,後續發展受限。
作爲雅居樂業績的絕對“支柱”,海南清水灣的銷售表現差強人意。數據表明,清水灣項目曾在雅居樂整體銷售中佔比高達三成,但前三季清水灣銷售僅爲45億元,與目標80億元相去甚遠。
在不少業內人士看來,雅居樂對清水灣單個項目的依賴在國內房企罕見,其產品在全國已不具備稀缺性,“華南五虎”的相繼擴張更對其造成衝擊。
對於雅居樂而言,2012年是“多事之秋”,除業績不被看好,還有董事長陳卓林的“非禮門”。
1月8日,雅居樂董事會宣佈,香港警方已正式落案控告雅居樂董事長陳卓林兩項非禮罪名。董事會稱,陳卓林該等罪名與集團業務無關,且不會對集團的日常業務與運作造成影響。
但熟悉香港資本市場的業內人士表示,“非禮門”事件尚存變數,對公司運營、品牌的影響在所難免,最關鍵的則是雅居樂後續的融資前景或許會因此蒙上陰影。此外,穆迪近期也表示會繼續關注事態發展,並評估該公司評級和展望所受到的影響。
去年11月,雅居樂已對此前與相關機構簽訂的5筆涉及金額超過44億港元的信貸協議作出了修訂。即使陳卓林因爲“非禮門”事件辭任董事會主席,雅居樂在違約問題上將仍有迴旋的餘地。
在債務違約風險問題上,雅居樂的心態顯然未受到“非禮門”事件影響。在公佈全年銷售業績的同日,雅居樂亦宣佈發行7億美元次級永久資本證券,所得淨額6.87億美元,擬用於購買新地塊、再融資及一般營運資金。
舊債未償,又借新債。雅居樂對於自身的財務狀況似乎充滿信心,但這並未打消投資者對其發展前景的擔憂。在萬科、綠地、保利等紛紛進軍千億房企的時代,雅居樂將面臨着“不進則退”的尷尬境地。(胡可璐)