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元旦過後,全國多個城市的樓市成交出現“開門紅”。這個局面,意味着全國樓市加劇回暖,還是去年底“翹尾行情”的延續?
多地樓市迎來“開門紅”
元旦假日期間,全國多個城市商品房成交量攀升,出現旺銷景象。統計數據顯示,今年元旦小長假全國主要54城新建住宅網籤套數同比上漲16.8%,四大一線城市網籤同比更是大漲近六成。這樣的數據,被視作是“開局良好”的表現。
北京市住建委公佈的網籤數據顯示,元旦小長假三天內,北京全市住宅(新建商品住宅和二手住宅)網籤總量爲1044套,與2012年同期相比上漲了83.2%。這其中,新建商品住宅(含保障房)網籤863套,同比上漲59.5%;二手住宅網籤181套,同比大漲524.1%。
上海在3天元旦小長假期間共成交一手住宅238套,相比去年同期的172套增長了近四成;而廣州3天共成交住宅821套,僅碧桂園天璽灣一個項目就網籤175套,全市成交量同比大漲七成。
天津樓市也延續了2012年底的火爆態勢,統計數據顯示,元旦三天天津市新建商品住宅共成交469套,與2012年同期相比上漲了307.8%。
南京樓市元旦期間共認購商品房674套、網籤236套,日均賣房225套(指認購)。據悉,這是南京房地產市場自2007年底多次調控以來,元旦小長假期間創下的6年來最高紀錄。
此外,大部分二三線城市的元旦小長假期間成交均同比也出現上漲。據中原地產研究中心統計數據顯示,全國主要54個城市樓市新建住宅簽約量達到了8438套,同比上漲了16.8%。
54城市同比大漲103%
另有統計數據顯示,全國主要的54個城市,截至1月13日,新建住宅簽約套數達到了10.48萬套,相比12月份前13天的12.50萬套下降了16%,但是相比2012年同期的5.15萬套,卻足足上漲了103%。
而來自中國指數研究院的數據也顯示,在其統計的40個城市中,新年首周的成交量同比上漲城市佔九成以上,除上海、深圳、重慶、武漢外,其他重點城市的成交量漲幅均超過一倍。
媒體公開的報道顯示,近期北京一些新盤銷售狀況非常不錯。位於西南四環的萬科藍項目,原先的開盤預期價格是32000元/平方米,最終的開盤價是36000元/平方米,儘管如此,開盤不到2小時成交量就達上百套,銷售率接近80%。
對此,中原地產市場研究部總監張大偉認爲,從目前的市場來看,新房銷售持續火熱且呈現供不應求的態勢,價格也是穩中有升。房企融資環境寬鬆,資金壓力減小,土地成交活躍,熱點地塊增加。在這種情況下,如果在政策上不進行適度控制,那麼這種市場格局仍將延續。
10家標杆房企表現搶眼
與此同時,一些地產大鱷的表現也十分搶眼。據統計,10家標杆房企去年12月購地金額環比上升約45%,新增可建面積環比大增約83%。同時,12月份標杆房企購地總金額創年內新高,房企第一集團中的萬科、保利、中海地產尤爲活躍,其當月購地金額佔標杆房企總額的90%。
此外,銷售的持續回暖也消化了大量庫存,多數城市去年年末存量水平較去年年初有所減少。中原監測的18個主要城市庫存量年末較年初下降了6.37%,其中北京下降幅度最大,在3成以上。同時隨着存量減少、銷量提升,這18個重點城市的庫存消化週期也隨之顯著下降。數據顯示,這些監測城市平均庫存消化週期已經由去年年初的18個月,降低爲去年年末的9個月,時間縮短了一半。
國土部出臺地王標準
有意思的是,1月15日國土部首次出臺地王標準,選擇在這個時間點出臺此項標準,值得玩味。
國土資源部發布了完整意義上的地王標準:在一定區域範圍內,宗地成交總價超過歷史同類用途宗地最高成交總價,或者樓面單價超過歷史同類宗地最高成交樓面單價,則可認定該宗地爲該區域內的“總價地王”和“單價地王”。
而在此之前,各種類型的地王頻出。“地王渲染了市場氣氛,提高了視覺衝擊力,但多重標準的地王也讓僞地王頻現,導致市場信號失真,嚴重影響了房地產市場預期。”國土資源部相關專家表示。
根據國土部的標準,最近一年,真正得到官方認可的地王只有兩宗,分別是2012年6月成交的北京海淀區萬柳地塊,該項目樓面價達到33831元/平方米,創造了北京居住用地的歷史最高單價,是北京居住用地單價地王。
此外,2012年7月成交的廣州天河區珠江新城地塊也被認可爲地王。這一地塊樓面成交單價爲32968元/平方米。這是自2007年以來廣州最高成交單價,是廣州真正的商業用地單價地王。
除此之外,一大批山寨地王被推倒。如2012年7月成交的北京朝陽霞光裏商業金融地塊、魯能46億拿下的天津天塔道地塊、保利在上海徐彙區45億拿下的濱江地塊、萬科綠地54億拿下的上海徐彙區漕河涇社區地塊,這些原本的地王集體被摘下了地王桂冠。根據初步統計,僅去年下半年,就誕生了至少15個山寨地王。
國土資源部官員表示,他們公佈地王標準,並不是想對地王採取懲罰措施。“只要程序合規合法,在一個市場的環境下,總會有地王出現。”但國土資源部官員也表示,地王未必能夠成爲樓王,“這是市場早已驗證過的結論。”
數據顯示翹尾行情
對於2013年元旦出現的“開門紅”,不少業內人士指出,網籤數據有一定滯後性,實際上反映的是去年年底樓市呈現的翹尾行情,而同比上漲幅度大,很大程度是由於2012年同期正處於調控下樓市最慘淡的時刻。
中原地產市場部研究總監張大偉認爲,2012年初是最近5年來市場最低點,2011年開始執行的調控政策發力後,導致在2012年年初量價均出現明顯下滑,從這一角度來看,2013年年初纔出現了同比明顯上漲的市場現象。
值得注意的是,中國指數研究院發佈的最新報告顯示,2012年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲9715元/平方米,環比上漲0.23%。
市場太火恐物極必反
“元旦樓市整體來看不錯,延續了去年底的態勢,預計2013年整個一季度樓市將保持淡季不淡,持續熱銷。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示,不過按此形勢發展下去,面臨新一輪調控在所難免。“市場太火其實房地產企業都很怕的,物極必反,大家都怕後續有調控。”
據瞭解,2012年12月中旬召開的中央經濟工作會議,將“穩中求進”作爲2013年經濟工作的總基調。“穩”也必然成了2013年樓市調控的關鍵詞。日前有消息傳出,稱國家發改委、住房和城鄉建設部已經開始就房地產調控長效機制進行會商和協調。
業內人士指出,最近半年間,北京、上海、廣州、深圳的房地產市場和土地市場已經出現成交回暖、房價微漲的趨勢。在此背景下,房地產調控長效機制的有關工作提速,並不意外。從最近中央及各部委釋放的信號不難看出,2013年政府絕不會放鬆樓市調控,這也是2013年引起樓市波動的不確定因素。(記者蔣敏華)