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近日,上海松江大學城“大地主”東方明珠(600832)(600832.SH)發佈公告稱,將以總價5.88億元將松江大學城學生公寓五期B、C地塊轉讓給上海廣陳資產經營管理有限公司和上海松江大學城建設發展有限公司。這是上海市推進松江大學城產業回購的首項舉措,此類收購還將在今年繼續進行。
“五期項目雖已取得土地批覆,但房地產權證未能順利辦理,且由於該資產買賣涉及折舊費、稅收等問題,故一直閒置,直至最近才重啓。”據一位接近東方明珠的知情人士透露,松江大學城生活區部分物業閒置,政府回購有利於盤活存量資產,優化該大學城的產業配置。
松江大學城位於上海松江新城區西北角,佔地約8000畝,是目前我國規模較大的大學園區。由於是在一片農田上規劃建造起來的,因而松江大學城多年來幾乎是一座“空城”。截至目前,其內部學生公寓和教室等公共設施的使用率較低,區域內的住宅小區空置率畸高,商業租售比約爲1/1000,人口導入緩慢。
業內人士指出,在城鎮化浪潮中,以松江大學城爲核心的松江新城區遭遇了片面追求土地和投資快速擴張、人口市民化緩慢的瓶頸。隨着該大學城的資產利用率下降,對周邊經濟的輻射作用也被削弱。就目前來看,從產業回購到逐步推動經濟結構調整,松江大學城還有很長的路要走。
大學城拉動地價飆升
2001年10月,松江區無償提供3600畝土地建設松江大學城校園,提供1000畝低價土地建設大學生村。東方明珠股份有限公司等社會企業組成投資主體出資建設並擁有大學城資源的所有權,高校以長期租用方式進入園區。這種前所未有的“區裏出土地、企業搞基建、高校租賃進駐”的建設模式被業內稱爲“松江大學城模式”。
上海社會科學院城市和人口發展研究所所長鬱鴻勝指出,松江大學城在這種大項目帶頭、大投資拉動的背景下迅速完成了城鎮化階段。此後高額的房地產增值使松江區建設大學城時奉送的土地價值很快憑藉地產收入而收回,從而快速促進了地區財富的積累。
據瞭解,隨着松江大學城打樁聲起,松江新城房地產驟然升溫,土地價格飆升。松江區政府一位官員表示,松江大學城的建設對周邊土地的升值起到了關鍵作用,松江區爲此還專門爲大學城規劃了一個佔地3000畝的配套房產區。
據松江大學城建設發展有限公司的資料顯示,在籌建大學城之前,新城區是大片低窪農田,地價大約爲25萬元/畝。大學城開建後,以大學城爲中心的城南區地價漲至36萬元/畝,城北區漲至40萬元/畝,商業用地則漲至50萬元/畝。房產價格由原來的1700元/平方米上漲至2800元~2900元/平方米。按當時價格估算,大學城配套房產區的土地至少可售出12億元~15億元,遠遠超過鬆江區爲建大學城所投入的前期費用3.5億元。
同策諮詢數據顯示,目前松江大學城區域普通商品房用地價格爲900萬元~1100萬元/畝,公寓售價約爲14000元~17000元/平方米,別墅售價爲20000元~22000元/平方米。
從2003年至2005年,上海外國語大學、上海對外貿易學院、上海立信會計學院、東華大學等7所大學先後建成並開學,總數10萬人的大學師生爲荒涼的松江注入了鮮活的人氣。短短几年內,松江區行政機構、上海市第一人民醫院、上海市圖書館松江分館等落戶大學城,中小學校、大賣場、酒店等配套紛紛竣工。此外,松江大學城預期的知識科技效應、優越的地理位置和完善的基礎配套也吸引着大批國際知名高科技企業進駐。
“松江大學城先是以大學城的主題概念引來投資者關注,再以重量級的產業項目導入人口,最後通過交通和商業配套的完善,成爲疏解中心城區人口的衛星城,成功地塑造了上海遠郊區的產業經濟。”房地產戰略專家周建成博士表示。
“先造城後造市”釀苦果
在松江大學城房地產投資連年高速增長的背後,是“先造城後造市”的苦果,是概念炒作帶來的空城危機。
“過度強調未來和預期吸引了大量投資者的關注,樓盤的前期價值被過度透支,這引發了松江大學城市場的低迷。”漢宇房產研究部經理付偉指出,早在2003、2004年,松江新城地區的樓盤就以松江大學城的概念爲賣點炒作區域房價。在2007年,大部分上海郊環外地區的樓盤售價還是5000元~6000元/平方米時,松江新城已爆出萬元以上的高房價。
在2004年進入到開發建設高潮的松江大學城及松江新城地區,購買者中多爲投資客,自住購房者比例較低。目前,該區域入住率仍然偏低,人氣低落。克而瑞上海事業部總監付琦表示,松江大學城及松江新城的建設走的是粗放型的城鎮化老路,這種“地方政府廉價供地,開發商高調圈地,以房地產開發經營爲先導”的開發模式導致人口結構難以均衡。
“整個松江大學城板塊至少有200萬平方米的存量商辦物業待售,嚴重地供大於求。”付琦指出,松江的產業結構比較低端,主要以加工製造業爲主,流動人口多爲大學學生和產業工人,這些人羣很難成爲房地產項目的客戶,導致當地的住房需求與市場供應出現了錯位。
經過10多年的建設,以政府主導構建的松江大學城雖取得不錯的成績,但事實上,給上海帶來的收益僅限於教育資源和產業園區地理上的聚集。鬱鴻勝指出,松江大學城最大的問題是園區內7所大學都是偏文科的綜合型或專業型大學,與松江的製造業人才需求無法匹配,畢業生很難留下來服務當地經濟,很難產生實質性的知識外溢效應。
“松江大學城的開發還處在初級階段,發展到成熟階段至少還需要10年時間。”鬱鴻勝稱。