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翻開太古地產的歷年年報,大中裏項目的入市時間一再被推遲,從2012年到2013年,再到2014年。在2012年太古股份有限公司三季度運營數據中,該項目首期竣工時間被推遲至2016年。
據當地一位業內人士介紹,這個項目拖了多年,人也換了幾茬,其中既有動遷的原因,也有文物的原因。該項目早期由興業國際出關系拿地,太古地產負責後期出錢。
“如果大中裏項目2014年可推出首批物業的話,正好可以與靜安寺商圈近兩年將推出的高端項目在時間上錯開,從而平衡市場需求。”著名商業地產專家楊詠詩表示。
10年坎坷路
大中裏始建於1925年,是目前上海市內保存最完整、規模最大的石庫門裏弄之一。大中裏地塊位於上海市靜安區南京西路的核心區域,北接南京西路,西臨石門一路,南鄰威海路,東靠青海路,總佔地面積6.28萬平方米。
2002年底,香港興業國際出價13.06億港元,從靜安區政府手中取得了大中裏地塊的土地使用權。香港興業國際副主席暨董事、總經理查懋成表示,希望藉此在南京西路“豎立地標”。
2006年底,香港興業上海有限公司、香港興業國際集團、太古地產及其全資附屬公司Swire Shanghai與大中裏地塊的項目公司大中裏物業有限公司訂立一項有條件協議,通過買賣銷售股份連同銷售貸款的方式,英資背景的太古地產購入香港興業上海大中裏發展項目的50%權益,太古地產出價估計高達12.92億元。通過此項協議,太古地產與香港興業成爲上海大中裏項目各佔一半股份的並列大股東。
2009年時,市場曾傳出消息稱,該項目預期將在2012年迎客。但2010年初,其開業日期又推遲至2014年。2010年12月15日,太古地產與香港興業聯合宣佈,爲大中裏項目與中國銀行(601988)牽頭的7家銀行簽訂一項爲期13年、總值高達80億元的銀團貸款融資。太古地產及香港興業同時宣佈,大中裏項目地基工程預計於2011年動工,整個項目將於2015年起分階段落成。根據兩家公司的2011年年報,它們對該項目的估值在124.4億港元,雙方各佔一半權益。太古地產與香港興業國際最新的表述爲,大中裏項目總投資約100億港元,預計將於2016年開始分階段啓用。
知名地產專家蔡爲民表示,運作大中裏項目,開發商必須具備雄厚的資金實力。加上拆遷費用,整個項目投資肯定會超過100億港元,保守估計不會低於150億港元。
除了拆遷成本等因素外,楊詠詩認爲,配套規劃的修改、保護文物建築的平移、石門一路的改造等,均造成了大中裏項目的拖延。
事實上,大中裏項目已先期動工的正是保護建築——原民立中學的移位工程。該保護建築原爲上世紀20年代上海著名顏料巨賈邱信山、邱渭卿兄弟所建,亦稱爲邱氏住宅,原爲兩幢,其中一幢於上世紀90年代改建爲民立中學時被拆除,被遷移的這一幢曾爲民立中學辦公樓,於1999年被評定爲上海市優秀歷史建築。2012年3月底,該保護建築被平移57米至威海路。
據一位業內人士透露,該工程移位需花費近千萬元,此後還要進行修復。這棟保護建築的產權歸政府。
記者近日實地探訪發現,大中裏地塊被廣告圍牆圍住,有部分吊車和工人在現場施工。施工銘牌顯示,該工程的總包單位爲上海建工(600170)集團股份有限公司,建築面積486740平方米,開工日期爲2012年2月,竣工日期爲2016年2月。據現場施工的一位負責人表示,目前地基基本完成,已開始建設地上工程。
住宅項目被取消
根據此前香港興業國際發佈的公告,大中裏項目將包括寫字樓、一座購物中心、公寓以及酒店,總建築面積29.1萬平方米。太古地產接手該項目後,將住宅項目取消,規劃成一個由3幢酒店、兩幢甲級寫字樓和零售商場組成的純商業地產項目。建成的地鐵13號線將直達大中裏項目,地鐵2號線、13號線及12號線將在項目周圍路段實現地下連通,形成換乘樞紐。
對於規劃更改是否會對大中裏項目的盈利造成影響,蔡爲民表示,會產生“短空長多”的影響。“住宅非常好賣,這個地方定價8萬元~10萬元/平方米不成問題。但住宅取消後,這部分回款就成了未知數。商業項目主要以持有爲主,在大中裏地段肯定是做成高檔項目,物業持有至少爲7成以上,短期之內的運轉資金非常龐大。但一旦運轉起來,整個地段可打造得比新天地更具規模、更繁榮,商業價值會與日俱增。”
目前,在上海靜安區南京路商務區,梅龍鎮、中信泰富、恆隆廣場組成的“金三角”最富盛名。以這個“金三角”爲中心,以南京路爲軸,向西有越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉裏中心二期、南京西路1788號項目等已陸續開工或竣工,五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”。向東則爲大中裏項目,其將憑藉龐大的體量獨撐一方。
楊詠詩認爲,雖然先期推出的高檔寫字樓會佔儘先機,但如果大中裏項目在2014年推出首批物業的話,正好可與靜安寺商圈近兩年將推出的高端項目在時間上錯開,從而平衡市場需求。
到目前爲止,太古地產在內地一共有5個項目,總投資300億元。其中,北京三里屯Village項目原定於2007年10月開業,但由於招商不佳,最終直到2008年12月才陸續開業。
大福證券分析師麥德光認爲,太古進入內地10年,項目開發緩慢的原因在於:首先,對內地的運營環境不熟悉,作風過於刻板,遲遲拿不到政府批文,導致項目開工遙遙無期;其次,太古地產在內地的執行力不足,導致工程進度屢遭拖延;最後,太古地產選取的內地合作方,其本身就資金鍊緊張,需要太古地產扮演“救火隊”的角色。