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自去年冬天中國內地房地產市場出現回暖之後,對房地產調控工具又有諸多猜測。其中不可缺少的議論對象當然是房地產稅。特別對已經試點城市的一舉一動,市場倍加關注。
日前,重慶市國土資源和房屋管理局宣佈,自2013年1月1日起,高檔住房應稅價格已經開始執行新標準,應稅價格起點從2012年的12152元/平方米提高爲12779元/平方米,上漲幅度爲5.16%。數據顯示,重慶主城九區2012年新建商品住房成交建築面積均價6389元/平方米。主城九區2011年與2012年新建商品住房建築面積均價的2倍爲2013年的起徵點,即12779元/平方米。重慶市應稅標準提高,但稅率不變。根據與重慶同期試點的上海房產稅試點辦法,上海房產稅實行差別化的比例稅率,適用稅率暫定爲0.6%,但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含)的,稅率可暫減爲0.4%。根據上海市統計局公佈的數據,上海2011年新建商品住宅平均銷售價格爲13448元/平方米。因此,2012年上海房產稅的適用稅率標準按是否高於26896元/平方米計算。
剛剛有所回暖的市場,最擔心房產稅全國鋪開的時機。此前,中國國家稅務總局總會計師在國研中心企業所中國企業發展高層論壇上表示,稅務總局正在研究制定房產稅擴大試點的範圍,但目前要提出一個完善的方案還有難度。他透露,房產稅擴大試點還要經過更大範圍的討論,甚至可能要經過全國人大的討論。而中國財政部財政科學研究所所長賈康則表示,國家有關部委已經表示將積極推進房產稅改革試點,今年很有希望看到試點範圍擴大。
10年前,中國政府開始對房產稅進行準備。最高決策層意識到,房產稅是加快財稅改革的重要組成部分,很可能成爲新的地方主力稅種。於是,先是6個城市進行物業稅模擬空轉改革試點,後增加到10個城市。在實驗範圍內,登記產權房產的面積、朝向、樓層等基礎數據都被完整採集,然後按照製造業不動產、商業不動產、住宅不動產三個門類進行輸入,最後計算機程序自動輸出三種評估結果,作爲徵稅依據。當然,相關部門並未向外透露那10個城市的具體信息。2011年1月,重慶、上海率先開徵房產稅。此後,關於房產稅擴容的消息不時傳出。去年下半年,有消息指全國30多個省和計劃單列市的地稅官員在北京集訓,內容是房產稅稅基評估。外界認爲,這正是爲開展非經營性房產的存量部分恢復徵稅的試點提供技術儲備。
那麼,兩年來,上海與重慶房產稅試點產生實際稅收如何?根據重慶官方消息,重慶房產稅開徵第一年徵稅收入約1億元。有媒體據此分析,重慶套均納稅額在7700元/年左右。據上海市地稅局2012年11月披露的最新信息,上海共認定約5萬套住房需要繳納房稅,其中2011年認定2萬餘套,2012年約3萬套。外界估計上海住宅類物業繳納的房產稅爲數億元,單套房屋年納稅額在幾百元到萬元不等。所以,至少在試點階段,房產稅徵收稅率不高。可見,房產稅在目前階段並不能成爲像限購一類行政手段般嚴厲的調控手段。市場還不必爲之緊張。