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2012年11月23日,上午9點30分,旭輝[簡介最新動態]控股集團有限公司(下稱旭輝集團[簡介最新動態])登陸香港聯交所,成功“破冰”,成爲去年首家成功赴港上市的內地房企。
根據旭輝集團公佈的招股說明書內容,此次公開發售價格,以下限1.33港元/股定價。
旭輝集團董事長林中對此表示:“是希望留有上漲的空間”。此外,林中還透露“公司將根據財務負債能力,以及未來增長需要,收購新的土地或項目,而此次上市融資的80%將用作可供發展的新項目或土地。”
今年1月7日,旭輝集團公佈了2012年的全年業績。數據顯示,去年1-12月,旭輝集團累計實現合同銷售金額人民幣約95.4億元,合同銷售面積約102.6萬平方米,合同銷售均價約9300元/平方米。
據悉,旭輝集團2012年的銷售數據分別超過2011年全年合同銷售金額和合同銷售面積的75%及90%,也超過了集團此前制定的2012年度全年的銷售目標。
旭輝集團一位高管向記者表示:“公司上市之後會保持原來的經營風格,做自己擅長做的事,產品線以剛需產品主打,並延續快速週轉的策略。”
目標拿地到開盤8個月
旭輝集團的項目主要集中在長三角地區。除此之外,集團在環渤海和中西部地區也有佈局。集團於今年1月公佈的業績數據顯示,旭輝集團去年1-12月,合同銷售面積約102.6萬平方米,合同銷售均價約9300元/平方米。
一家港資券商分析師向記者表示:“旭輝集團在受到內地地產調控影響,2011年下半年銷售業績出現下滑。但旭輝集團的產品主要由剛需產品構成,並且長三角地區經濟較發達,2012年下半年由於剛性需求的帶動,銷售情況已經恢復。”
旭輝集團官網顯示,集團目前已經“進駐”了內地包括上海、北京、合肥、重慶等13個城市。
據上述高管介紹,旭輝集團“進駐”的城市可以劃分成“戰略型城市”和“機會型城市”兩大類,“上海、北京、重慶、蘇州等經濟發展水平和人均收入水平較高的是戰略型城市,旭輝集團要做到在上述區域進行深耕,力爭做到當地市場佔有率的前10強;而像嘉興、鎮江、廊坊等城市則是機會型城市,未來是否要繼續開拓還要看城市本身是否具備可持續發展的動力。”
以上海爲例,旭輝集團在區域內目前有7個在售樓盤,主要位於嘉定、青浦、寶山等上海的郊區,銷售均價與市區內同類樓盤有一定距離。上述高管向記者表示:“旭輝集團的產品線以剛需產品主打,佔比超過6成,主要服務於首次置業人羣以及首次改善人羣的需求。”
該高管還進一步補充道:“首次置業針對的人羣通常以要組織家庭的青年爲主,這類人羣的需求主要是戶型小且總價低的產品。另一種剛需,首次改善,這類人羣可以是已經育有下一代的青年家庭,也可以是希望與父母同住的青年家庭等,對於這類人羣旭輝則會針對其需求設計相應的產品,比如戶型可能會更大些,也可能會更強調產品內部結構的私密性。”
在本輪樓市的調控初期,旭輝集團就提出了“兩高一輕”的發展戰略,即“高週轉、高去化、輕資產,並據此在產品結構、拿地策略上進行了相應調整”。
“旭輝將會延續這種快速週轉的經營模式,未來力爭做到項目從拿地到開盤僅用8個月的時間”,上述旭輝集團高管表示。
相關資料顯示,諸多房企如萬科[簡介最新動態]、恆大、世茂等都通過“低價+快速週轉”的策略,使得公司可以在上半年房市“寒冷”的2012年得以畫上一個相對“圓滿”的業績句號。
上述旭輝集團高管認爲:“公司要提高淨資產收益率,通過杜邦分析可以瞭解到,只有三種途徑:要麼提升利潤率,要麼擴大槓桿,要麼就是提高資產的週轉速度。房企暴利時代已過,旭輝又追求財務上的穩健,所以合理的選擇即是第三種。相信加快週轉率也是未來大部分房企會自覺追求的事情,10-12個月的拿地到開盤時間會成爲業界常態。”
某高校房地產研究中心向記者表示:“除了通過制定標準化流程,縮短從拿地到開盤的時間外。品牌的打造和合理的土地儲備也是加快週轉率的關鍵因素。”
暫只做出售型商業地產
旭輝集團招股說明書顯示,按物業類別劃分,公司的土地儲備可分爲6大塊:住宅、代售辦公樓/商用物業、持作或擬持作租賃的商用物業、配套酒店、停車場和其他。
除了住宅部分土地儲備面積佔到宗土地儲備面積的近7成外,旭輝集團兩種類型的商業地產土地儲備面積似乎也暗藏玄機。代售辦公樓/商用物業這一劃分佔總土地儲備的比例爲14.5%,而持作或擬持作租賃的商用物業僅佔總土地儲備的2.8%,兩者之間相差5倍之多。
另外從上述兩類商業用地目前開發情況來看,代售辦公樓/商用物業在開發中的建築面積爲30.27萬平方米,而持作或擬持作租賃的商用物業在開發中的建築面積爲4.54萬平方米,兩者之間相差近7倍,似乎意味着從目前以及短期未來的情況來看,旭輝集團仍將以經營出售型商業地產爲主。
上述旭輝集團高管確認了記者的猜測:“公司短期仍將會把商業地產定位在銷售型,選擇這個模式,與公司內部的‘基因’有關。租賃型商業地產需要大量資金沉澱和豐富的人才梯隊,公司目前還是會選擇自己擅長做的事”。
最高信託貸款利率16.8%
截至2012年6月末,旭輝總負債爲175億元,總資產爲219億元,資產負債率79.7%,淨負債比率138.3%。旭輝董事長林中預計,“未來旭輝的負債率會維持在一個健康的水平”。
另外,記者從旭輝集團招股書中發現,截至2012年9月底,旭輝地產共有12筆未償還有抵押信託融資,涉資27.24億元。融資成本最高的是上海旭輝百合宮館與新華信託的一筆,2.44億元,年利息高達16.8%,將於明年4月到期。
對於爲何選擇如此高成本的融資方式,上述旭輝集團高管認爲:“雖然部分信託融資成本較高,但通常這種融資的期限也較短,佔總融資資金的比例也不高,並且一個項目中組合多種融資模式,也會有低成本的資金渠道。”
林中的“衝刺跑”
旭輝集團的招股書中,林中的職位是董事會“主席兼執行董事”,職務部分的內容爲“制定公司的策略和業務發展整體管理。”
也正如上述描述所言,酷愛晨跑的林中對於旭輝集團的發展一直有着方向性的掌控以及階段性的目標。
值得一提的是,今年45歲的林中還是公司兩位董事,林偉和林峯的哥哥。
欲五年擠入第一陣營
“我們一直按照自己一直以來的節奏在跑。上市對我們來說,不是終點,而是插上翅膀,讓我們能跑得更快更遠,讓我們離永續經營的目標能更近一步。”這是林中在旭輝集團成功上市後對媒體道出的話語。
但這並不能很好地概括林中對於未來旭輝發展的“鴻鵠之志”,這位在20世紀90年代就從福建發家進而奔波至上海的“長跑者”心中有一張自己更大的圖片。
2011年,旭輝集團在中房指數院發佈的“中國房企百強榜中”已經晉升至66位。林中當時在記者座談會上披露了旭輝集團的5年戰略目標,即進入中國房地產企業20強,這個內地房企的第一陣營。
之後不久,旭輝集團果然“不負衆望”,在2012年的一季度在自己的“大本營”打了一場“開門紅”。旭輝集團以銷售成交面積3.46萬平米,榮登上海銷售成交面積排行榜第九位,僅次於萬科、綠地、保利地產等圈內大佬。
上述旭輝集團高管向記者表示:“以銷售收入來概括房企的發展階段,旭輝在完成100億的目標後,500億就是一個檻了。旭輝要想進入內地房企的前20強,500億是必須突破的目標。”
解盤樓市“下半場”
該高管還補充道:“2011年可能是中國房地產市場的一個分水嶺,這也是業內很多人的共識。2011年以前,‘上半場’已經結束;2011年之後,地產行業的暴利時代已經過去,囤地捂盤可能不再能成爲房企利潤的重要來源,房企到了應該向產品、向品牌、向組織要利潤的時期。”
所以,高層對於樓市“下半場”方向的預測和看法,對於一家房企的戰略發展和佈局尤爲重要。
林中在去年12月舉辦的一個論壇上就講道:“最近幾個月的房地產發展經歷了相對比較平衡,我們內部開會講叫三全齊美。第一房價在開會前得到有效控制,調控促進成效,鞏固調控成果;第二成交量,今年的成交量比去年同比有上漲;第三土地開始活躍,當時大家出的價格還是比較謹慎,除了個別地塊以外。我相信這是政府希望看到的調控結果,房價同比有下降,市場有比較活躍的交易量,這是一個健康的市場。”
林中同時還表示:“限購從市場化的角度看上去是有一些缺陷,但是在整個房地產相應的機制和配套政策完善之前,目前是一個最有效的方法。以這個東西來換取一個調整機制贏得一個時間和空間,所以我們相信今年的房地產不會出現暴漲暴跌,我們相信今年整個市場會比去年好,我相信今年整個市場會穩中有小幅的增長。”
上市後進入加速擴張期
旭輝集團招股書中提到,截至2012年8月,公司的土儲總建築面積爲616萬平方米,已足夠未來4年的開發。
去年,旭輝除了在上海的嘉定區、寶山區競得土地外,在蘇州、天津均購入土地,投入資金超30億元。2010年旭輝在上海的拿地數量僅次於綠地,總計買地6宗;而2011年前8個月,旭輝拿地數爲11宗,耗資逾35億元。
林中對此表示:“上市前,我們拿地比較多的原因有兩個,一是經過十年長跑,公司的全國性佈局已經初步完成,準備進入加速擴張階段”,“另一方面,不僅僅是旭輝在加速拿地。據我所知,近幾年房企雖然資金鍊是比較緊張的,但不少也都在四處找錢拿地,意圖增加擴張籌碼。”
據旭輝集團今年1月披露的數據顯示,“集團於去年12月通過招拍掛方式共取得三宗地塊,包括蘇州吳中區郭巷鎮G-104地塊、上海閔行區龍柏20C-08-01地塊、上海閘北區336街坊18丘地塊,總代價爲14.812億元。”