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在2012年和2013年交替之際,「新型城鎮化」概念成為房企大肆炒作的行業利好。有媒體披露「新型城鎮化」涉及全國20多個城市群、180多個地級以上城市和1萬多個城鎮的建設,這無疑為房地產行業未來多年高速發展奠定了基礎,房企也借此將進軍三四線中小城鎮視為最大機遇之一。然而從2012年中小城鎮的房產和土地市場表現來看,進軍三四線城市同時蘊含著較大風險。
機遇
房企進軍三四線城市
『十八大』之後,『新型城鎮化』成為被房地產領域被提及最多的概念。據媒體報道,這次編制的城鎮化規劃要求,未來中國新型城鎮化建設,以大城市為依托,以中小城市為重點,逐步形成輻射作用大的城市群,促進大中小城市和小城鎮協調發展。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在論壇上表示,土地、資金和人口的自由流動三個因素構成了城鎮化,我們過去二十年城鎮化的重點主要表現在生產結構的轉變,但是我們的就業結構的轉變落後於生產結構的轉變,未來的新的城鎮化更加強調的核心是人的城市化。
近200個地級以上城市、1萬多個城鎮建設,為房地產未來的發展提供巨大空間和需求,也使更多開發商對未來重新充滿信心。其實在這一輪房地產調控開始的時候,由於看到一線城市的房價和地價較高,加上一線城市供地有限,競爭也更加激烈,去地價更低的三四線城市拿地,以圖分散風險成為許多房企應對調控的策略。據中國指數研究院統計,過去4年,一線城市中北京、上海住宅用地累計成交量均不足6000萬平方米,廣州不足3000萬平方米,深圳不到1000萬平方米,均排在重點城市中相對靠後的位置。排名靠前的大都是二線城市,而一些三線城市的土地成交量也不容小覷。
包括萬科、中信地產、招商地產(000024)、恆大地產等房企巨頭近幾年也開始在三四線城市拿地。招商地產董事長林少斌認為,未來的城市化進程將為公司提供很大的機遇。中國的城市化還有很長的路要走,這些都是地產商的機會。『招商地產未來可能會考慮進入一些鄉鎮進行開發,但是目前作為一線開發商,我們還是將把最主要的力量聚焦於一二線城市,兼顧三四線城市。』林少斌表示。綠地集團董事長張玉良也在接受媒體采訪時表示,下一個十年,城鎮化是經濟發展最大的引擎和紅利,對房地產行業而言,會有更直接的收益。農村人口轉移到城市,住房、商業、美麗中國的環境建設等都與房地產有關。
曾在北京操盤多個項目的河北家樂園集團總裁陳雲峰將房企進軍三四線城市形象地比喻為房企的『上山下鄉』。『以往小城市的傳統百貨商場運行單一,連扶梯、電影院這些最普通的配套都難得一見。我們把硬件昇級,同時引入一些品牌服裝、食品後發現,當地人有消費能力和需求。』陳雲峰表示。
風險
需求有限或難橕利潤
在房企看好三四線城市的背後,三四線城市樓市面臨的風險也逐漸顯現,在2012年下半年房地產市場的整體回暖中,一線城市和重點二線城市的表現要明顯好於三四線城市。中國房產信息集團分析師表示,三四線城市經濟發展水平依然落後、市場需求規模相對有限的缺陷逐漸顯露出來,在經歷了前幾年的快速擴張之後,市場有效需求正遭遇階段性低谷。
在龍頭房企2012業績全面飄紅的同時,多數業績持平甚至下降的房企則為集中於二三線和三四線城市的中小房企。幾個比較典型的例子中,建業地產曾在2012年上半年的毛利率下跌了9.8個百分點,就被業界認為是其大舉進軍三四線城市的結果。而除了杭州、上海外,基本上都是青島、濰坊等三四線城市的嘉凱城(000918),在2012年前三季度也是業績大幅下降,最終歸屬於上市公司所有者淨利潤-1.56億元。保利地產(600048)董事長餘英曾在微博上表示,一線城市是房企必爭之地,去年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。
而前幾年相對充足的土地供應,也為不少三四線城市積累了更多的風險。中指院在其分析報告中指出,廣大三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱,部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。預計2013年在供應充足但潛在需求相對較弱的背景下,三四線城市價格不具備上漲動力,仍將繼續盤整,部分城市存在嚴重供應過剩風險,值得格外關注。三四線城市很難再吸引到外來人口的進入,單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應,新區建設、土地經營等三四線城市最傳統的經營策略,可能在經濟調結構、增速下臺階的過程中遭遇巨大的挑戰。中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中,前50強中包括41個四線城市,加上拉薩、泰安、保定、滄州等城市化水平較低、經濟實力較弱、供應明顯大於需求的三線城市。這些城市市場容量有限,過強的開發導致供過於求的市場風險。
正是在看到三四線城市蘊含的風險情況,年末一些房企也開始顯露出重新回歸一線城市的趨勢。如一直堅持進軍三四線城市的恆大地產、花樣年、佳兆業等企業,都表現出收縮三四線市場規模,打算重回北上廣深等一線城市拿地的意圖。