|
||||
供需兩旺、淡季不淡,成交紅火等是2012年樓市出現得最多的詞彙,去年東莞商品房成交面積達681.32萬㎡,超過了最火熱的2007年樓市,創下歷史新高。究其原因,主要是價格合理加上剛需的釋放,導致了樓市成交高企,從相關研究機構提供的數據來看,2012年普通住宅均價維持在“7”字頭,而剛需的成交量佔七成以上。
成交:商品房成交面積創新高
2012年,隨着樓市價格逐漸調整到位,開發商推出中小戶型的剛需產品,採取“以價換量”的營銷策略,同時通過低價開盤、精裝修、墊首付等方式激發需求,樓市預期逐漸改變,下半年剛需產品交投兩旺。
東莞中原地產研究部統計數據顯示,2012年,東莞商品房成交面積爲681.32萬㎡,同比2011年增加15.28%,同比2010年增加36.39%;成交金額595.80億元,同比2011年增加20.50%,同比2010年增加51.20%,全年商品房成交面積超越2007年,並創下新高。
價格:普通住宅均價7291元/㎡
在價格方面,東莞房價維持在比較平穩的水平。除掉豪宅成交促使東莞住宅均價結構性上漲的因素,按符合東莞普通住宅標準的成交住宅來統計,普通住宅成交均價仍在“7”字頭,保持穩中有升的趨勢。
東莞中原地產研究中心統計數據顯示,2012年,東莞樓市供應激增,特別是南城、鳳崗、塘廈、大朗競爭趨於白熱化,衆多新盤近身肉搏,開發商爲了保證出貨量,紛紛採取“以價換量”的策略,全年價格保持平穩,普通住宅均價7291元/㎡,同比上升了3.51%。
戶型:剛需產品成樓市新寵
據東莞中原地產研究中心監測結果統計顯示,從戶型面積上看,2012年東莞住宅成交剛性需求的中小戶型成交佔比維持高位,120㎡以下產品合計佔整體的70.81%。
去年是東莞樓市“剛需年”,市場上中小戶型推售比重快速上升,由於單價保持穩中有降,所以市場大部分房子的總價明顯小於往年,適合主流剛需購房人羣的購買水平,剔除精裝修樓盤的影響,東莞普通洋房成交當中,單套總價在70萬元以下佔66.86%,60萬元以下佔48.65%,剛需所佔比例相當大。
區域:臨深鎮區表現突出
2012年,臨近深圳片區表現突出,特別是塘廈、鳳崗、長安等鎮區,成交增加明顯。
從近幾年城鎮區商品房成交走勢來看,東莞城區商品房成交增長率明顯遜色於鎮區,東莞中原地產研究中心介紹,其中2012年城區商品房成交面積221.73萬㎡,同比增長7.46%,而鎮區在近幾年的表現可圈可點,成交量每年都邁上新臺階,其中2012年鎮區商品房成交面積459.59萬㎡,同比增長19.47%,特別是臨近深圳的鳳崗、塘廈、長安,承接外溢的購房需求,在碧桂園地產、萬科地產多個新盤上市的情況下,成爲四季度最熱的區域。
預測
外來品牌房企繼續深挖市場兩極分化加劇
2012年,東莞房地產市場發生明顯變化,以往進入年度成交榜前十的本土房企,逐步被外來地產大鱷擠出第一陣營,絕大部分的市場份額被外來品牌開發商所佔領。
東莞中原地產研究部認爲,預計2013年這種“強龍壓過地頭蛇”的現象將愈演愈烈,他們將繼續深挖市場,並將牢牢佔領成交榜第一陣營。而近幾年本土房企既有停滯不前的企業,也有淡出地產業的企業,當然也不乏突起的新貴,在未來幾年可能佔有一席之地。總體而言,東莞房地產市場將逐漸走向成熟,品牌房企的市場佔有率將穩步提高,房企兩極分化的趨勢不可逆轉。
2012年,東莞多個城建規劃出臺,爲東莞樓市帶來利好,同時也將提高人們對樓市增長的預期。合富輝煌東莞市場研究部介紹,雖然房地產相關的經營性項目未列入重大項目,但城市配套的完善將會爲房價提供上漲預期。如去年9月啓動的水鄉一體化建設,2012年三條過江通道開建等,爲東莞樓市增長提高預期。而不同片區城建利好規劃,利於東莞樓市均衡發展,如東莞西部水鄉片區、北部片區及東部片區等傳統弱區2013年、2014年樓市發展將提速。
2012年東莞樓市回顧
1月
由於龍年春節長假的提前到來,樓市進入冰封狀態,全國大部分城市的月度成交進入最低值,甚至低於2008年的低潮。
2月
東莞樓市觀望氛圍有所淡化,小步加推刺探市場成爲開發商的主要動作。開發商順應市場推售剛需產品,新入市樓盤定價普遍謹慎。
3月
上旬樓市成交有所回升,個別區域樓盤直接降價促銷,引發關注,購房者對降價期望值增加。
4月
剛需購房得到一定程度釋放,但受清明小長假的影響,以及期待5月營銷節點有更大優惠,購房者繼續觀望,整體成交遜色於3月。
5月
衆多開發商採取“以價換量”,部分加推樓盤價格進一步下調到“5字頭”、“6字頭”,市場成交量大漲,出現“紅五月”。
6月
央行3年半來首次下調金融機構人民幣存貸款基準利率,樓市觀望氣氛逐漸消散,市場成交量再次創下2012年以來的月度新高。
7月
樓市進入傳統淡季,但卻保持旺盛的交投,特別是塘廈等區域不斷有全新樓盤發售,整體市場的成交呈現一種“淡季不淡”的局面。
8月
商品房成交面積、成交套數雙雙創下新高,松山湖、萬江、塘廈、南城的全新樓盤集中開盤,普遍取得良好銷售率。
9月
商品房成交面積逼近70萬㎡,藉助金九銀十樓市旺季到來,樓市的預期也在潛移默化地發生改變,購房者入市的信心與日俱增。
10月
剛需樓盤延續供需兩旺的行情,酒店公寓項目的投資者開始入場,此外,塘廈樓市的萬科地產、碧桂園集團旗下樓盤扎堆入市。
11月
整體表現依然後勁十足,商品房成交面積成功邁過70萬㎡大關,各項指標均創下年內新高,年底的翹尾效應幾成定局。
12月
房地產企業推出新品衝量意願強烈,商品房成交金額79.63億元,創下2008年以來的歷史月度新高,不少樓盤開盤即告售罄。(記者蔣幸端)