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2012年8月,趙女士和王先生通過房產中介達成房屋買賣的意向,後三方共同簽訂了《房屋買賣居間合同》。該合同約定王先生將其承租的一套公產房出售給趙女士,房屋成交價格565,000元,合同簽訂當日趙女士支付給王先生1萬元定金,剩餘購房款由趙女士於2012年9月1日之前支付給王先生。雙方簽訂合同時,趙女士知道王先生已將該房屋出租給他人,由於趙女士購買該房屋是爲了給其父母居住,於是王先生口頭承諾租戶可以隨時搬走。後趙女士按照合同約定將剩餘全部購房款支付給了王先生,雙方也辦理完畢了房屋過戶手續。根據雙方房屋買賣合同的約定,王先生應於全款到賬3日之內將房屋交付給趙女士。可是雖經趙女士多次催促,王先生卻一直不予理會,拒絕將房屋交付給趙女士。趙女士的父母因無法及時入住該房屋而被迫另行租房,故趙女士起訴至法院,要求王先生按照合同約定支付房屋售價10%的違約金56500元,另其要求承租戶騰房的請求因得不到法律支持而未予受理。該案在法院審理過程中,王先生解除了與承租戶的租賃關係,將房屋交付給了趙女士。最後法院判決王先生支付給趙女士違約金8000元。
法理分析:根據《中華人民共和國合同法》第229條的規定,“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。”該條即是對買賣雙方在訂立買賣合同時,應遵循“買賣不破租賃”原則的規定。買賣合同的生效並不會自動終止買賣標的物之前已存在的租賃關係,相反,買受人還應代替出賣人,繼續履行原來的租賃合同。該條法律規定設定的目的和意義在於:當買賣關係和租賃關係同時存在於一個標的物之上時,法律優先保護已成立的租賃關係。在本案中,趙女士與王先生在簽訂《房屋買賣居間合同》時,已明確知道王先生已將該房屋出租給他人,雙方的租賃關係尚未解除,卻仍然購買該房屋,其對於該房屋不能及時交付承擔着較大的法律風險。所以,當趙女士想一併起訴要求承租戶騰房的請求不會受到法律支持,其也因王先生的違約行爲而使其父母被迫在外租房造成了相應的損失。此外,根據《合同法》及《合同法司法解釋二》規定,合同約定的違約金過高,超過造成的損失百分之三十的,經當事人請求,法院可以酌情減少。故法院根據王先生的違約行爲給趙女士所造成的損失,綜合各方面因素酌情確定王先生支付趙女士違約金8000元。
律師提示:二手房買賣時,一定要了解清楚房屋是否存在租賃的情況,慎重購買租賃關係尚未解除的房屋。若您急需使用該類房屋,建議您詳細詢問賣家該房屋租賃的期限何時終止,並向其索要租賃合同的複印件,以避免類似糾紛的發生。
北京盈科(天津)律師事務所 張昌宏