調查顯示，本市近四成受訪者看好商業地產投資，其中22.22%的受訪者認爲天津房地產市場商業地產投資將好於住宅市場，超過兩成的受訪者“有意向轉向商業地產的投資”。儘管商業地產項目整體向好，然而公寓、商鋪、寫字樓三類產品在投資成本、回報週期、風險規模上有很大差異。面對當前樓市，投資者應如何選擇適合自己的產品？如何最大程度規避風險、擴大收益？

　　隨着政策調控對住宅市場的持續施壓，商業地產的價值逐步體現出來。一些已經沒有購房資格的中小型投資者紛紛將視線轉移到不限購的商業地產項目，不僅商住公寓熱銷，具有投資價值的商鋪、寫字樓也受到市場歡迎。加之住建部部長對於“商品房限購政策短期內不會退出”的表述，無疑會使不限購的房產資源變得更加炙手可熱。

　　調查顯示，在天津投資者的心目中，目前最具投資價值的物業形式分別爲商鋪(35.88%)、住宅(29.01%)、酒店式公寓(16.79%)、寫字樓(16.03%)。在天津，近4成受訪者看好商業地產投資，其中22.22%的受訪者認爲天津房地產市場商業地產投資將好於住宅市場，超過兩成的受訪者“有意向轉向商業地產的投資”。儘管商業地產項目整體向好，然而公寓、商鋪、寫字樓三類產品在投資成本、回報週期、風險規模上有很大差異。市場上關於不同項目投資的成功或失敗案例也是比比皆是。面對當前市場，投資者應如何選擇適合自己的產品？如何最大程度規避風險、擴大收益？本報《藍地產》專刊記者邀請資深地產人士張雲芳進行分析。

　　回報率：投資商鋪是首選

　　張雲芳說，商鋪的形式多種多樣，在各種商業區、住宅區、專業市場以及大型購物中心等商業房地產裏面，隨處可見商鋪——商業設施就是由大大小小的商鋪組成。儘管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業環境、運營特點、投資特點都會顯著不同。按照開發形式可以分爲：商業街商鋪，商業街沿街兩側的鋪面及商業樓裏面的鋪位都屬於商業街商鋪；市場類商鋪，“市場”是指各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，這類市場裏面的鋪位即我們所談的市場類商鋪；社區商鋪，其經營對象主要是住宅社區的居民；住宅底商商鋪，指位於住宅底層的商用鋪位；百貨商場、購物中心商鋪，鑑於該類項目規模龐大，開發複雜，所以投資風險也比較高；商務樓、寫字樓商鋪，酒店、商住公寓等裏面用於商業用途的商業空間；交通設施商鋪，即交通設施裏面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。

　　由於目前天津市的出售型商鋪數量並不多，投資商鋪的前提是廣泛收集相關信息，迅速進行初步判斷和分析，確定購買目標。張雲芳說，判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高的回報，而判斷回報的最有效方式是看現實租金收入是否能儘快地回收購鋪的前期資金投入。計算商鋪回報的方式有很多種，最簡單實用的一種是看總售價與總年收益的比值倍數，如果大於15則說明投資收益較低，不宜介入，如果小於15，大於10就可以考慮投資，如果小於10，則說明你碰到了很不錯的鋪位。當然年收益的推算應儘量準確客觀，同時也需考慮一定的風險如空置期等。再比如100萬元的商鋪，首付50萬元，貸款費用都加上，比如算10年的收益，再用10年租金之和除以投資的錢，如果在6%至7%範圍內就合適，鋪子以後增值保值，年度升值率在3%。

　　商鋪投資相對於投資寫字樓和商住兩用住宅有更高的回報，同時亦有更高的風險，這是客觀的。但對風險的控制不僅取決於投資者對項目的選擇能力，同時也取決於整體市場的規範程度。對於選擇商鋪投資首先要考慮風險性。由於商鋪投資對個人資金投入和現金流要求較高，投資者應將承受的風險控制在一定的範圍內。如投資額不超過總資產的70%，同時應在可能的情況下，多點選擇，分散投資。應儘量購買準現房或現房物業。投資前應通過現場實地調查來深入瞭解鋪位的實際情況、環境因素，觀察分析可能受到的限制和影響，即時發現不利因素進行規避。另外，商業周邊區域的商業成熟度是投資回報穩定性的最主要反映，可以通過直觀感受和對區域商業規劃的間接瞭解，來判斷未來商業發展的趨勢。還要了解商鋪的結構和設施是否有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應等是否合理，對經營業態是否有限制，如社區商業對娛樂業、餐飲的限制，商業中心對各層經營業態的限制等。

　　放長線：商住兩用更實際

　　“買一層，送一層”、“不限購，不限貸”、“投資自用隨您便”，這是某商住兩用樓盤打出的廣告標語。在限購不放鬆的背景下，這些條件十分誘人。但商住兩用房是否真如商家所描述的那樣好？仍需謹慎考慮。

　　張雲芳說，商業住宅前幾年比較流行，由於商業住宅的面積小、總價低，因此能爲大衆階層接受並參與投資。在現階段國內市場條件下，由於物業管理公司的服務水準有限，很多小區很難保持物業品質，造成居住和辦公的人員混雜，使得社區品質下降。在這種情況下，如果該地區的地塊價值沒有提升，該社區的房屋價值則不會大幅提升，只能隨着貨幣價值及地區平均經濟增長率增長。因此在當前國家調控經濟的背景下，商業住宅的造血功能僅限於租賃。加之整個市場的供應量較多，因此住宅的造血能力是比較低的，其年回報率一般在3%至4%。目前，商住兩用房已經不批了，對於以前的LOFT，比如誠基、君臨天下，由於安全性和私密性不是很高，投資相對來說短線收益不大。

　　對於未來投資商業用房是否還可在短期內獲得高回報的問題，張雲芳說，如今的商業用房已經走過了短期內快速增值的時代，如今，短時間內的回報率並沒有投資者預期的那麼高，商業用房已經走過了高回報率的時期，整個增值空間變得平穩，而且隨着經濟的發展而穩中有漲。這種態勢更適合長期投資的買家，對於追逐短期投資回報的投資者來說，由於商業用房未來短時間內的低增值率，短期投資購買商用房並不是好的選擇。除此之外，根據相關規定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，也就是說不會被強制配套幼兒園、學校、醫療機構以及相應的養老服務等，而這無形中造成了購房者生活、學習上的不便。目前大多數“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔憂，投資者需慎重。

　　需求旺：寫字樓租金漲幅高

　　“寫字樓”一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，後來隨着“物業”和“物業管理”等名詞及相關行業的引入而被廣泛運用。

　　寫字樓投資全過程是指從寫字樓投資意向的產生到寫字樓出租出售、資金回收的整個過程。這是一個動態的過程，一般分爲前期決策、投資實施、寫字樓經營及管理四大階段，每個階段都有着不同的風險特點。寫字樓項目開發前期工作階段的主要目的是爲了開工建設做好準備。通過徵地拆遷落實建設場地問題，通過工程勘察、規劃、設計得到一個滿足城市總體規劃要求的項目實施藍圖，通過開工準備爲開工建設創造必備條件，通過預租、預售來早日落實客戶，及早收取資金或銷售收入。所以在此階段投資的風險很大，但是一旦投資成功，所獲利潤也很高。今年，寫字樓空置率降低、租金上漲等利好消息充分說明投資寫字樓也是不錯的選擇。

　　“投資寫字樓，關鍵是選地段。而其中成熟的、有巨大增值潛力的城市核心是寫字樓的首選。”張雲芳特別提醒投資者，要雙重衡量地段和配置。好地段有兩種：一是概念性的、願景性的地段，就是規劃中的或在建的未來城市中心；二是已經成熟的、城市價值呈現的地段。前者由於其地段價值需要時間的驗證，物業價值和投資回報需要較長時間的城市價值積澱，因此價格便宜。但由於其區域發展具有極大的不可控性，風險較大。後者，則是地段價值早已經過城市價值的多年積澱，且商務價值已經呈現，租金回報明顯，投資回報一目瞭然，投資風險也就能得到較好的規避。

　　其次，注意寫字樓的配置。包括項目周邊的城市配套，如商業、餐飲、城市功能等配套的成熟度，也包括項目自身的硬件配置，如電梯、大堂等。最後，要考慮寫字樓未來的增值空間，如有現代交通的融入，比如輕軌、地鐵，就可以有較好的未來潛在升值空間，爲寫字樓的潛在價值加分。