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隨着樓市二手房交易回暖,去年四季度以來,各種二手房交易報價系統如雨後春筍般在網上露頭,各大房地產門戶網站和中介也使出渾身解數,相繼推出自家的報價系統。記者昨日調查發現,由於二手房評估系統目前“各自爲政”,缺乏統一權威的評估標準,導致同一套房在各報價平臺之間差價數十萬元的情況屢見不鮮。
現象
“價差幾十萬元,該信誰?”
因爲想換套大點兒的房子,家住萬年花城的市民王莉打算在春節前,將自家的一套兩居室拿到中介掛牌出售。提前詢價的準備工作自然必不可少,於是她想先利用網上的二手房價格評估系統先探探路。
“我身邊不少同事都用過網上評估系統,可以在不跟中介打交道的前提下,瞭解到自家房產的市場價格。”王莉說,評估二手房只需登錄到相關網站的二手房評估頁面,輸入想要評估的二手房的相關數據資料,便可在幾秒鐘內獲得參評二手房的評估結果。
王莉居住的一套南北向兩居室位於10層,建築面積90平方米,周邊景觀較好,沒有污染源和噪音源。於是,她自信滿滿地將房屋信息分別輸入焦點房地產網、鏈家在線的網上評估系統,得到的評估結果卻令人咋舌:267.1萬元、283萬元和258.9萬元。“同一套房子的價差幾十萬元,到底該信誰?”
無獨有偶,家住雙井的賣房人趙女士也有過類似的經歷——將同一套房源信息錄入5套不同的評估系統,結果顯示門戶網站最“大方”,而中介網站的出價幾乎都是最低的。
探因
“小氣”中介套用成交價格
對於中介與門戶網站兩大類評估系統的反差表現,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉透露:“中介公司與門戶網站評估房價的依據不同。”
目前,市場中的各類房價評估系統基本採用的都是“比較法”計算模型,即用戶將房源信息錄入系統後,評估系統會自動尋找與這套房子類型相似的“靶子”房源進行對比。中介公司由於掌握着實際成交價格,所以選取的“靶子”房源爲實際成交的二手房。因爲不具備交易功能,各家門戶網站選擇的“靶子”,大多借助用戶在網上打出的房源報價。
“在二手房成交價普遍低於報價的前提下,很多網站評估系統在計算價格時都會失準。”從事評估模型開發多年的軟件工程師李先生透露,即便是在房源方面佔得先機的中介公司,其價格評估也未必“百發百中”。如去年全市月均成交二手房1.2萬套,即便是大型中介公司,最多也只能佔據30%左右的市場份額。而全市在售的二手房小區接近5000個,評估系統無法掌握全市各地區的交易數據,只能依靠個案“找補”,評估價格自然難保準確。
支招
可信評估價格源自“官方”
在傳統評估過程中,影響一套房子價格評估的因素有幾十種,而不限於用戶網上錄入的那10多種。如果不能提供科學準確數據支撐,網上評估系統更多的是想通過這項服務,吸引用戶將手中房子掛牌,促成交易。
“相比之下,傳統意義的房產評估,纔是二手房交易各方的不二選擇,具有法律依據。”北京房地產業協會有關人士說,由專業評估機構出具的評估報告,可以作爲申請抵押貸款、出具資產證明等的依據。
目前,各方認可的傳統房地產評估主要採用三種方式綜合計算房屋價值,“收入法”利用房屋市場租金倒推出房價;“成本法”側重於開發商普遍採用的重置成本,將土地、建安成本等要素納入評估範圍;還有一類是中介普遍採用的“比較法”,即根據周邊成交樣本[最新消息價格戶型點評]價格修正房屋的評估價格。最後,評估人員會採用“就低不就高”的原則,將通過上述三種方式計算出的較低數值,確定爲一套房子的實際評估價格。購房人據此申請貸款,可以降低金融機構的風險,而其他各類“評估價格”均不具備這樣的效力,只能用作決策參考。
(北京日報)