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截至去年10月底,廣州市物業維修資金使用率僅約1%,這其中有部分物業未進入維修密集期不需動用的原因,但也有不少聲音反映物業資金難用。記者近日瞭解到,早年二手房買賣不重視物業維修資金的過戶問題,導致房子轉賣了好幾手,但物業維修資金仍是一手房業主名字。由於動用維修資金需要2/3業主簽名同意,往往現任業主簽名也無效,而早年的業主卻因出國等原因已找不到,導致賬戶沉澱無法使用。
廣州市維修資金管理部門人士透露,2012年開始購買的二手房,只要帶新房產證和業主身份證就可以辦理維修資金的過戶。此前購房未過戶的,雖存在銀行方面的操作難題,但也正在積極推進用該種方式進行破解。但爲防物管公司或業委會套取資金,2/3業主簽名同意仍要堅持實行。
維修資金未過戶愁壞新業主
2007年廣州維修資金的使用量僅有438萬元,到2011年已經增長到1727萬元。近年來,廣州市不少商品房陸續過了物業保修期,物業維修資金逐步進入啓用密集期。
這時,不少二手房業主才發現,自家購買的房子物業維修資金賬戶名還是多年前購買一手房的舊業主名。部分房子在近10年間已轉讓多次,導致找不回舊業主辦理物業維修資金過戶。
2009年在廣州大道南購買了一套二手房的楊小姐,最近由於家裏外牆漏水,想詢問啓用物業維修資金修房,這才發現當年購房時未進行維修資金過戶,房子的維修資金賬號還是前業主的名字。但她卻找不回前業主了。
記者在網上論壇搜索發現,在購買二手房過程中因不在意,未進行物業維修資金過戶的還不少。在東圃奧林匹克板塊購房的陳小姐說,近期物管處在辦理維修資金卡,才發現她家的物業維修資金卡2006年時就被前業主領走了,需要聯繫前業主進行掛失,但由於前業主已經不在廣州了,因此沒辦法辦理。還有購房者發帖求助:“想買二手房,無意中問到維修基金這件事,那業主說上任業主也沒有把維修基金的卡交給他,上任業主已出國,但他在管理處查到這套房的維修基金是有的,如果現在我想買這套房,應該怎樣才能把維修基金轉給自己?”
未過戶導致簽名打回
廣州物管協會副祕書長陳昂鵬介紹,不少物管公司反映維修資金很難使用,簽名和審批程序麻煩,寧願在物管費中自己先墊支再找辦法解決,“能夠自己解決的都解決了”。有物管行業人士透露,現在行內有個不成文的規矩,就是不少小區都是將公益收益部分當成是物業維修資金的用途,將開支明細“曬賬”給業主們看,啓動這筆錢去維修時也一樣需要業主們簽名纔可以使用,但流程相對比較簡單。
番禺區的麗江花園[最新消息價格戶型點評]目前住戶已經達到1.3萬戶,總的專項維修資金超過3000萬元。每次動用維修資金時,都因爲遇到有數個新業主簽名對不上資金賬號名,需要來回奔波重新去動員其他人進行簽名。“物業維修資金沒轉戶的業主,每次都有碰到好幾個,但相對於整個小區來說是不大的,就是怕遇到剛好過線的情況。”江經理表示,打回重籤費時費力,使得原本就需時等待的資金啓用更難,最後電梯裝三方通話的物業資金啓用整個流程走完約用了2年。
解決方法
1取消“雙2/3”簽名但又怕被套取
廣州市物業維修資金管理部有關人士稱,目前廣州維修資金的使用,在申請資料齊全、符合使用規定的情況下,申請使用維修資金的審覈時間一般需要10~15個工作日。有業主反映維修資金使用難的問題,主要是指使用程序嚴格,業主簽名需時長和難以達到雙2/3的要求。
有業主認爲提取物業維修資金使用手續太繁瑣。但如果取消雙2/3的規定,需要國家有關部門做出政策上的改變。即使改變,對確保維修資金使用安全也未必是件好事。“雖然目前沒有發生業委會套取事件,但我們很擔憂“,該人士稱,物業維修資金申請使用後,該中心工作人員都要到現場進行覈實是否有工程實際存在,防止資金被套取。
2部分小區不需辦理過戶
據介紹,廣州市也有部分小區二手房維修資金不需過戶,這部分小區就將維修資金設定爲“跟房”,只以房號作爲賬戶名。祈福新邨的二手房業主,如果啓動物業維修資金修補物業,簽名單上就會寫着當時業主的名字,只需要該人簽名同意就可以使用。廣州雅居樂花園[最新消息價格戶型點評]的二手房維修資金也不需要過戶,該小區的維修資金也是跟房不跟人,“維修資金的賬戶上是房子的地址、房號,因此不需要辦理過戶。”而天河公園附近的疊翠臺[最新消息價格戶型點評]小區,購買該小區的二手房,維修資金也無須過戶。
3新購房的可憑新房產證辦過戶
新業主們在網上發帖詢問二手房維修資金過戶問題時,也有網友支招,新購房的業主可以憑新房產證、身份證和物管公司開的證明,去辦理維修資金過戶。還有新購房者說,原業主拒交管理費也不轉維修資金,一定要新業主給維修資金的錢後才願意去交管理費,這樣管理處才能開證明讓她去辦理過戶。
對此,廣州市物業維修資金管理部有關人士釋疑,只要是在2012年後購買二手房的,新業主只需憑新房產證和身份證,就可以到銀行網點辦理維修資金過戶事宜,不需要物管公司給出任何證明。
4未過戶如有合同約定可視有效
廣州市物業維修資金工作人員介紹,由於新規僅允許2012年購二手房的業主可僅憑新房產證和身份證去辦理過戶,因此歷史問題還要繼續想辦法解決。但如果早年購房又未轉戶的,購房合同使用的是廣州市國土房管局的購房示範文件,上面有關於物業維修資金的約定條款,如果是選擇了將維修資金轉給新買家,簽名也可以算數。
5舊問題或可憑房產證過戶
那麼,其他既未在合同中約定,又不是2012年購房的未進行維修資金過戶的房子,將如何處理?
據透露,目前廣州市物業維修資金管理中心正與銀行進行密切協商,探索2012年前購房未進行物業維修資金過戶的,也可參照新規進行過戶,即只需要新業主能出示房產證證明房屋權屬,就可以憑新房產證和身份證辦理過戶。不過,由於早年的維修資金賬戶存款時採取的是業主實名制,銀行方面擔心舊業主不到場註銷或者掛失,不符合金融規定,無法進行轉名操作。對此,廣州市物業維修資金工作人員稱,他們正在積極與銀行協調中,因爲物業維修資金是跟房走,不能看做是業主的錢,只有在符合條件下的情況才能取出進行物業維修。單個業主即便轉名了也沒法提錢,所以不存在作假動機,只是需要管理部門承擔壓力去突破解決問題。
焦點問題
審批流程能否加快?
有動用過物業維修資金的人士表示,物業維修資金除了簽名難之外,政府的審批流程時間也非常長。如果是小區沒有業委會的,按規定要到居委會蓋章後才能上報房管部門,但居委會認爲自己沒有這個權利去蓋章,又不願意蓋章。“每次在這一步都要卡一段時間,然後報到房管部門後審批時間也比較長。經常是一個只需要十天半個月的工程,光是走流程審批就要一年半載。”該人士稱,對於不少小區而言,一旦開始啓用物業維修資金,就代表小區已經過了保修期,逐步進入啓用物業維修資金的密集期,所以希望政府能簡化程序,審批流程能走得快一些。
對此,廣州市維修資金管理中心有關人士表示,一般小區確實是在過了8年後逐步會進入物業維修密集期。廣州市正制定《廣州市物業專項維修資金管理辦法(暫定)》,設置緊急情況下使用維修資金的情形和規定,確保緊急情況下物業得到及時維修。
如何確認錢沒入開發商私囊?
廣州市維修資金管理中心有關人士表示,2012年前領取預售證的一手房,可由開發商在廣州銀行、農業銀行和平安銀行中選取一家合作銀行,由業主憑購房憑證等到銀行網點櫃檯繳納維修資金,交錢後銀行櫃檯開具的票據會註明是維修資金繳交且現場給相應房號的維修資金卡;2012年後領取預售證的一手房,則由房管部門在領取預售證前就統一預收維修資金,開發商須將維修資金交存至一家專戶管理銀行並分解到具體房號,市民買房時要開發商出具銀行分戶交存維修資金憑證,再將維修資金繳交給開發商,同時領取相應房號的維修資金卡。
何爲房屋維修資金
名詞解釋
房屋維修資金作爲樓房的“養老金”,可用於房屋的電梯維修、外牆維護等等公共部分維護保修。
申請使用維修資金具體流程
1.業主委員會、物業服務企業或業主代表提出維修方案。
2.維修方案經列支範圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主簽名同意。
3.經兩次公示後,由物業服務企業或相關業主持有關材料向維修資金管理部門申請列支。
4.管理部門履行監管責任,對申請材料進行審覈,並需到現場查看。
5.經管理部門審批同意,物業服務企業或相關業主即可在維修工程竣工驗收後持相關資料辦理維修資金劃撥手續。
目前廣州市執行的住宅
交存首期住宅專項維修資金的標準
高層(有電梯)爲每平方米建築面積105元
多層(無電梯)住宅(含別墅)爲每平方米建築面積77元