|
||||
在2012年最後一場土地拍賣單日收金109億後,武漢土地市場的高溫延續到了2013年。
1月5日,武漢舉行新年第一場土地拍賣,當天11宗地塊全部成功出讓,總成交金額達到89.77億元,爲今年武漢的土地出讓迎來開門紅。
資料顯示,此次出讓的11宗地塊總淨用地面積達104.4萬平方米,其中有10宗爲城中村地塊,另外1宗爲限價地塊。
首拍收金90億
在此次土地拍賣中,武漢本地房企福星惠譽表現最爲搶眼,共耗資約40億拿下江岸區紅橋村的三宗地塊。
據拍賣結果顯示,福星惠譽分別以17.55億、16.63億和5.85億競得江岸區紅橋村A、B、C包三宗地塊,這三宗地塊均爲城中村改造項目,性質爲商服、住宅用地,總出讓面積約37.8萬平方米。
其實,福星惠譽能拿下上述紅橋村地塊已在預料之中,因爲其早在2009年就參與到了紅橋村的綜合改造項目中。
而在2012年12月,福星惠譽母公司福星股份又與相關方面簽署協議,將紅橋村項目建設總規模由110.6萬平方米調整爲171萬平方米,項目所涉土地拆遷安置補償總價款相應調整爲53.12億元,而最初規劃項目投資金額爲35.4億元。
福星股份董祕馮東興在接受觀點地產新媒體採訪時提到,此次拿下紅橋村項目的40億元土地款將包含在總拆遷款中,整個項目包含拆遷在內的樓面價可控制在3200元/平米以內,價格還算合適。
另外,在當天的土地拍賣中,武漢市烽火房地產開發有限公司以總價約14億元競得洪山區烽火村B包、D包和E包三宗地塊。
武漢陽光[最新消息價格戶型點評]佳業有限公司則以12.61億競得武昌區向陽村地塊,該地塊是當日出讓面積最大的一幅,達到18.44萬平米,性質爲住宅、商服用地,樓面地價約2000元/平方米。
而當日唯一的一宗限價房地塊則由武漢康恆房地產開發有限公司以3.54億元競得,該地塊位於洪山區關山街小張村,房屋最高銷售價格爲4980元/平米。
對於此次武漢拍地出現的情況,當地分析人士認爲,主要還是政府出於緩解財政壓力而爲,因爲至2012年以來,由於經濟增速出現超預期下降,地方政府的財政收入出現下降,迫切希望通過持續推地來增加財政收入。
另一方面,也與武漢本身的城市建設有關,這就涉及大量城中村改造。
城中村改造助推地熱
2009年,武漢全面啓動了對全市城中村的改造建設。武漢市政府在當年2月出臺的一份文件中曾要求在2011年年底前,要完成二環線內56個城中村的綜合改造任務。
但三年限期過後,武漢二環內城中村的改造目標卻沒有徹底完成,因此相關部門再次強調,2015年武漢要徹底告別城中村。
縱觀此次土地拍賣,可謂名副其實的“城中村專場”。而在剛剛過去的2012年,武漢市全年共實現土地出讓金約907.7億,創歷史新高,其中城中村地塊成交金額達493億,佔總土地出讓金的57.2%。
武漢當地一位開發商代表就表示,政府爲了完成城中村改造的政治任務,在推地上會主要以城中村項目爲主,同時也會邀請一些企業在前期就介入拆遷談判,以便爲其定製相應的項目。
福星股份董祕馮東興也認同上述看法,其稱,此次土地拍賣中的地塊其實絕大多數都是定製的,開發商一般不會盲目的接手城中村改造項目,因爲這些項目均涉及各方利益,情況複雜,沒有資質和能力的開發商很難處理好隨時可能面臨的箇中問題。
馮東興還表示,其實武漢的土地市場並不像表面上那樣火熱,很大程度上是由於政府主推城中村改造項目,同時隨着市區非城中村土地日趨減少,城中村改造項目自然就成爲各大房企競相爭奪的領域。
但是,城中村改造在帶給開發商們無限機遇的同時,也同樣帶來了風險。因爲城中村改造項目對開發商的資金實力和運作經驗提出了很高的要求。
當地一位業內人士就提到,即使武漢不少城中村已經完成拆遷掛牌,但從長遠來看,城中村改造並不是一朝一夕的事,可能還會涉及許多遺留問題,由於利益分配的複雜性,城中村項目最後可能變成燙手山芋。
該人士還提醒,開發商在城中村拿地方面應該量力而行,既要考慮自己的風險控制能力和運營經驗,還需要大筆資金週轉,因爲城中村地塊明面上底價成交的背後其實暗藏玄機,特別是拆遷難的問題更需要理性對待。