|
||||
“此輪調控進入第二個年頭,北京住宅市場一掃前一年的陰霾,成交勢頭出現大幅攀升。”亞豪機構副總經理高姍說。正如業界觀察的那樣,2012年,在經歷了年初的冷清開局之後,北京樓市成交從5月份開始上揚,8月份出現成交小高峯,11~12月份成交又出現翹尾行情。
業內人士分析認爲,北京樓市供應量的稀缺、大量項目價格的調整以及被壓抑已久的自住型需求的釋放等因素,共同推高了北京樓市的成交。
一二手房成交均升
根據北京市住建委網站公佈的統計數據,2012年北京全年新建商品房簽約總數達到123033套,比2011年大幅上漲35.8%。另據亞豪機構統計數據顯示,2012年(截至12月24日)北京商品住宅共實現成交120100套,成交面積1308.07萬平方米,相比上一年同期分別增長35.3%、39.6%,並且達到三年來的新高。
二手房方面,2012年12月份北京全市二手住宅網籤量爲17920套,環比11月上漲24%。年底樓市交易量的翹尾,不僅使得12月月度成交量創下了2012年年內的新高,而且也創下了自2011年2月份調控以來,近23個月的成交量新高。
價格方面,中原地產市場研究部統計數據顯示,2012年12月北京新建住宅(剔除保障房不含別墅)簽約均價爲20627元/平方米。相比11月的均價21148元/平方米環比下調2.5%。
中原地產市場研究部總監張大偉解釋稱,成交均價下行的主要原因是結構中郊區佔比創新高,在12月成交結構中,五環以外佔比高達83.7%。
高姍分析認爲,北京住宅市場成交勢頭大幅攀升的最主要原因在於今年以來大量項目的價格調整。從年度成交排行榜中也可以看出,排名前十的項目當中,有7個項目曾出現過較大幅度的價格調整或是以低價入市,例如魯能7號院項目5月份曾以10900元/平方米價格入市,相比上期價格下調30%左右。
價格的深度調整直接吸引了調控之後積聚起的有資格購買人羣,使得樓市成交量自5月份開始不斷上揚,並在8月份達到14528套的高位水平。而現房成交的大幅上升則是由於去年調控之後部分項目惜售,推遲到今年開盤之後項目已進展至現房階段。
成交上揚甚至部分區域出現熱銷現象還有一個重要原因則是供應量的稀缺。根據亞豪機構統計數據顯示,2012年(截至12月24日)北京商品住宅市場共新增供應66013套,預售許可面積724.8萬平方米,供需缺口高達53913套。
供應量“不給力”一方面使得北京樓市成交未能保持在高位,自8月份之後月度成交情況又開始出現逐漸下滑情況;另一方面也使得2012年下半年開始市場價格又開始進入上揚階段,也使得全年均價並未出現較大幅度的跌幅。
自住需求爲主力
從成交結構特徵來看,2012年北京房地產市場成交的主力爲首次置業的剛性需求與改善型的自住需求客羣。
根據亞豪機構統計數據顯示,2012年北京住宅市場中成交量最大的爲兩居室產品,共實現成交42744套,佔據全部成交的比重爲37.4%。同時,三居室產品所佔比重也有所上升,由2011年同期的26.8%上升至30%;而一居室所佔比重卻出現較大幅度下調,出現6個百分點的下滑。
高姍表示,2012年以來,受限購政策影響,仍然能夠活躍在住宅市場的需求多爲首次置業或已有一套住房的升級型客羣,這部分客羣由於自身承受能力限制,多會選擇總價較低的中小戶型。從成交均價特徵也可以看出,2012年佔比最大的成交單價區間位於10000元~20000元/平方米。
這一價格區間的則多是近郊以及遠郊區域的軌道樓盤,這部分項目的交通優勢也更能夠獲得工薪階層的自住客羣的青睞。
另外2012年的成交結構特徵還出現一個新的變化,即三居室佔比上升的同時,90~100平方米麪積區間的佔比也出現上升,這表現出三居室成交中90平方米小三居出力頗多,例如成交較好的保利春天裏、龍湖時代天街、首開熙悅山等項目均主打90~100平方米的小三居產品,而這類產品也同時吸引着首次置業與改善型的自住客羣。