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《財經國家週刊》記者魏洪磊
繼萬科[簡介最新動態]之後,央企保利[簡介最新動態]成爲第二家千億房企,其千億路徑及後千億時代耐人尋味
12月中旬,海南島熱浪襲人,保利地產[簡介最新動態]的第四個旅遊地產項目成功落子三亞。在這一項目的奠基儀式上,保利集團表現出少有的高調,所有高管悉數到場,包括名譽董事長賀平。保利地產董事長宋廣菊更在儀式上表示,保利今年的銷售業績有望過千億。
4天之後的12月20日晚間,在被戲稱爲“世界末日”的前夜,保利地產廣東分公司董事長餘英興奮地發了一條微博,稱保利地產2012年營業額約1000億。“這就是管理團隊奉獻給廣大投資者的經營業績。打造中國地產長城,我們做到了!”
央企保利終於成爲萬科後第二家千億房企,調控之年,保利的業績不減反增,大象起舞背後隱藏着怎樣的邏輯,千億保利再向何處去?
保利DNA
從“成長型企業”到地產龍頭,保利地產只用了4年。
2008年,宋廣菊在保利地產內部會議上稱,保利地產的定位仍是一家“成長型企業”。當年,保利地產總銷售額約爲205億元。此後三年,其銷售額幾乎以每年200億元的速度增長, 2009年約434億,2010年約662億,2011年約732億,直至今年突破千億。
不少評論人認爲,是保利的央企身份造就了千億房企。中國房產信息集團(CRIC)研究中心總經理陳嘯天表示,在每年一度的CRIC銷售排行榜上,不僅是保利,也有大量央企在快速增長。
“保利在調控下爲什麼增長這麼快?就是因爲它有境外融資!”全國工商聯房地產商會副會長、華遠地產董事長任志強對《財經國家週刊》說:“凡是現在你看到增長最快的,都是在境外獲取了融資條件的,連萬科都逼得沒辦法了,跑到香港去收了個殼公司,它只能說明民企的融資環境越來越惡化。”
任志強表示,中冶、中鐵建和中國建築三大央企曾一次性融資達1200億,“而解決好社會融資的自由度[最新消息價格戶型點評],是所有民企共同發展的基礎。”
2010年,保利集團旗下另一地產平臺保利置業(00119.HK)曾閃電配股集資超過30億元;2011年,保利地產也以保障房建設名義發債40億。
“央企背靠政府,抗風險能力強,尤其融資成本方面有巨大優勢。而且作爲大企業,內部有資金騰挪空間。”陳嘯天說。
保利廣東董事長餘英在談及廣州分公司的200億業績時稱“央企身份使保利擁有強大的執行力”。
同爲央企,爲什麼是保利脫穎而出?陳嘯天認爲,央企的殼在逆市中給保利以很好的保護,但同時它的運作效率不比民企遜色。“保利在央企的殼下面,有一顆市場化的芯。”
融創中國董事長孫宏斌也對《財經國家週刊》表達過相同觀點,“成本控制得非常好。”孫說。融創中國今年9月份曾與保利聯合競標北京萬柳地塊,最終因價格超出預算而放棄,正是從這次合作中,孫發現保利並非一味財大氣粗。“有很多值得我們學習的方面。”
熟悉保利的分析師稱,除了成本控制之外,保利地產對市場形勢的把握也比較到位。“比如2008年很多企業都在觀望,不敢拿地,而它拿了非常多的廉價土地。這一批土地客觀上奠定了保利未來3-4年客觀成長的基礎。因爲沒有地什麼都是白費的。”
這種把握不僅在宏觀戰略,也精確到項目銷售。廣州公司銷售過200億以及北京公司在7月份就完成全年銷售目標,都證明保利低價走量策略的合理。
陳嘯天告訴《財經國家週刊》,保利地產從前年開始,每年1月1號就開始啓動全國性的銷售。“我們印象中往往認爲國企反應很遲鈍,但保利地產的市場化運營是非常到位的,很典型的一個例子是,從年初幹到年尾,季節化經營已經極大弱化掉了。”