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個人出租房屋稅是全國各地徵收的一大薄弱環節,即便是發達城市的發達商業區,徵收個人出租房屋稅“招數”用盡,也收效甚微。2012年4月以來,海南省三亞市地稅局按照省地稅局“既抱西瓜,又撿芝麻”的精神,應對嚴峻複雜的經濟、稅收形勢,拓寬新稅收增長點,在個人出租房屋稅收管理上取得了明顯成效。
截至2012年11月,三亞主城區半年內個人出租房屋稅稅收收入近2700萬元。
試點:紅旗街179戶納稅人
去年4月中旬的一天,剛成立的三亞個人出租房屋稅收管理辦公室(以下稱:個租稅辦公室)工作人員與紅旗街居委會工作人員,正在向紅旗街沿街商鋪做調研。一位阿婆從裏屋跑出來,衝着工作人員說:“你們快點出去!我祖祖輩輩住自己蓋的房子,還沒聽說過要交稅。”
面對房屋租賃業點多面廣、情況複雜、應稅行爲隱蔽、計稅依據難以掌握、主動申報者較少等困難,三亞地稅先成立了個租稅辦公室,又充分依靠當地政府廣泛發動街道、鄉鎮、居委會力量參與管理。
“租受雙方簽訂的都是陰陽合同,我們不可能準確知道業主具體將多大的面積租了出去,”三亞市地稅局局長孫赫認爲,既要在納稅人可承受的合理範圍內徵稅,還要體現稅收的公正和公平。
針對房屋出租戶的不同特點,三亞地稅根據不同地段出租情況的差異,擬定了對房屋出租稅收進行A、B類管理。A類爲個人生產經營自用房屋;B類爲個人出租房屋。
個租稅辦公室決定在三亞最古老的商業街——500米長的紅旗街共179戶納稅人開展試點。
突破:三次公示和丈量“祕訣”
第一次,一大片告示張貼在紅旗街口的宣傳牆上:紅旗街一百多戶戶主,誰家出租了多少面積,計稅價格多少,分別排列在小格子裏。“戶籍式”信息開始接受糾正和相互監督。
果然反響強烈,有戶主認爲量錯了,有戶主認爲多量了,有戶主認爲比同樣面積的鄰居數額大……
於是召開納稅人座談會,收集意見,進行第二次丈量,並對徵稅方法進行調整。第二次公示後,再次收集意見,調整,第三次公示,再無人異議。
稅務局最終覈定紅旗街每月每平米租金爲100元。如某商鋪丈量出租面積爲100平方米,則每月的房租收入爲1萬元。
個人出租住房按4%的稅率徵收房產稅,月起徵點2萬元以上按5%徵收營業稅。如某人一年出租房的租金是12萬元,分解到每個月收入才1萬元,不達到營業稅起徵點,就不徵收營業稅。“其實負擔並不重,剛纔那個案例,每月僅納稅400元。”稅官們解釋。
效果:半年檢驗成效顯著
從去年4月中旬到5月底,紅旗街的主動申報率達90%以上。
“紅旗街每月每平米100元,其他街道有的80元,有的60元,有的120元……。解放路分段收,最貴的是250元。”個租稅辦公室負責人介紹,不同地段租金價位都以確定了的最低出租計稅價爲準,按房屋順序統一編號,納稅人的“戶籍式”信息不得擅自變更,徵稅再也不會出現隨意性了。
同時,三亞地稅還制定了個人出租房屋稅收管理工作流程,出臺了房屋租賃參考價格、房屋租賃面積丈量辦法等5個制度,爲整個房屋出租稅收管理提供了制度保障。
取得了紅旗街的成功試點經驗後,三亞個人房屋出租稅向建設路、躍進路、和平路、解放路等河西、河東兩區鋪開。