|
||||
相關數據顯示,2012年12月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲9715元/平米,環比、同比均上漲。昆明的房價也出現“逆襲”,新建住宅樣本均價達到7544元/平米,去年11月爲7388元/平米,環比漲幅去年首次超過2%,達到2.11%,是去年全年的最高漲幅,在整個西南地區也是最高的,在納入統計的100個主要城市中居第14位
業內:品質新盤拉高均價
雲南財經大學房地產與土地政策研究中心主任張洪在接受本報採訪時表示,漲幅擴大是受新盤銷售區域集中的影響。
“年底入市的新盤中,在主城區的和高品質的較多,這拉高了整體成交均價。”昆明地產人士楊凡表示,但從去年一年的整體走勢來看,房地產企業“以價換量”的趨勢並沒有變化,在經過一年半的調控和2012年年初的降價潮之後,去年下半年價格整體走勢基本穩定。
記者瞭解到,在去年12月開盤的16個項目中,包括盛高大城5期、昆明廣場、潤城等樓盤公開的起價或均價都超過了9000元,廣基錦尚華庭起價更是達到了16000元/㎡。“去年12月入市的高端樓盤偏多,很多還是精裝,所以去年12月份的房價環比漲幅較大。”一位行業人士表示。
對於去年12月份的大漲幅,也有市民表示這纔是昆明房價的真實漲幅。“前期降價的都是玩概念,要麼就是在距離市區較遠的區域,在昆明二環內,基本上很少找出9000元以下的樓盤。”一位李姓市民表示。
“昆明目前樓市的現狀是,一方面稍遠的區域以價換量,但收效不明顯,一方面卻是主城區的新盤開盤價居高不下。”一位業內人士表示,究其原因,除了各個樓盤的品質外,最大原因還是各區域地價的差異,對比調控前後的區域市場價格變動,就會發現調控效果並不明顯。
另外一個現象是,昆明主要片區的二手房房價較高。記者從榮城等中介瞭解到,主城區主要片區的交易均價都在8000元/㎡以上,其中吳井片區、金碧片區和翠湖片區,均價超過了9000元/平米。
走勢:2013購房者的“寒冬”?
關於房地產市場未來走勢回暖的言論,在去年的9月份就已經有了。細看去年第四季度百城房價指數就會發現,昆明除了10月份環比小幅下降0.34個百分點外,其他兩月均漲。
不只是昆明,元旦前夕,各地樓市就相繼出現了較爲瘋狂的“買入”景象。北京二手房加價70萬元銷售;廣州、深圳多個新房開盤,買家排長隊;上海“日光盤”頻現,消費者只買房子不看價……市場看漲預期再加上購房者的恐慌心理,短期內的房價走勢,恐怕也會陷入短期虛高的情況。
如果這樣的趨勢延續,對於購房者來說,無疑是寒冬,要知道,就在去年四季度,有關“2013年5月份前是購房的最佳時間”的言論就已經出現。
“未來房價走勢,很大程度上和需求有關。”張洪表示,國家宏觀調控只能抑制投資性需求,房價的合理位置,需要市場供需長時間互相作用。而昆明今年上半年的房價走勢,需要考慮進去的是即將大規模進入市場的城中村改造項目,這些項目將對主城區房價造成影響。
持這樣觀點的還有楊凡。“新樓盤數量將迎來明顯的井噴。如果單看本地供需,未來昆明房價回落的可能性也存在。”楊凡說。
當然,大環境並未改變,就在去年12月,住建部和國土部先後公開重申,2013年房地產調控不會鬆動。業內分析,未來的房價博弈還將繼續。
分析:一季度成交量不會太低
土地市場一直都是房地產走勢的風向標,就在本週,北京通州一塊土地就以10億元人民幣賣出,比起拍價高出491%,這也是北京兩年來土地拍賣中的最高溢價,去年四季度的土地市場,全國不少地方就已經出現高溢價的情況。在昆明,1月份計劃出讓土地超過萬畝,總量接近2012年全年供應量的六成。
根據昆明市國土資源局的數據,2013年月份昆明主城及呈貢計劃出讓土地186宗畝,交易總起價212.377億元,按總起價算,單價194萬元/畝。2012年昆明供地量是18066畝,2013年1月供地量達到年全年供地量的六成。
不過,在張洪看來,1月份昆明土地集中入市,短期內對下游的房地產影響還不明朗。“他說,本月出讓的地塊在呈貢等新建城區居多。
值得注意的是,在去年12月均價上漲的背景下,本地成交量並沒有受到多大的影響。記者從昆明房產交易中心瞭解到,去年12月昆明成交各類商品房7220套,比11月份的7301套減少81套,環比小跌1.1%。不過,成交面積卻明顯增長,12月成交總面積爲820700.56㎡,比月份增長了38.9%。業內分析,受剛需和漲價擔憂影響而出現的提前購房現象,可能使年一季度成交量不會太低。