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都說2012年樓市火,到底火在什麼地方?誰在支撐龐大的需求?昨日,中國指數院華中分院發佈的“2012武漢房地產市場回顧及2013年展望”中,揭開了去年樓市火爆的祕密。
關鍵詞:住宅均價
穩在6400元以下
很多市民對去年的房地產市場印象就是一個字:火!而實際上,這種“火”是開發商“加量不加價”換來的。
去年,武漢商品住房累計新增供應1527.98萬平方米,與2011年相比,小幅增長6.16%,且市場供應充足,新盤低價入市現象很普遍。在通脹背景下,價格保持穩定,很難得。
統計顯示,去年成交均價漲幅也得到控制,全年均價較2011年略有下降,各月度均價環比漲跌幅均未超過5%,且始終保持在6400元/平米以下。“加量不加價”直接促成了武漢樓市有記錄以來的年最高成交量:13.53萬套!較2011年增加2.8萬套。
去年銷售火爆的多個平價項目,都位於洪山區,也造就了洪山區蟬聯去年各區的銷售冠軍,該區累計銷售商品住宅2.31萬套,較2011年增加5247套。
另外,值得關注的是,近兩年保障房銷量急劇增加,保障房銷售比例的增加對武漢市均價拉低效應也越來越大。如去年武漢市保障房成交量佔住宅成交量的14%,去年保障房均價3097元/平米,商品住宅(剔除保障房)均價爲6920元/平米,高於含保障房均價542元/平米。而2011年保障房將去年住宅均價拉低406元/平米。
關鍵詞:貴
最貴住宅單價兩萬一
2011年,樓市限購政策出臺後,高端住宅因主力客戶多受限購影響,受到的衝擊比較大。進入2012年,武漢市高端住宅市場上演“逆襲”,月均銷售超過7萬平方米,成交量佔商品住宅總成交量的8.4%;全年均價始終保持在13200元/平米以上。東湖風景區均價最高,爲21291元/平米,主要區域內僅純水岸東湖一個項目在售。
中國指數院華中分院副院長鬍超分析,在觀望後,高端住宅客戶選擇入市,一是看好後市,二是這些人有更多的途徑避開限購,比如以子女名義買房、以公司名義買房等。
關鍵詞:剛需結婚
剛需買房佔六成
中國指數研究“2012武漢主流購房客戶調查”結果顯示,消費者購房目的主要是結婚用房、自己無房等剛性需求的,合計佔比59%;其次是改善用房,佔比23%。特別是武漢市外、湖北省內的客戶在漢購房比例逐年增加,去年達到44.47%,已經略微高出市內客戶的購買比例。
關鍵詞:投資
遠城區商鋪帶動價格下滑
自從2011年樓市限購後,商業地產市場的熱度一直不減。
去年,武漢商業物業市場由於供應充足,成交量也一直維持在高位水平,總成交量爲119.65萬平方米,較前年增長近38%。全年成交均價爲13430元/平方米,比2011年低,主要原因爲遠城區商業地產的大量入市,帶動價格下滑。
寫字樓方面,經過2011年迅速增長後的一個調整,武漢高檔純寫字樓項目逐漸增多,如漢街總部國際、綠地國際金融城都有着較好的市場表現。去年武漢市共計成交寫字樓3712套,整體成交均價有所上漲,爲9735元/平方米,較2011年上漲5.6%。
不限購、不限貸的SOHO小戶型,也是投資客的寵兒。去年SOHO類產品共成交30.75萬平方米。去年武昌區成交量位居第一,共成交7.74萬平方米。
關鍵詞:地王
6年來僅三成“地王”上市
與住宅市場相呼應,武漢土地市場去年也賺了個盆滿鉢滿,地價也很平穩。
去年武漢累計推出地塊287宗,土地供應總面積1704萬平方米,同比增加22.21%。從供應區域來看,主城區供應土地面積爲1059萬平方米,佔武漢市總供應面積的62%。而東湖開發區未來將成爲武漢住宅供應的主戰場——以302萬平方米的土地供應量,位居各區域榜首。
相比北京、上海等城市,武漢地王較少,去年土地成交價格雖有升溫但火爆不足,如主城區居住用地溢價率僅爲3.05%。潛在地王甚至出現流拍現象。
另外,2007—2012年“地王”(共計12宗當年總價或樓面單價較高地塊)規劃建築面積465.41萬平方米,現已上市146.11萬平方米,佔比31.4%。上市時間多爲開發商拿地三年後,採取分片區滾動式的開發模式,這是多數“地王”降低風險的辦法。
關鍵詞:後市
均價上漲空間較小
去年樓市的火爆,讓部分購房者在年底感到恐慌,害怕這波熱潮會持續到今年。
中國指數院華中分院研究副總監李國政認爲,雖然2012年武漢樓市價穩量增,成交總量創出歷史新高,但新增供應量要高於成交量,市場庫存壓力依然較大;目前庫存的新房出清週期在20月左右,仍高於其他一、二線城市。
另外,隨着二環內城中村改造的完成,未來3年內樓市供應量會持續增長,而在限購限貸不放鬆的情況下,市場新增需求有限,若供需差距進一步拉大,市場競爭會愈加激烈,城市整體均價上漲空間較小。