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2012年樓市在一片“翹尾”聲中落幕。
金豐[簡介最新動態]易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示,2012年12月,上海市商品住宅成交面積爲120.87萬平方米,環比(較上月)上漲23.15%,同比(較上年同期)上漲109.21%,這一成交量創下自2011年1月以來的近兩年“月度成交量”新高;成交均價爲21943元/平方米,環比上漲0.77%,同比下跌1.06%。
去年12月份的火爆行情,進一步推升了2012年上海樓市的成交熱度。綜合德佑地產和佑威的統計,2012年上海市商品住宅成交面積爲939萬平方米,同比上漲約28%;成交均價約爲22473元/平方米,環比上漲約2%。
某上市房企副總裁稱,2010年樓市翹尾是擔心限購出臺,而2012年12月是在限購環境下創的新高,“其實需求一直在,出現一個市場和形勢明朗的時機,自然就爆發出來了。”
“過熱”的年末行情
“去年12月上海市商品住宅成交量創下了近24個月的新高,反映了市場剛需產品供不應求,購房者產生擔心價格上漲的恐慌情緒,呈現出一定程度的過熱狀態。”佑威機構執行董事黃志堅說。
遭遇年末翹尾行情的,不止上海樓市。央廣中國之聲1月3日報道稱,據北京住建委網站公佈的網籤數據統計,2012年12月份北京市二手住宅網籤量爲17920套,環比上漲24%,創下了自2011年2月份以來,近23個月的成交量新高。
新華社1月3日的報道則提及,南京市網上房地產數據顯示,2012年南京市商品房成交7.18萬套,較2011的3.8萬套增長近90%,成爲歷史上成交量排名第三的年份。
合肥最新出爐的統計數據顯示,2012年12月的樓市“暖冬”行情得以延續,該市當月商品房銷售量爲7316套,同比增長144%。全年銷量也同比提高了四成。
一市場人士分析,2012年下半年房價持續上漲及對房價未來的上漲預期,加劇了需求的釋放。
“去年房價總體平穩”
縱觀2012年樓市,先抑後揚的態勢頗爲明顯。
某民營房企負責人直言,2012年上半年樓市並不穩定,1、2月份還在大降價,3月份還存在售樓處被砸的情況,4、5月份樓市纔好起來。即便到了6月,大家對之後的走勢還是看不清。
“下半年的市場表現說明,樓市企穩的速度還是很快的。”上述民營房企負責人說,2012年房價總體上還是平穩的,剛需房源的價格漲了點,改善型、中高端的價格並沒漲。
某外資房企高管進一步說,2012年下半年迅速向好的趨勢,更能說明問題。
“2012年上半年樓市氣氛較差,下半年供應、成交量都在放大,價格沒漲太多。”他認爲,2012年樓市總體情況健康平穩,2013年則會健康向上。
中原地產市場研究部總監張大偉打了個比方,“如果以2009年樓市溫度爲100℃,2012年1-2月樓市陷入冰點計算,目前的樓市溫度在50℃左右,在限購限貸持續的情況下,市場不會出現搶購的現象。”
剛需房源庫存驟降
但2013年的樓市新增供應量預期並不樂觀。
某民營房企負責人認爲,2013年樓市的總體供應量會比較緊張,“調控兩年多,多數開發商手上的貨源偏緊。”
據德佑地產統計,2012年上海市商品住宅新增供應面積約爲890萬平方米,跌破1000萬平方米大關,系2006年以來的最低點。
雖然上海樓市庫存量仍處高位,但其中剛需房源的庫存已大幅下降。
據佑威統計,即便是按去年12月的成交水平,上海商品公寓的去化週期也僅爲7.5個月;而市場成交主力——面積在100平方米以下的中小戶型去化週期已降至4.7個月,遠低於7-8個月的供求平衡經驗值。
某上市房企營銷總監亦稱,調控兩年多來,開發商拿地熱情消退,一些在建項目有意推遲開發進度,多數開發商都面臨土地儲備不足。這勢必會造成供應短缺。
他擔心,這種供應短缺可能造成房價實質性上漲。
“雖然去年樓市總體成交量不錯,但從結構上看,呈現出剛需成交佔主、改善型爲輔、中高端佔比很少的特點,但2013年這種情況會有所改變。”他判斷,2013年改善型、中高端房源的成交佔比會迎頭趕上甚至齊頭並進,房價會出現結構性上漲。