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2012年房地產風起雲涌,近日,由上海易居房地產研究院評選出的2012年度全國房地產業十大事件正式出爐。
事件一:國務院派出督察組,定調從嚴調控樓市
事件:2012年7月下旬至8月上旬,針對3月份以來房地產市場出現的新情況、新問題,國務院派出8個督察組,對16個省(市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督察。此次督察的地區是:北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省,此次督察的重點是檢查住房限購措施執行情況,差別化住房信貸政策執行情況,住房用地供應和管理情況,稅收政策執行和徵管情況。
評析:國務院派出督察組主要原因是自今年3月份起,全國各地樓市成交量不斷攀升,市場也出現了一些亟需關注的問題:一是部分城市房價環比出現上漲,導致市場預期發生變化;二是部分城市存在通過放鬆限購條件、發放購房補貼等方式刺激住房消費的苗頭;三是部分城市今年上半年住房用地供應計劃完成率較低,個別城市不到10%;四是部分城市市場監管力度不夠。此次專項督察是在樓市回暖之際的應時之舉,以堅決抑制投機投資性需求,鞏固房地產市場調控成果:一是督察現有政策的執行情況,對全國起到警戒作用;二是防止政策執行可能存在弱化問題;三是瞭解上半年全國房地產的各個方面情況,爲下半年的政策提供決策參考。總體看,國務院關於房地產市場調控的各項政策措施得到了較好落實,調控成效不斷顯現,投機投資性需求得到有效抑制。此次專項督察一方面反映出中央從嚴調控樓市的決心,另一方面體現中央與地方在樓市調控上的博弈。督察後中央針對樓市存在的問題已提出明確整改意見,同時強調各地不得以任何理由變相放鬆調控,但並未提出出臺更強硬的調控政策,足見中央對樓市調控態度重在強調既有政策,尚無改變樓市調控大方向的意圖。
事件二:蕪湖新政速被叫停,中央調控方向未改
事件:2012年2月9日,蕪湖市政府發佈《關於進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》,其中主要措施包括,一是購自住普通商品住房契稅100%補助;二是針對特定面積及特定人羣購房補貼,學歷越高補貼越高;三是購房落戶政策變寬鬆。新政發佈三天後即2月12日,安徽蕪湖市政府再發布通知,決定暫緩執行2月9日發佈的樓市新政。
評析:蕪湖新政出臺原因主要有兩方面:一是爲了解決人才引進住房和夾心層住房問題;二是受房地產調控政策的影響,蕪湖樓市成交出現下滑,市場出現供大於求,有意促進市場成交。事實上,蕪湖並不是第一個“吃螃蟹”的三線城市。整體來看,與2011年年底佛山、成都修改限購條款不同,蕪湖本次出臺的政策並不直接違背“國八條”政策的基調,但在樓市銷售遇冷的背景下,確實能夠起到部分刺激作用。之所以發佈3天后又被“叫停”,主要在於新政補助面過於寬泛,沒規定優惠僅限首套普通住房,再加上輿論的熱炒,被推到風頭浪尖上。在中央三番五次的重申調控政策不動搖的背景下,蕪湖新政被叫停是板上釘釘的事情。蕪湖政策被“暫緩”反映出:一是地方政府與中央的博弈在加劇,在政策執行層面已經有所鬆動;二是中央樓市調控堅決,不希望蕪湖的政策調整影響全國對調控的方向性判斷。
事件三:保障房開工722萬套,提前兩月完成目標
事件:2012年11月8日,住建部公佈數據顯示,今年前十個月全國城鎮保障性安居工程新開工722萬套,基本建成505萬套,完成投資1.08萬億元。按計劃,2012年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程700萬套以上,基本建成500萬套,這意味着2012年度的保障房新開工和基本建成量已經提前達標。關於2013年保障房的開工建設問題,11月12日在十八大新聞中心記者招待會上,住房城鄉建設部部長姜偉新提出明年計劃開工數量正在研究當中,不會低於500萬套,有可能在600萬套左右。
評析:2012年保障性住房進展順利,原因主要有:一是政府對於保障性安居工程建設任務的部署較早;二是中央對於這項工作的補助力度不減,今年中央已下達地方1483億元補助資金;三是各地在體制、機制建設方面積累了經驗;四是政府各部門重視並多次強調完善相關政策全力推進住房保障工作。但目前保障性住房建設仍面臨不少問題:一是選址偏遠、周邊配套設施相對滯後;二是徵地拆遷難;三是廉租房、公租房的低迴報難以吸引社會資金,且部分城市公租房試點運營情況差強人意。2012年公租房新增建設230萬套,佔700萬套保障房項目約33%,相比2011年的22%比重大幅上升,中央660億元的公租房補貼相對於高比重的公租房建設量仍顯得杯水車薪。明年保障房建設目標雖有所下調,但資金和供地來源仍是面臨的重要難題。2012年以來保障房建設目標逐年下調,一方面表明未來保障房的着重點將從追求量轉向追求質,從前期建設轉向後期分配與管理,另一方面也預示着“十二五”規劃的3600萬套保障房總目標將有可能進行調整。
事件四:六月房價拐點確立,整體樓市出現反轉
事件:國家統計局公佈的數據顯示:6月份,70個大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有21個,持平的城市有24個,上漲的城市有25個,70個大中城市新建商品住宅價格比5月份上升了0.02%,房價在連續下跌8個月後首次出現正增長,房價拐點正式確立,開始步入上行通道。至11月份,房價已連續6個月微漲,樓市回升態勢得到進一步的鞏固。
評析:2012年樓市回暖原因主要有四:一是貨幣政策兩次降息、兩次降準,相對11年有所放鬆;二是中央樓市調控政策雖未放鬆,但並未加碼;三是地方政府因地制宜的政策微調;四是企業因時制宜的採取降價促銷。具體來看,2012年樓市主要經歷四個階段:一是年初,在經歷2011年樓市嚴厲調控的打壓下,市場一度冷清,房價環比持續負增長;二是自3月份起,以釋放剛需、鼓勵首次置業人羣購房爲目的的政策微調在多地逐漸展開,房價環比降幅逐漸收窄;三是6-7月份,央行降息在一定程度上增強了整個行業乃至購房者的信心,房價拐點出現;四是進入下半年,在自住需求和改善需求的帶動下,樓市活躍程度有所提高,房價持續微漲。預計明年房價仍將保持震盪上行態勢,宏觀經濟企穩將對後續樓市發展產生積極影響,房地產調控雖然堅持不動搖,但政策對市場的抑制作用正在進入疲軟狀態,後續隨着剛需和改善性需求的逐步釋放,房價上行的壓力將進一步減弱,不過值得注意的是,中央再次強調樓市從嚴基調,明年一旦房價漲幅過大,政策不排除進一步加碼的可能。
事件五:貨幣信貸政策微調,刺激剛需積極入市
事件:2012年央行兩次降準、兩次降息:2月24日和5月18日,分別下調存款準備金率0.5個百分點;6月8日和7月5日,分別下調貸款利率0.25個百分點和0.31個百分點;住房公積金貸款利率也相應下調,五年以下(含五年)由4.45%降至4%,五年以上由4.9%降至4.5%。與此同時,商業銀行也對個人首套房貸款利率實施最低85折的優惠。此外,從年初開始各地紛紛微調公積金政策,截至2012年11月,全國共有超過34個城市調整放鬆公積金政策,且多爲二三線城市,其中27個城市提高貸款額度,另有部分城市降低首付比例,其他還有“異地互貸”、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。
評析:2012年在中央嚴守調控政策的前提下,貨幣政策的相對寬鬆對樓市發展走向產生了極爲重要的影響。首先,年初貨幣政策發出積極信號,兩次降準提振經濟,釋放市場流動性;其次,年中兩次降息向市場傳遞了貨幣政策趨向放鬆的信號。對於購房者而言,個人貸款成本的降低有助於刺激購房需求;對於開發企業而言,降息可以有效降低融資成本,擴大融資能力;對於房地產行業而言,信貸政策的放鬆,將逐漸對樓市的影響由量變到質變,促進房地產市場回暖。此外,地方公積金政策的密集微調及首套房貸款利率優惠,不僅直接降低首套房的購房成本,還影響了購房者尤其是剛需對市場的預期。樓市成交自3月份不斷攀升,至11月份成交量環比同比漲幅均顯著擴大。2012年中央經濟工作會議提出:“2013年適當擴大社會融資規模,保持貸款適度增加。”這意味着明年貨幣政策將保持穩健的基礎上資金流動性將進一步好轉,對樓市發展十分有利;同時地方政策將緊跟中央的大方向,但適時適地的政策微調仍有可能上演。
事件六:SOHO復星股權糾紛,企業之間競爭深化
事件:2012年5月復興國際將SOHO中國( 行情, 資訊, 評論)等告上法庭,就復星與證大是否有“頂層協議”、復星是否有優先股權購買權利等問題對SOHO中國、上海證大( 行情, 資訊, 評論)房地產、綠城控股向上海一中院提起訴訟。2012年11月29日,上海一中院開庭,法院未當庭判決。糾紛的起因在於2011年復星邀請SOHO中國共同參與海之門項目其他股份事宜,SOHO中國卻繞開復星,於2011年12月29日與證大、綠城簽訂協議,收購了海之門項目50%股權。
評析:該事件的關鍵在於,復星國際( 行情, 資訊, 評論)資金鍊緊張(2011年借債500多億元,負債率高達110%多),而SOHO中國資金更爲充裕,兩家公司的糾紛實際上是兩家公司資金實力、資金鍊週轉能力、運營能力之間的競爭。同時,兩家公司之間的糾紛也體現出不同公司之間企業文化的差異。資金週轉問題已經對房企的運營戰略和競爭模式產生了深遠的影響。創新融資模式,提高運營能力將成爲首要的戰略選擇。企業之間的競爭與合作的博弈趨於常態,對企業的戰略能力、運營能力和核心競爭能力提出更高的要求。而競爭水平與層次的提升,以及相關商業糾紛的處理,也將有利於全行業商業模式的規範化和相關法律法規的健全化,這也有利於整個房地產業的長遠發展。
事件七:融創綠城合資公司,房企競合關係成風
事件:2012年6月22日,綠城宣佈向融創出售旗下9個項目的股權。雙方計劃以50%:50%的比例共同出資20億元成立合營公司,暫定名稱爲上海融創綠城控股有限公司,由融創方面主導。合營公司將收購綠城中國( 行情, 資訊, 評論)在上海黃浦灣、上海玉蘭花園、蘇州御園、蘇州玫瑰園、無錫玉蘭花園、無錫太湖項目、常州玉蘭廣場、天津藍色海岸等8個項目中所持有的全部股權。同時,融創還將直接收購綠城上海玫瑰園的50%股權。整個交易,融創將向綠城支付33.72億元。
評析:綠城一直以高端物業爲主要產品,而高端物業是宏觀調控的重點對象,在調控的重壓下,綠城的銷售陷入困境的同時,土地儲備佔用大量資金,導致資金鍊緊張。繼與九龍倉合作之後,此次與融創的合作的目的都在於緩解資金壓力,這也是綠城推行“輕資產”戰略的重要舉措。在宏觀調控持續,融資渠道收窄的客觀環境下,改善公司現金流水平,以較低的槓桿盤活現有資產,是房地產企業的一項重要的戰略選擇。同時,在當前環境下,房地產行業企業“抱團取暖”的方式將成爲最近兩年發展主流。房企之間已經開始逐漸從單純的競爭關係向“競合”的新關係轉變。房企更廣泛的合作,不僅有利於行業集中度的提高,進而提高行業的發展水平。同時,企業結成聯盟也有利於房企在當前宏觀調控和經濟下行的環境下,增強抵禦風險的能力。企業之間的競合關係也對企業的經營模式、企業文化和相關法律法規的健全提出了新的要求,但這些都是一個產業走向成熟的必由之路。
事件八:萬科破千領跑房企,千億俱樂部將擴容
事件:10月份,萬科實現銷售金額累計爲1100億元,成爲今年第一個銷售額破千億的房企。到11月份,萬科銷售額累計爲1272億元,中國海外爲1059億港元,恆大銷售額累計846億,保利920億,伴隨着這一類大型房企年度銷售目標的陸續完成,按照這個銷售速度,預計到年底,“千億俱樂部”將繼續擴容。
評析:在樓市“限購限貸”政策的持續深入下,大型房企相比中小房企,銷售業績遠好於預期,這與大型房企採取的積極的銷售策略和本身所具有的品牌影響力息息相關。其中“以價換量”的模式,比較成功地實現了庫存快速週轉,在薄利多銷、快進快出的模式下促使銷售額創新高。同時,各種營銷策略並舉,促進了銷售業績的上漲。而大型房企的品牌更容易贏得客戶的信任。房企“千億俱樂部”的擴容這一現象預示着:第一,“強者恆強”的局面進一步加強,房企進一步分化,集中度進一步提高。前3季度,房企銷售前10強的金額佔全國水平達到了14%,而進入TOP10的金額入榜門檻達到了300億。越來越多的房企往銷售額更高梯隊邁進。而在這些企業中,又以大型央企最爲典型,市場份額也進一步擴大。第二,房企的資金狀況有所改善。近期大型房企頻繁拿地加大土地儲備,甚至頻出“地王”的現象也說明,房企看好後市,紛紛展開新的戰略佈局。
事件九:城鎮化提到新高度,將利好房地產發展
事件:2012年,國務院副總理李克強在多個場合強調中國未來幾十年最大發展潛力在城鎮化,協調推進城鎮化是實現現代化的重大戰略選擇。2012年9月,在省部級領導幹部推進城鎮化建設研討班的學員座談會上,李克強再次提城鎮化,指出城鎮化是我國擴大內需潛力之所在。11月8日,在中國共產黨第十八次全國代表大會上,胡錦濤主席在報告中指出要堅持走中國特色新型城鎮化道路,推動工業化和城鎮化良性互動、城鎮化和農業現代化相互協調。這是歷次報告中首次提出“新型城鎮化”並將城鎮化提到一個新的高度。12月16日,中央經濟工作會議提出將積極穩妥推進城鎮化,着力提高城鎮化質量作爲明年經濟工作的六大任務之一。
評析:2012年中央領導人將城鎮化提高到中國未來幾十年最大發展潛力的新高度,主要是看重城鎮化對於經濟發展的兩大作用:一是城鎮化發展將擴大內需,拉動經濟增長。中國城鎮化水平按常住人口計算纔剛過50%,按照國外城鎮化發展經驗,中國正處在城鎮化快速發展階段。城鎮化快速發展,將有效提高居民收入水平,擴大國內消費,拉動經濟增長。二是城鎮化將成爲推動土地資源利用、財政金融、戶籍制度、公共服務等方面改革和調整的平臺。當前,中國正處於轉型的關鍵時期,經濟改革和政治改革都步入攻堅階段,城鎮化建設既關係民生,又影響經濟發展,能夠成爲改革的重要抓手,推動中國經濟社會平穩發展。房地產與城鎮化緊密相連,中央將城鎮化提到新高度,無疑將利好房地產行業發展,主要表現在三方面:一是將推動城市建設提速,舊區改造和新區建設力度進一步加大;二是將有大量農村富餘勞動力轉移到城市,增加住宅需求;三是將帶動居民收入的持續增長,提振居民消費能力,推動商業地產、旅遊地產發展。
事件十:溫鄂樓市大幅降溫,市場逐步迴歸理性
事件:自2011年中央加大房地產調控力度以來,溫州房價迅速下跌,成交量明顯萎縮。2012年11月,70個大中城市住宅價格指數顯示,溫州新建住宅價格指數環比下跌0.8%,同比下跌12.4%,連續十六個月墊底。國土資源部公佈的城市地價監測數據顯示,第三季度溫州住宅地價同比下降18.03%,是全國住宅地價同比下降幅度最大的城市。身處風暴另一端的鄂爾多斯(600295),也正遭遇着與溫州版本不同的地產恐慌。以“羊、煤、土、氣”聞名全國的鄂爾多斯迎來“嚴寒”時節——樓盤停工、房價大跌、豪車甩賣,曾經火熱的民間資本市場也由以前的“戶戶放貸”變成了“家家討債”。鄂爾多斯一路高漲的房價節節下降,從最高峯迅速滑落,一些樓盤下跌近30%、40%,但仍無人問津。
評析:溫州、鄂爾多斯樓市經歷房價大漲後,突然急劇反轉大幅降溫,主要有三大誘因:一是投資性需求推動房價虛高。溫州、鄂爾多斯是投資客的青睞之地,投資性需求佔據當地市場大量份額,有力推動房價大幅上漲,營造了房地產市場虛假繁榮景象。二是大宗商品價格大幅下跌致使企業資金鍊緊繃。當前實體經濟不振,大宗商品價格下跌,導致溫州民營企業和鄂爾多斯煤礦企業資金不足。同時,限購、限貸政策不放鬆,居民購房需求冷淡,開發商回籠資金受阻。三是鉅額民間資本滲入樓市急劇拔高房企成本。由於銀行信貸進一步收縮,房企資金瀕臨斷流,不得不轉向民間信貸,而民間信貸月利息少則5%,多則高達10%、20%,如此高額的資金成本,開發商猶如在刀尖上跳舞。隨着中央房地產調控力度加大,市場大幅降溫的結果則不難想象。未來隨着房地產調控的持續和深入,部分城市如溫州、鄂爾多斯等,由於投資客的撤離,樓市將大幅降溫,非理性供給和不可持續的發展方式將被逐漸糾正,房地產市場向理性迴歸。但對於多數城市,受益於城鎮化進程的加速,地方政府與中央政策的博弈,房價仍將溫和上漲。