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2012年,給了南昌樓市一個意外的驚喜。
與2011年各種調控政策輪番轟炸不同,2012年的樓市要相對平靜的多。但此前的重磅調控政策仍然沒有停止,樓市整體仍處“限購”、“限貸”厲政之下,投資投機性需求受到強力抑制,“剛需”一詞幾乎成爲全年樓市唯一關鍵詞。剛需樓盤率先回暖、剛需戶型大受歡迎、剛需樓盤持續熱銷,剛性需求助推了樓市全年的平穩運行。
政策鼓勵剛需入市
2012年初,央行表示,將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度,並提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”。2月起,南昌上調普通住房價格標準,購房契稅減半的範圍進一步擴大。首次購買普通住宅可以享受2%或者1%不等契稅。
2012年6月8日央行三年來首度降息,7月6日,央行再次下調人民幣貸款利率,5年期以上貸款基準利率從7.05%,降到了目前的6.55%。與此同時,南昌公積金提取新辦法7月實施,外地購房及租賃房屋均可提取公積金,對在市區購房的,貸款最高限額由40萬元上調至50萬元,對購買普通住房的雙職工繳存戶,最高額度上調至60萬元。
2012年樓市調控主基調定位爲穩中微調,其中,出臺扶持剛需的政策成爲地方政府增加購房需求的有力手段。
剛需樓盤率先回暖
農曆新年之後,南昌樓市成交量逐漸上升。最先回暖的,無一例外是性價比較高的剛需樓盤。1月,恆大名都以6300元均價開盤,成交340餘套;紅角洲綠地海域香廷,每平方米單價6200元左右,當月銷售近270套;九仰梧桐公寓,均價5000元出頭,月銷售近200套。2月,商品住宅銷售排在前位的,分別有綠地新都會、博泰靜林府、海域香廷、城泰湖韻天成、保利東灣國際。據統計,這些率先回暖的樓盤,每平方米均價都未過7000元。
恆大城、中海朝陽郡、奧克斯、香逸瀾灣、萬科城……從紅谷灘到高新,從朝陽新城到昌南新城、灣裏、經濟開發區,各板塊熱銷樓盤,無一不是價格回調較明顯或開盤定價較爲合理的。
剛需戶型大受歡迎
90至144平方米的房源,是全年的熱銷產品。以1月爲例,當月住宅成交結構顯示,90平方米以下房源佔比15%,90至125平方米房源成交比例達73%,180平方米以上房源成交僅佔2%。2月,144平方米以下房源成交量佔到98%。3月,144平方米以下房源成交佔比94%。4月這一比例爲90%,5月87%,7月93%。
限購限貸雙限之下,高端客戶難見回暖,各大開發商積極迎合剛需需求,紛紛推出各類中小戶型產品,兩房創變三房、小三房、三房剛需最愛的戶型備受市場青睞。
剛需房源持續熱銷
政策微調與樓盤促銷的共同作用,南昌樓市持續回暖。
南昌樓市往年成交總量在300萬平方米左右。有數據顯示,南昌樓市自2012年4月份市場回暖以來,每月商品住房銷量都超過30萬平方米,其中7月逾52萬平方米,另有多月成交量超過40萬平方米。2012年南昌樓市新建住宅成交量突破400萬平方米。2月綠地新都會開盤,當月以1.46萬平方米的成交量佔據榜首,3月其成交量再居榜首達到4.1萬平方米,4月成交榜首仍爲綠地新都會面積近4萬平方米。同樣以剛需爲主的保利東灣國際、恆大名都、恆大綠洲、萬科城也曾多月佔據成交排名榜前列。
縱觀南昌市區各月成交量前十名的住宅樓盤,平均成交單價都在萬元以下,別墅市場等高端產品,則相對冷清。
剛需助推市場前行
11月,南昌市商品房住宅成交均價每平方米8392元,成交均價創年度新高,環比同比均有不同幅度增加。與此同時,南昌樓市自年中回暖以來,月成交量均表現不俗,11月樓市成交量曾一度下滑,其後樓市成交量再次增長。
持續的房地產調控,一度令多數開發商、購房者陷入迷茫與觀望狀態。據南昌市國土局公佈的數據統計,今年上半年南昌共推出63宗土地入市拍賣,賣地收入爲45.33億元,相比去年同期減少3.23億元。隨着樓市的回暖企穩,房企拿地信心在十八大後繼續得到增強,新一輪土地競備也圍繞市場供應而展開。而在前期土地成交市場高漲的餘熱下,政府也相應調整供應結構,以期催熱其他屬性土地成交。
量略增價微漲的格局已定,至此,剛需助推下,2012年樓市“比年初預期好很多”,是絕大多數開發商的年終結語。(記者熊鳳玲)