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2012年樓市在調控中載浮載沉,對政策和交易反應最爲敏感的二手房市場更是在下半年兩度大起大落。據天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》統計顯示,2012年天津市二手私產住宅共成交總量爲55922套,同比上漲21.8%,成爲繼2010年、2011年連續兩年成交量下降之後的首次上漲。
全年走勢先抑後揚
從暑期逆勢增量到金九月意外遇冷,從銀十月量價齊跌到歲末淡季接連飆高——2012年下半年的樓市成交量明顯較上半年有所增長,不過其走勢卻經歷了幾番跌宕。
“自去年3月至今,宏觀調控政策已經維持大力度執行近兩年,投資投機型需求繼續受到抑制,而剛性需求和自住改善型需求在經歷了長久的觀望之後開始逐步入市,帶動了成交量的微幅上漲。”我愛我家天津公司市場研究人員表示,2012年下半年成交量的上升其實是市場調控一年多以來的沉澱結果。
雖然一樣處於國家嚴厲的宏觀調控下,但是和前年低迷的市場狀態不同的是,從去年年初陸續出臺利好剛需購房的政策開始,市場在剛需人羣的帶動下逐步活躍。但是與以往年份相反的是,2012年的市場旺季不旺,淡季不淡,尤以7、8、11、12月傳統淡季和“金九銀十”的成交量最爲明顯。從統計數據來看,2012年1-6月,成交量平穩運行。從全年成交來看,1、2月份時值春節假期,爲傳統成交淡季,成交一度低迷,隨着年後市場中需求的逐漸釋放,加之普通住宅指導價的上調帶給剛需購房者一定利好,因而促使部分剛需逐漸入市,3月份的市場成交出現明顯增量。然而,調控政策繼續維持原有力度執行,讓樓市的觀望氣息依舊濃厚,買賣雙方間依舊呈現鮮明的博弈局面,成交漲幅放緩,走勢平穩運行。
進入下半年,成交量相比上半年有所增長,在政策深化的影響下,部分購房者開始走出觀望,令2012年暑期成交量漲幅明顯。7、8月份,受到央行一個月內二度降息、首套房貸利率優惠、中高端客戶淡季反購入市增強等多重利好因素的影響,這兩個月份二手房市場就已拉開了反季熱銷的序幕。暑期集中成交帶來的後期交易縮減效應,加上10月份黃金週假期暫停過戶辦理等因素,9、10月份的二手房成交意願和成交量都出現大幅下滑,部分積壓需求則集中到年底釋放,令2012年的二手房市場出現了成交量的年末翹尾現象,而本應是成交淡季的12月份反而成爲全年各月成交量最高的月份。針對歲末反彈行情,也有業內人士認爲,年末的兩個月,由於坊間對於房價反彈的預期增強,買賣雙方對於價格預期的天平發生了傾斜,這也迫使不少剛性置業者提前入市,二手房市場呈現出峯迴路轉的態勢,11月二手住宅成交量刷新了近兩年來的新高,同比漲幅達到97.8%,12月份購房者的熱情依舊沒有減退,單月成交5849套的數字再次打破了11月份創下的紀錄。
剛需仍是購房主力
2012年尾呈現的地產“暖冬”讓2013年樓市備受關注。有業內人士認爲,歲末政策層面對於未來樓市調控的態度均以“穩”、“微調”“不鬆動”等原則爲基調,因此預計未來房價不出現大幅上漲。另一方面,政策預期和城市建設兩大因素則將推動本市二手房市場成交進一步上揚,預計2013年本市二手房成交量有可能會同比2012年上漲兩成左右。
對於今年上半年二手房市場的走向,鏈家地產天津地區市場部王琳認爲,預計去年年底成交集中的趨勢將會延續至今年1月上半月,隨着春節的臨近,成交量會有所回落,3、4月小陽春應該還會出現成交集中的情況,價格則是以平穩爲主線發展,小陽春期間或許會出現小幅上漲。“剛性需求依然會成爲二手房市場成交的主力,並帶動市場整體向前發展。”王琳表示,儘管通過一年的時間,釋放部分剛需住宅需求,但是對於今年上半年的市場,還將會以剛需人羣爲主,這些人羣應該是對市場觀望時間較長的,通過長期觀察後會陸續出手。
我愛我家認爲,“在現有宏觀調控持續的市場條件下,婚房、學區房以及拆遷需求等剛性需求將在2013年繼續釋放,進而帶動成交的活躍度,預計今年全年的二手私產住宅成交量將有20%的提升。”我愛我家市場研究中心經理李娜認爲,今年本市二手房市場至少將受到兩大因素推動。“首先,今年宏觀調控政策將維持力度,限購政策、差別化信貸政策繼續執行,投資投機型需求依然受到抑制,對剛需爲主的自住型購房羣體依舊有入市利好,需求結構的長期穩定將促使其平穩釋放,進而帶動成交。其次,地鐵、商圈等配套的大發展,將確保其周邊片區的需求量持久旺盛,吸引首次置業、拆遷、學區房等自住需求的釋放,而地鐵聯網及成熟商圈在全市範圍內的遍佈,將令地鐵房、商圈房的成交活躍度提升,進而對整體成交量的增長也將有所帶動。”