|
||||
2012年全國樓市經歷了由冷到熱的逆轉
量價齊升、地王頻現……臨近年末,各地樓市呈現一派熱銷局面,“暖冬翹尾”行情甚至引發業界對來年政策調控可能加碼的擔憂。而在今年初,房地產卻完全是另一幅慘淡光景。回顧2012年全國樓市,可謂經歷了由冷到熱的巨大轉變,開發商“由憂轉喜”,購房者由觀望到恐慌性入市,地方政府賣地由冷淡到狂熱。2012樓市,點題兩個字:“逆轉”。
市場以價換量一房難求
廣東省房協理事趙卓文總結年末樓市出現“三高”:成交量連創新高、樓價持續上升、土地成交創新高。以廣州爲例,已經連續5個月一手樓成交量超70萬平方米。北、上、廣、深等一線城市,樓市成交量均已創出了本輪調控以來的新高。
在嚴厲的樓市宏觀調控背景下,2012年樓市可謂開局慘淡。元旦、春節等假期沖淡成交,直至3月開發商採取以價換量,全國樓市才逐漸擺脫跌入冰點的狀況。在隨後的傳統淡季7、8月份,開發商繼續加大促銷力度,加上信貸政策放鬆,促使買家入市,樓市“保暖”得以延續。
儘管受到決策層多次表態強調房地產調控不放鬆,以及房價止跌回漲等因素影響,傳統旺季“金九銀十”未能如期而至。但進入11月份,由於多家房企10月銷售業績創新高,不少開發商已完成全年銷售目標,推盤動力不足,甚至導致部分地區甚至出現“一房難求”的局面。
然而,樓市“暖冬”來臨,房價持續上漲,讓不少購房者無法“淡定”,紛紛積極入市。根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示,2012年11月十大城市住宅均價爲15686元/平方米,環比上月上漲0.39%。
房企資金緊張惜售囤地
今年初,在萬億庫存的重壓下,房企負債率高企和資金鍊繃緊的窘境猶在眼前。截至今年3月22日,已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲,總負債額度達到了5216億元,比去年上漲了37.8%。今年4月,杭州市西城時代家園開發商金星房產正式向法院提交申請破產,被視爲“本輪樓市調控房企破產第一案”。
不過,從10月開始,萬科、華潤、招商、中海等10多家大型房企陸續提前完成2012年年度銷售計劃。“達標”之後的房企紛紛積極拿地“補倉”,導致在歲末之際出現了新一輪“搶地潮”,各地頻現“地王”:11月27日,北京、上海土地市場同日出現“地王”,樓面價均超過3萬元/平方米;11月28日,深圳新的總價“地王”誕生;11月30日,南京一舉摘得全國總價“地王”;12月26日,上海海門路某地塊以近57億元成交,刷新了今年全國總價地王。
政策地方不斷試探底線
事實上,今年也是中國樓市調控以來“拉鋸戰”最激烈的一年。
延續2011年的調控態度,“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理迴歸”爲2012年的樓市調控定下基調。統計顯示,一年之間,中央強調調控不動搖60次;4次提及“決不讓房價反彈”;房價合理迴歸被提到156次;2次提及問責。
樓市在“寒冬”中艱難前行,有挨不過冬天的地方開始試探調控底線。蕪湖、上海、石家莊、南京等數十個城市在上半年陸續出臺放鬆限購條件、分期支付土地出讓金、提高公積金貸款額度等微調政策。不過,多數微調在出臺幾天內便夭折。
在樓市調控近一年來,全國已經有將近40個城市出臺相關微調政策。而在每一輪的成交回暖中,都是先有調控放鬆信號放出,最終卻都以闢謠結束。一輪輪的試探與博弈始終貫穿在2012年的樓市中。
鏈接
樓市遠未迎來春天
明年樓市走勢如何?一向對樓市政策有預見的劉曉光卻總結道:“調控將成爲一種常態。今年樓市還遠沒有迎來春天,最多算是冬天裏的春天。而明年房價如果出現大漲,市場則可能變成春天裏的冬天。”
而“地產大炮”任志強對房價上漲的判斷就樂觀得多,更預言2013年3月房價暴漲。不過,也有經濟學者爲此約戰賭房價下跌。
“如果政策不加碼,明年廣州樓價將輕鬆突破均價1.5萬元/平方米,向‘2萬元時代’前進。”在趙卓文看來,一年漲20%,不是困難的事情。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,2013年繼續執行限購政策而抑制投資性需求,但是,相比前兩年調控政策的基調,政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理迴歸”的基調已不再突出。