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今天是2013年的新起點,也是樓市的一個新開端。粉碎了2012世界末日謠言後,人們又開始憧憬2013年美好的未來。關於2013年樓市,人們有許多猜想:“雙限政策”是否會繼續?房產稅會大範圍普及?房價是漲是跌?本報《藍地產》專刊記者特別採訪到天津房地產界四位“重量級”專家,與他們對話2013年樓市,傾聽來自權威的聲音。
今年樓市將趨於理性
新一年的樓市秩序,將體現出過去宏觀調控政策的累加效應和新政策的合力影響。
樓市調控不放鬆,其中包括會繼續保持限購政策,市場中投機性需求明顯減少。對個人住房徵收房產稅,增加了住房的持有成本,有利於引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房,從而促進土地的節約集約利用;也有利於調節收入分配、縮小貧富差距。今年國家將擴大徵收房地產稅的試點城市,對個人住房徵收房地產稅的信息,影響房地產投資者的心理預期,有利於減少市場投機行爲。從融資角度來看,對保障房建設的融資政策有所傾斜,對於大型房地產企業在保障性住房建設資金的支持方力度在加大,開發企業的資金鍊在好轉。
今年可能出臺的政策主要包括完善土地供應政策、鼓勵企業開發中小戶型住房、增加住房有效供給;充分發揮財稅、金融的調節作用,合理引導住房需求,特別是積極推進房地產稅收改革試點;通過加快修訂相關法律法規、嚴格商品房預售管理、加強銷售監管、推進城鎮個人住房信息管理系統建設等措施,規範房地產市場秩序。
今年樓市在呈現以剛需爲主支撐市場的均衡狀態下,保障性住房供應量增大,其中公租房的供應量會明顯增多,有利於供求平衡及價格趨穩。
從四方面加強保障房建設
今年樓市將進一步堅持建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,加強保障性住房建設和管理,滿足困難家庭基本需求,在住有所居上持續取得新進展的住房發展目標闡釋了住房制度“雙軌制”的發展格局,而且明確了未來完善方向。
今年保障房建設的發展重點在以下幾個方面:第一,進一步完善住房保障制度,加快住房保障立法,做到有法可依,爲各項政策措施提供法律保障。實現應保盡保,保障覆蓋面繼續擴大,“十二五”末達30%左右。第二,完善保障房融資機制,多元化拓寬融資渠道,吸引社會資金參加公共租賃住房建設和運營,破解資金瓶頸。第三,發展以租賃爲主的保障性住房,實行廉租、公租並軌,統稱“公租房”或“公共住房”,實行“大同小異”的租賃補貼辦法。所謂“大同”,即統一應予以保障的住房標準、按照市場化租金標準實行差額補貼;所謂“小異”即針對不同家庭的住房、收入、財產狀況,進行差異化的補貼。第四,進一步研究保障性住房的管理機制。不僅解決中低收入家庭住房困難,而且不能忽視對公共住房的管理,形成愛護公房人人有責的道德觀念。同時進一步強化住房保障監管,充分發揮社會監督的作用,健全糾錯機制,確保陽光規範運行。
房價缺乏大漲支撐力
今年的房地產市場,應該越來越表現出“總體穩定、結構分化”的特徵。基於貨幣面和調控政策面的判斷,房地產市場的回暖並不意味着房價會大漲。房價總體穩定,交易量的回升可能帶來房價的小幅回升。但由於二手房交易增加、調控力度不減等原因,新房交易量的回暖恐怕並不穩定,市場還難以形成供需兩個方面一致的樂觀預期,房價難現大漲的動力。另外,從通脹的控制目標看,房價作爲資產價格的屬性,也很難有大漲的支撐力,除非貨幣政策“大開大放”。
“結構分化”也是今年房地產市場的一個重要特徵,將表現爲“產品結構、區域結構、行業結構和房價結構”四個方面的分化特徵。產品結構上,不同區位、戶型、目標羣體的住房產品將會價值分化、市場分化,交易的表現會出現不同規律特徵;區域結構上,一二線城市和三四線城市的房地產市場會表現不同;行業結構上,上市公司、央企及有海外融資能力的大型房地產企業的業績將會持續提高,但中小房企,尤其是缺乏創新能力的中小房企面臨被整合、淘汰的局面,行業的集中度提高。因此,房價從不同的區域、區位、戶型、目標羣體、開發企業等幾個方面,表現出分化的特徵。
調結構轉方式是必由之路
今年樓市,浪潮暗涌,新的技術、新的模式隨時會出現在房地產市場。尤其是隨着十八大的召開,人們越來越意識到面對房地產市場新態勢的必要性。十八大報告中提及的中國未來經濟的調控方向,起碼有四個方向與未來房地產行業發展有關:城鎮化建設、保障房建設、生態文明建設與耕地保護,這四個方向將成爲房地產行業產業升級的推動力。在宏觀調控的環境中,考慮到考驗和機遇並存,挑戰與市場同在,調結構、轉方式纔是房地產業繼續發展的必由之路,並提出了房地產未來轉型的六大方向。而轉變運營模式,以聯盟合作實現強強聯手則是其中的重要一環。強強聯手不一定表現在地產或舊樓的改造提升,更重要的是體現在其他平臺上,比如房產電商提供了一個新穎的第三方服務業外包,如何有效降低成本、提高特色,這也是未來房地產商的發展方向。
從天津的情況來看,房地產增量總體新建住房基本上最少的年份在8萬套,最多的年份只有11萬套,也就是說,天津樓市總體上處於一個需大於供的狀態。從經濟評價指標、社會指標體系以及生態指標體系對天津房地產市場的理性度做總體判斷可以看出,房價與房地產成交量將是影響天津房地產市場理性發展的原因。