|
||||
近期,全國主要城市不斷涌現的地王,幾乎成爲央企之間的一場接力賽。
據不完全統計,今年6月至12月26日,上海、廣州、長沙、深圳、天津等全國主要城市的地王都被央企收入囊中,這些地王共計耗資251.36億元,佔全國地王總金額的六成以上。下半年,保利、中海、中化方興、招商四家央企在其拍地時共創造出10餘塊地王。
此外,央企拿地平均溢價率也隨着地王高企,接近國土部50%的上限。據K8黃金灣土地網以全國100個城市爲樣本測算,保利拿地的平均溢價率達到47%,這個數字超過了中海、華潤、招商等數家央企,更超過萬科20%的溢價率。
“央企不差錢,土地市場,尤其是一線城市的土地市場已經迎來央企定價的時代。在一線城市,二線房企已被擠出土地市場,只有在城市郊區的土地市場中才能獲得一些機會。”黃金灣投資集團董事長申威向記者表示。
地王頻被央企刷新
12月26日,央企中化方興的全資附屬公司威旺置業與上港集團聯合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊。該地塊溢價21.11%,樓板價達23330元/平方米,成爲全國新總價地王。而上一個全國總價地王由央企中冶置業在近一個月前創造,當時中冶以56.2億元競得南京下關濱江2號地塊。
據公開資料顯示,創造總價地王最多的當屬央企保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)。今年6月份至今,保利在土地市場上不僅以耗資298億元,堪稱央企之冠,更是先後在長沙、上海、珠海拿下三塊總價地王,並與中國奧園聯合開發廣州番禺地王。
而中海以203億元的拿地金額排在保利之後。12月20日,中海將廣東佛山市的總價和樓面地價“雙料地王”納入囊中。12月10日,中海以20億元入駐深圳寶安尖崗山,成爲今年的深圳地王。早在7月份中海以摺合樓面價13026元/平方米創造了當時的天津單價地王。
12月24日,央企魯能以46.2億元拿下天津的雙料地王,地塊溢價率24.53%,樓面地價高達15000元/平方米。
對於央企在土地市場上的高歌猛進,申威向記者表示:“今年下半年,土地市場地王頻出與開發商的土地儲備低於其銷售速度有密切關係。央企近期在一線城市大手筆頻頻出手,很多中小開發商已經被擠出土地市場。而從現在到明年上半年,是房企補充土地儲備的高峯期。”
溢價率觸上限
今年下半年,中化方興在拿地上僅投入51億元,但是根據K8黃金灣土地網測算,其平均溢價率卻高達50%,名列各大央企之首。而國土部曾發文,要求土地溢價率超過50%的房地產用地,要及時調整出讓方案。在斬獲今年全國新總價地王之前,方興的全資子公司新輝置業在蘇州,以總價23.2億元、樓面價8990元/平方米的價格創造了當地新地王。
據K8黃金灣土地網以全國100個城市爲樣本測算,創造地王最爲頻繁的保利,今年6月至12月26日,拿地的平均溢價率約爲47%,遠高於萬科20%的平均溢價率。而中海在幾個地王的推動下,平均溢價率也達到了38%。
據中原地產報告顯示,2012年度開發商採取擴張政策最爲典型的是招商地產,拿地規模遠大於其銷售規模;保利、中海則是以銷定量,根據銷售的規模決定拿地的規模,保持土地儲備的平穩;華潤拿地規模明顯小於其銷售規模,依然處於明顯的去庫存週期。
正如業內人士所言,央企已經成爲土地市場的定價者,而央企在土地市場上大手筆的背後,其推手正是大型央企充足的資金。
記者接觸的不少上市房企雖然沒有央企那樣的雄厚資金,但也屬於佈局全國的二線房企。在談及一線城市土地價格時,這些房企的高層頻頻感嘆土地“太貴”,適合自己企業、又能買得起的土地很難找。
“信貸投放對央企一貫有所偏向,央企在銀行授信、社會融資上獲得的支持力度相對較大,因此獲得的土地總價也比較高。而民企的融資壓力相對於央企更大,在土地總價高門檻的情況下,民企的機會顯然很小。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示。 (據華夏時報)