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『別人漲我價我就漲別人價』
『賣小買大』連環單增多刺激漲價效應傳導
今天上午天氣陰冷,馬家堡附近的房屋中介不願意出來招攬生意,店鋪櫥窗上的房屋信息也鮮有人問津。程寧攝
『終有一天,我的房子能賣到280萬元。』咬緊牙根,業主李進在總房款上堅持一分不降。豪賭心態也好,耐得住寂寞也罷,任何人的勸說,都動搖不了他的心。就像棋局中的黑白兩子,二手房交易中,買房人和賣房人是博弈的對手,各懷所思。本輪暖行情中,『賣小買大』連環單的增多,刺激了漲價效應的傳導。
『我不在乎有價無市』
『哥,您這價格定得太高,一般客戶很難承受,建議您調低點,這樣纔能成交。』12月初,第一次將房源掛到中介門店時,李進就遇到了『降價』的勸說。原因很簡單:小區裡相同格局的45平方米一居室,成交價都在250萬元到260萬元之間,而他卻報280萬元,折合62000元/平方米,比市場行情高出了6000元。
他的報價確實是『有價無市』,房子掛出將近1個月,盡管也有購房人預約看房,也有人想出手,卻都因為價格談不攏而告吹。『我不在乎現在是不是有價無市,280萬元是我的底價,一分錢都不能讓。』對每一個還價的客戶,李進的回答總是『不』。
『我這套房是南北通透的小面積學區房,屬於區域內的稀缺戶型,等260萬元的房源賣光了,280萬元就容易賣了。』基於市場會持續向好、房價回漲的判斷,李進對當下房子『滯銷』並不懮心,『賣不動就先租著。』
『賣小買大』循環漲價
同樣是加價,『賣小買大』的業主程先生則是為了順利換房。
程先生在東四環有套70平方米的兩居室,一直住得愜意。本月初,公司突然下發通知,明年將搬遷到大興辦公。不願意東城、南城兩邊跑,他決定賣掉東四環的房子,在大興買一套大戶型的二手房。
『原本一切都很順利,我把兩居室的賣價定在了180萬元,略低於市場成交價,很快就找到了買家,又接著談好了一套三居室。』程先生告訴記者,就在簽約前的三天,橫生枝節,賣給他房子的業主說要加價15萬元,『我也不能再為15萬元去東拼西湊啊,於是就告訴買我房子的小夫妻,房款要加到195萬元。』
上一周,『二手房一夜提價70萬元』的消息正在坊間傳得沸沸揚揚,受到『恐慌』言論影響的買房人,考慮半天後也就答應了程先生的要求。『興許賣我房的業主也是聽說了這則消息纔漲了價。』程先生略帶無奈地調侃,成也蕭何敗也蕭何,『別人漲我價,我也只能再漲別人的價。』
離譜報價咱不買賬
記者在調查中發現,盡管買賣雙方都對未來房價上漲持有預期,但對於明顯高於市場平均成交價的離譜報價,多數購房人並不會衝動購買。
市民田女士就是其中一例。為了孩子上學,她本來看中了中關村(000931)的一套小戶型學區房,但由於業主報價高出市場成交價太多,田女士最終沒有出手。『這麼離譜的報價,我可買不了賬。』田女士告訴記者,不管再怎麼努,買房也得是在經濟允許的支付范圍內,超能力消費可不行,『這套房源不合適,我就再等一等其他房子。』
記者采訪中的多位經紀人也表示,盡管目前市場成交較為火熱,但購房人對於報價明顯超高的房源,基本都持謹慎態度。『加價競爭的情況,通常只會發生在總房款略低於市場平均成交價的高性價比房源上。』經紀人張先生告訴記者,自己上周剛成交的一套房源,業主就成功把價格從380萬元提高到397萬元,『因為380萬元的價格確實略低,單價要比同類型房源便宜了2000元/平方米。調整完價格後,這套房子的售價也就是剛剛達到平均價格,所以買房人纔會同意。』
『漲價行為是會傳導的』
記者查詢近幾年的成交數據發現,從2009年至今,每到年末,北京的二手房市場都會形成一輪『翹尾』行情。即使是漲幅最小的2010年,11月和12月的成交量之和,也比當年的9月、10兩月之和上漲了26.5%。但在成交價格方面,除了低於樓市最火爆的2009年之外,今年這輪『翹尾』的價格漲幅明顯高於2010年和2011年。
『部分二手房業主的叫漲行為和市場「恐慌」的言論有關,漲價具有傳導效應。』我愛我家公司上地的區域經理吳勇,以上地近幾個月的二手房行情為例,向記者解釋了傳導效應。『現在的二手房市場價格信息是透明的,某個小區的平均成交價是多少、最高報價是多少,業主打幾個電話,就能摸個十有八九。以上地東裡目前搶手的一居室來說,9月份的平均成交價在48000元/平方米上下,領漲業主的報價可能就會達到52000元/平方米。』吳勇介紹,同一時期,市場中總有正常報價和不按常理出牌的超高報價,購房人也都會傾向於選擇低價房源。遇到市場整體向好時,當一批低價房源消化完畢後,新掛牌的房源報價通常就會高於前一批的成交價,『上地東裡目前的最高報價都能超過60000元/平方米,就是幾千、幾千攀昇上來的。』
記者手記
一方獨大生意難長久
『北京房價回漲了。』這是事實。可究竟漲了多少,不同人有不同感受,尤其是在二手房市場。『半年提價150萬元』……種種極端個案,更是被誇大為樓市的『風向標』事件。
有人說,在北京這麼一個『供小於求』的賣方市場,房子究竟值多少錢,還不是賣房人說了算,誰讓房子是咱的『剛性需求』,不可復制的好資源永遠都是稀缺的。但我想,在市場經濟下,無論是『供大於求』抑或『供小於求』,買賣雙方都掌握著開啟成交的鑰匙,一方獨大的生意長久不了。
房子再『剛』,也沒有人的基本生存需求『剛』,若房價超出人的支付能力太多,這匹脫了韁的野馬,也許就沒有多少人接手了。