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12月以來,樓市成交“翹尾”行情明顯,21世紀不動產上海區域市場研究部統計數據顯示,12月前23天全市新建商品住宅成交80萬平方米,較11月同期提升13.6%,同比增幅達104.6%。其中,上週(12月17日至23日)合計成交2548套,總計成交面積30.2萬平方米,環比分別上升25%和27%,樓市單週成交面積時隔24周再次突破30萬平方米,爲年內次高。
漢宇地產表示,近期成交量持續升溫,主要是青浦、嘉定等區剛需盤集中推盤所致。統計數據顯示,上週成交套數排名前十的項目中,僅華潤中央公園、合生前灘一號和中星馨恆苑單價超過2萬元,其餘7個項目均價均低於1.8萬元/平方米。從項目的套均面積看,套均面積高於100平方米的樓盤也只有金山名都、合生前灘一號、中星馨恆苑3個,剛需盤主導市場的態勢非常明顯。在剛需小戶型產品持續熱銷背景下,上週上海新建商品住宅成交均價約爲2.18萬元/平方米,環比回落1.9%。
從供給角度看,樓市供應在短期突破30萬平方米高位後,迅速出現衝高回落的情況,上週全市新建住宅新增供應面積爲17.2萬平方米,環比回落48.4%。其中,公寓項目有9個批次,總面積爲15.8萬平方米,環比下降52.3%。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示,上週供應回落屬市場週期性適度休整。數據顯示,近3周樓市供應面積累計爲74.6萬平方米,同期成交面積合計約72.7萬平方米,供銷比值1.02:1,呈現階段性的供大於求局面。目前,在預期轉變下,樓市供需面雙雙表現良好,12月的新房市場交投大有複製6月高位的跡象。而且,部分近期入市的低總價剛需項目至今仍處強銷期,預計年末至春節前,樓市理論上仍具有成交有序放量的基礎,明顯回落概率不大。
不過,隨着樓市淡季不淡、地王頻現,市場也出現一絲恐慌性購房的苗頭。對此,黃河滔表示,樓市在年末出現連續翹尾行情,市場復甦勢頭進一步確立。與年初相比,不少購房者的心態也出現逆轉,但根據目前市場面判斷,恐慌性入市並不可取。
首先,雖然樓市成交明顯回升,但庫存面積至今仍處高位。數據顯示,截至12月24日,上海一手房可售面積約爲1028.28萬平方米。雖較此前年內10月的高峯有5%左右的小幅回落,但此前4年間(2008年至2011年),樓市庫存從未達到千萬級水平。如按此前11月上海新房市場月均74.3萬平方米的成交水準計算,去庫存時間仍需13.8個月,消化週期與年初相比並未明顯縮短。
其次,目前購房者主要是剛性需求和改善型需求,即使在年中及年末續期集中釋放下,樓市整體看仍是供大於求,而截至上週,一二手房整體房價同比漲幅不超過5%,表明當前交投雙方對市場價格仍處理性區間,成交放量並未造就盲目追漲情況出現。此外,在限購背景下,近期需求的集中釋放或存在提前透支明年需求的嫌疑。
此外,此次調控週期內最有效、嚴格的“雙限”(限購、限貸)政策短期內不存在放鬆可能,投資投機性需求限制依舊,階段性的釋放並不意味着樓市不存在大幅反彈的基礎。