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在首置和改善均積極入市的支撐下,2012年的二手房市場一片紅火,成交量和成交價格均穩步上揚,相關統計數據顯示,2012年全年的二手房成交量有望突破14萬套,同比上漲超過16%,成交均價同比上漲8%,創歷史新高。
量價齊升
根據北京住建委網站公佈的網籤數據統計顯示,截至12月13日,12月份北京全市二手住宅網籤總量爲6565套,偉業我愛我家預計,12月全月的網籤量將超過1.5萬套,由此推算,2012年全年北京全市二手住宅網籤量將超過14萬套,與2011年全年的成交量相比漲幅將超過16%。
伴隨樓市交易量的回暖,房價也在穩步攀升,甚至在歲末還有報道稱二手房,“一夜漲價70萬”,“半年漲價150萬”等信息,雖然最終被中原地產、鏈家地產等中介機構否定,但房價在上漲卻是不爭的事實。根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計,2012年北京二手住宅成交均價爲24594元/平米,比去年的房價上漲了8%,房價創歷史新高。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,上半年剛性購房需求的集中釋放,以及下半年改善型購房需求的接棒,使得今年的購房需求持續旺盛,需求的旺盛也進一步增強了業主出售房源的意願,由於二手住宅市場整體供不應求,面對需求量的增長,業主紛紛提高報價,推動了二手房價的持續上漲。
7月衝高年底翹尾
雖然二手房市場量價齊升,但並非一帆風順。2012年年初的北京樓市並不明朗,但是,春節過後,積蓄已久的剛性購房需求開始率先回暖,在首次置業的剛需購房需求支撐下,北京二手房交易量開始穩步回暖,5、6月份樓市調控將要放鬆,房價將要上漲的謠言,又進一步推動了二手房交易量連續三個月上漲,並在7月份達到全年的峯值。
面對樓市交易量的大幅上漲,爲了防止樓市的失控,一方面,中央派督察組到各地督查樓市調控執行情況;另一方面,住建部、國家發改委、銀監會等中央多部委相繼發佈聲明否定房地產調控放鬆的言論,並多次重申將從嚴樓市調控。受此影響,以及上半年剛需嚴重透支的影響,北京二手房成交量連續三個月回落,金九銀十的交易量也大失成色。
令人意外的是,自11月份開始,成交量再度攀升,鏈家地產市場研究部張旭表示,預期改變是二手房市場翹尾的關鍵因素,在十八大後,關於房地產調控的政策動向並未出現新的變化,中央以及地方也都沒有釋放出政策收緊的信號,這讓很多購房者由原先的舉棋不定變爲積極入市,觀望情緒明顯變淡。因擔心明年房價繼續走高而急於入市,雖然恐慌性購房不會大面積出現,但購房氣氛卻較濃。
市場參與方情形各異
在購房者急於入市的同時,不少業主看着上漲的房價,不斷調高預期,惜售情緒較爲明顯,同時議價空間也急劇壓縮。事實上,限購政策的持續從嚴和前期的二手房價格上漲也使得業主出售的機會成本增加,具體表現在部分業主的掛牌價格明顯高於市場水平,即使掛牌,出售誠意也明顯不足。此外,隨着租金水平持續上漲,也有部分業主的出售意願有所降低。據鏈家地產市場研究部統計,二手房議價空間從年初下滑,在7月達到谷底,但隨後出現反彈。
雖然不少業主惜售高價待沽,但此時的市場足以讓經紀人眉開眼笑,和去年此時市場“冰封”,到處找客源相比,今年的經紀人工作顯然輕鬆得多,收入也隨之水漲船高。某機構內部人士透露,去年不少經紀人平均每月的收入在4000元左右,今年平均在8000-10000元左右。而張旭表示,經紀人的收入一般都是按照銷售業績的一定比例來提成。今年以來,
由於成交量和房價都出現增長,經紀人的平均收入較去年大約增長了30%左右。
2013房價或將小幅上漲
對於明年的房價,胡景暉告訴記者,目前房價持續上漲的態勢仍將在明年持續,如果樓市調控放鬆,房價仍將面臨報復性上漲的風險,所以2013年限購限貸的樓市調控政策仍將從嚴執行。
胡景暉表示,明年樓市調控放鬆的可能性不大,首次置業的剛性購房需求,以及改善型置業升級需求仍將是樓市的兩大需求,所以在沒有嚴厲的政策出臺的前提下,成交量將與今年基本相當。在供應方面,近兩年住宅用地成交量的大幅萎縮,將導致明年新房市場的供應量稍顯欠缺,部分購房需求將流向二手房市場,二手市場,尤其是城市核心區市場供求矛盾的激化,將給2013年二手房價的上漲帶來巨大壓力。但明年在增加樓市供應方面,管理層或將通過相關的制度、政策、稅收等手段,促使目前存量房市場中大量的空置、閒置的“黑燈房”供應到市場中來,來緩解目前住宅市場供不應求的市場局面,供應量的增加將緩解房價上漲的壓力,雖然明年房價仍將保持小幅上漲。桂瑰