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要說2012年中國最紅火的電視節目,無疑是《中國好聲音》。不僅四大導師賺足了銀子及人氣,參賽的衆歌手也一夜成名,代言、演出不斷。由此,“中國好xx”、“xx好聲音”等句式全面流行。
在2012年,廣州樓市個別樓盤開盤,也曾吸引萬人前往。2012年,廣州一手住宅成交量,鐵定突破700萬平方米,超出今年年初人們的意料,賺足了人氣和銀子,上演了一出廣州樓市的“好聲音”。
從嚴寒到暖冬,樓市奇幻旅程
回想今年的樓市,真是一個奇幻的歷程。
一年多前,衆多房企仍在悽風苦雨中摸黑前行。綠城集團董事長宋衛平在迴應破產傳言的洋洋灑灑千言文字中,道出了“秋日天涼,並非只籠罩一城一池,今日由於調控嚴厲遭遇生存困境的,是中國整個房地產行業”的無奈,更抹不去“銷售不暢,加上信貸緊縮,一個最符合邏輯的推斷就是企業過不了年關。屆時,有的企業或許申請倒閉,有的則是開發商跑路,更有甚者,怕有更多的悲劇要發生”的悲涼。
一年多後,天氣依然嚴寒,衆多房企卻如行走在明媚的春光裏。房子賣得最好的房企,今年前10個月的銷售額就已經過千億元。整個2012年,房屋銷售額過千億元將不再是一家房企的專利,至少還有兩三家房企會步入“千億元”的行列。幾年前,我們只有全世界最大的工地,我們還要向美國房企學習。幾年後,我們已有了全世界最大的房企,並且有了第二、第三、第四名的房企。在廣州,十區超過700萬平方米的成交量,成爲近5年來第二好的成績。沒能成爲“第一”,那是因爲2009年的業績過於耀眼,近千萬平方米的成交量實在難以突破。
2012年,房地產企業沒有破產,沒有倒閉,並且如發動機換上了頂級機油,運轉更加順暢。歷經前年的苦耗、去年的掙扎,2012年,廣州樓市時來運轉。今年年底,瑞士信貸公司董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬說,中國房地產最壞的時候已經過去。今年樓市的逆襲,竟是如此出乎意料。
今年年初,廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文,在其博客文章《調低預期》中提到,龍年到了,房地產業內的第一項工作是調低預期。文章說,開年各大開發商普遍調低了2012年的銷售目標:恆大爲800億元,中海爲800億元,富力爲300億元,都是2011年的指標,增長有限。綠城中國,更是將銷售目標由2011年的550億元下調至2012年的400億元。結合當時的環境,房企調低預期是明智之舉。年初市場寒冷,“資金爲王”是最好的選擇,加快去庫存速度,回籠資金方爲上策。
只是,誰也想不到,2月份的“冰點”之後,樓市很快就迎來反彈。3月份,市場探討回暖;5月份,人們已經在說“黃金週”;9月、10月份,沒有“金九銀十”,卻出現了“銀九金十”……今年年初的壓抑,成就了後來的瘋狂。自7月份以來,廣州十區一手住宅成交量連續5個月都在70萬平方米以上。
從剛需到改善,買家全面出動
有知名經濟學家說,中國這幾次樓市的下滑,皆因調控之故。也就是說,樓市的每次下滑,皆有跡可循。
比較之下,樓市的每次興旺,皆在人們的意料之外。原因在於你知道調控政策出臺,但不知道政策的影響力何時消減,不知道買家會因爲何種因素刺激而入市。今年樓市從3月份開始回暖,人們說,那是由於信貸寬鬆所致。其實,每年年初信貸都會較爲寬鬆,並不是今年特有的產物。對於今年樓市之回暖,更多的只能是事後諸葛。更爲特別的是,在人們的固定印象中,樓市回暖,應該由投資者或者高端買家帶動。畢竟,投資者、高端買家的嗅覺更加敏銳,對市場把握更爲到位,春江水暖他們更容易“先知”。而今年,樓市回暖卻由剛性需求帶動。正因如此,今年樓市成交回暖是從郊區樓盤開始的。
剛性需求推動之下,改善型需求也跟隨入市,到了年底,高端買家也全面出擊,投資者逐漸活躍。在南沙、蘿崗、天河區一些樓盤,有的買家乾脆就買來放着等升值;有的買家一邊住,一邊等升值,投資心態畢現。
也正是各類型買家的全面出動,讓樓市的火熱行情一波接一波。人們原來預期,剛性需求之後成交量會回落;結果是改善型需求接棒,再之後是高端買家和投資者接棒,一棒又一棒下,今年樓市的成交量從沒有真正回落。
微評議
這是一場“消耗戰”
很多時候,樓價下降,成交量未必就能上升。同理,成交量上升,未必就是樓價下降的結果。正如今年的樓市,成交量上去了,樓價下降了嗎?沒有。
這一次成交量的上升,並不是賣方妥協的結果,而是買賣雙方消耗的結果。歷經多年調控之後,面對成交量下滑的艱難局面,房企已不會驚慌失措,馬上就降價,大幅地降價。有些時候,降價未必就能逆轉市場形勢。特別是在中國,如果房子降幅過大,更會引起舊業主不滿。所以,在面對困境時,宋衛平說的第一步是“賣項目”,第二步纔是“降價”。正因如此,面對困境,衆多房企想的是硬扛,和買家展開“消耗戰”,扛得過去將會又是一片豔陽天。
最終的結果是,消費者還是耗不過房企。現在房企,已經根深葉茂,當年的小舢板已變成了超級鉅艦,抵抗風險的能力已今非昔比。個體作戰的消費者,欲想在“消耗戰”中取勝,機會非常渺茫。