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樓市持續的調控使得2012年房地產市場成爲剛需主導的市場,整個年度剛需樓盤和剛改型樓盤撐起大局,以剛需產品爲主要房源的樓盤熱銷都真實地驗證了這一點。成交量的年度變化相應帶動房價起伏,上半年與下半年房價兩兩呼應,先抑後揚;在土地市場方面供需兩旺,房企現集中開發格局。
住宅>>
剛需主導改善擡頭
受樓市調控及限購、限貸政策影響,剛需樓盤成爲2012年省城樓市市場主導。以恆大、綠地、中海、魯能、重汽、天鴻、北大資源、銀豐等爲代表的年度熱銷樓盤中,基本都是針對剛需客羣推出的兩室或三室產品。
“上半年中,65萬元左右成交房源價格每週比例在41%-42%左右,有時高達50%,這種情況持續有半年時間。此外還有部分一步到位的剛需客羣和少部分改善型客羣,整個比例能達到90%,剛需市場佔絕對主導地位。”山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海告訴記者。進入下半年,特別是“金九銀十”傳統銷售旺季,恆大雅苑、綠地愛麗舍公館兩大剛需樓盤全面放量,以低價優勢促動成交,在十月的最後三天,房源成交過千套。
在剛需樓盤唱主角之餘,改善型需求在下半年時段表現強勁。9月底,位於奧體西路中國鐵建·國際城首次開盤,推出房源264套,均價在9100-9700元/平米之間,銷售224套,去化率達85%,其中140-170平米大戶型房源全部售罄。11月初,位於章丘的碧桂園鳳凰城首次開盤,當日銷售近六個億,在別墅市場相對低迷的情況下,創造了傲人的業績;11月25日,華潤·中央公園首次開盤,90-160平米戶型吸引2000餘人到訪,當日成交近600套,銷售金額超過6億;位於文化東路的恆大帝景項目12月2日首次開盤也取得喜人成績,174-720平米豪宅引來衆多購房者追捧,顯示出了極高的市場熱度。
房價>>
V形結構先抑後揚
系列樓市政策的後續影響讓今年整個上半年以消化庫存爲主,“以價換量”成爲市場的鮮明特點。在經歷了1月份119套住宅的慘淡成交後,2月開發商紛紛採取降價措施,市場上大量庫存以“特價房、一口價”形式推出,濟南樓市迎來第一波“降價潮”,不少樓盤降價幅度甚至在1000-2000元/平米之間;新入市項目也實行“低開高走”路線以帶動銷量,“五、六”字頭價格房源浮出水面。
在大幅的優惠吸引下,剛需入市拉動成交出現反彈;3-5月,市場由“剛需低價”向“全面降價”演變,市場成交量增加明顯,庫存壓力緩解;6月是本年市場復甦反彈的爆發點,也是數月市場形勢不斷好轉的積累,市場成交出現全面回暖,出現量價齊升格局。記者調查瞭解到,中海國際社區、海信慧園、外海·中央花園等樓盤率先反彈,價格較前期有了一定程度的漲幅,每平米漲價在200-600元左右。
一直到11月份,濟南樓市出現連續5個月成交攀升,部分樓盤也根據市場大好形勢相應提價。記者調查瞭解到,下半年,在新入市樓盤或者既有在售樓盤的加推中,產品定價均有提高,位於東部奧體片區的一樓盤項目,以高端產品入市,將價格拉昇至與周邊項目有近千元每平米的差距,開盤幾近售罄。“接下來項目會進行三次加推,每平米價格漲幅在300元左右,客戶接受度挺高。”西部一樓盤置業顧問告訴記者。
“上半年爲消化庫存多以價換量,下半年隨着成交量的回升,樓盤項目多根據自身銷售情況調整價格策略,有些房企已提前完成年度銷售任務,漲幅價格變得理所當然。”業內一人士說道。同時他表示,隨着改善型需求的相繼入市,購房者更加註重樓盤配套與社區內外環境,價格已不是買房考量的首要因素。
土地>>
供需兩旺集中開發
根據濟南市國土資源局統計數據顯示,截止到12月6日,濟南市共出讓土地143宗,成交106宗,整體市場呈現供需兩旺態勢。
在今年的土地供應與成交中,濟南西客站片區尤爲活躍,成爲開發熱點。有數據顯示,在前三季度中,濟南土地市場共成交87宗土地,其中西客站片區共41塊,佔了總成交量的47%。11月份,濟南市國土資源局出讓18宗土地,其中12塊位於西客站片區,比例高達近七成。在西客站成交的土地中,恆大、綠地、中建最先搶灘,11月底金科地產加入,一舉簽下6幅土地,西客站土地熱度彰顯無遺。
除了西客站,位於高新區的化纖廠地塊也成爲今年土地市場的一匹“黑馬”,將保利、萬科、萊鋼等房企招至麾下。4月18日,萊鋼以5.4億元拿下化纖廠107畝黃金地塊,建築面積達176155平米;6月22日,化纖廠B-2地塊被保利地產以12.1億元摘得,約合168.6畝,摺合每畝地均價爲718萬元;12月3日,化纖廠土地再次引來萬科、保利、中海等房企前來角逐,最終經過28輪競價,該宗土地被濟南萬科房地產開發有限公司以15.8億元拿下,這也是萬科通過招拍掛方式在濟南拿下的首塊土地。記者瞭解到,該地塊面積爲191417.9平米,約合287.12畝,萬科拿下該地塊之後,約合每畝550.29萬元。
“下半年以來濟南房產市場成交一直不錯,對企業拿地有激發作用,同時也有房企開發的單一項目進入銷售收尾階段,拿地開發成爲必然程序。”以內一人士表示。(記者陳曉翠)