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“元芳,你怎麼看?”是狄仁傑斷案中經常對副手李元芳說的口頭禪,在短時間內雄踞微博話題榜首。同時,李元芳經常回答的“大人,此事必有蹊蹺”也跟着走紅網絡。
2012年,能與“元芳”媲美的,應該就是樓價。
對於2012年的廣州樓價,不同的人有不同的看法。如果從增幅來看,今年廣州樓價沒有暴漲,是理性的;如果從絕對值來看,今年廣州樓價依然處於高位,且11月份突破了歷史高位,這又是非理性的。期望2012年樓價下跌的人失望了,在這一年(前11個月,下同),廣州樓價沒有下跌,反而逆勢增長。期望2012年樓價大漲的人也失望了,在這一年,廣州樓價確實上漲了,不過同比漲幅不足4%。
對於全年樓價,如果前低後高,則向上的趨勢有利於賣方;如果前高後低,則向下的趨勢有利於買方。2012年的樓價,屬於前者。這也是年底買家出手積極性越來越高、恐慌性購買越來越多的原因。理性還是非理性,向上還是向下,元芳,你怎麼看?
以價換量→穩量求利
2011年,中國樓市全面失收,即使調低原定銷售計劃,仍有大部分房企沒能完成全年銷售目標。這一年,廣州一手住宅成交量僅僅比慘淡的2008年多了幾萬平方米,是廣州樓市近10年來第二低的成交量。
一方面是成交量萎縮;另一方面是2010年大手大腳地花錢,2010年年底,中國出現了多少個地王?雙重打擊下,房企破產消息不斷,去年的浙江綠城,正是整個房地產行業的縮影。
歷經2011年的慘淡,衆多房企不敢對2012年寄予太大的希望,不少房企今年年初制定的目標只是與去年持平,浙江綠城乾脆大幅減少。即使如此,房企還是擔心銷售目標難以達成。因此,以價換量成爲衆多房企在今年年初的選擇。
悲觀情緒並沒有在2012年瀰漫多久。在以價換量、房產信貸鬆綁等實際刺激下,買家出手意欲有所增強。在廣州,那些積壓了一兩年的剛性需求,從3月份開始陸續出手。樓市回暖,蔓延全國。今年3月份,正是廣州全年房價最低的月份。
此後,廣州樓市基本和全國同步。歷經了“紅5月”的喜悅、“銀九金十”的豐收,開發商的錢包終於又鼓了起來。11月份,衆多房企已經提前完成了全年的銷售計劃,多家房企有望跨入“千億房企”行列,生存壓力驟減。
沒有了生存壓力的房企,開始更多考慮股東的利益,考慮上半年追求量而減少的利潤,以價換量逐漸減少,穩量求利開始擡頭,優惠、折扣逐漸消失。同時,開發商更多地把原先延遲推出的大戶型、高端產品推出市場。11月份,廣州十區一手住宅網籤均價高達14769元/平方米,創下新高。
較高樓價&較小漲幅
成交量的增加,令預期發生變化,引發市場連鎖反應:年底,北京有二手房源一天提價70多萬元、一手市場出現搶房現象;廣州二手業主反價增多,一手市場買家通宵排隊、恐慌性購買重現……這時候,看多派的聲音明顯壓倒了看空派的聲音。
數據面前,看空派的任何說法,都略嫌蒼白。11月份,廣州十區一手住宅網上籤約均價創下歷史新高,同比上升10.4%,環比上升9.8%;2012年前11個月,廣州房價13859元/平方米,同樣是歷史新高。11月份,全國70個大中城市中,環比價格上漲的城市達到53個。房價下降的城市越來越少,上漲的越來越多。
一方面是樓價創新高;另一方面是樓價漲幅小。2012年前11個月,廣州房價同比漲幅不過3.4%,對於歷經2007年、2010年房價暴漲的廣州樓市來說,這樣的漲幅微不足道,在小幅上漲的情況下創出新高,說明廣州房價一直在高位盤整,入市門檻沒有發生多大的改變。
正因爲如此,人們對廣州樓價的看法產生了分歧:有人認爲廣州樓價比較理性,2011年小幅上漲,2012年繼續小幅上漲;有人認爲廣州樓價並不理性,因爲樓價一直在高位盤整,入市門檻依然高高在上。
2012年即將成爲過去。假如樓價一直維持小幅上漲、居民收入一直高於樓價增幅,那麼購房的門檻終有一天會降低。今年年底,人們對未來房價增長的預期越來越強烈,市場上的投資客增多了,即使是自住型買家,投資意識也表現得更加明顯。也許,這將會影響未來樓市的成交量以及調控政策的加碼。
樓市會否再度在“成交量低迷-降價-成交量上升-漲價-大幅漲價-調控加碼-成交量低迷”的循環中打轉?元芳,你怎麼看?
微評議
樓價
總結易,預測難
有人說,預測樓價是不靠譜的事情,那基本屬於風水師的範疇;也有人說,預測樓價是一件很容易的事情,純粹是個人觀點。是“不靠譜”還是“很容易”,就看出發點如何。
股市中,看空派佔據上風;樓市中,看多派佔據上風。
無論喜歡與否,在房價的預測上,看多派更接近於事實。但這並不能說明,對於2013年房價的預測,看多派就一定比看空派靠譜。世界經濟聯繫密切,樓價又是本國的甚至世界的經濟活動一個結果的反映,其複雜程度,不是一句話兩句話所能概括。誰能預料到,2007年的輝煌之後,會有2008年的慘淡?誰又能預料到,2008年、2011年的慘淡,會在2009年、2012年發生逆轉?
事實上,衆人的預期,遠比不上一則調控對樓市的影響大。明年樓市有沒有調控,猜這個的難度比較大。
與預測樓價相比,總結樓價則容易得多了,事後諸葛總是容易做的。2012年樓市逆轉,房價上升,有房貸鬆綁的原因、有調控效應減弱的原因……樓價上漲幅度小,則是由於限購政策仍在、廣州還出臺了“限售”的措施……
總結其實就是回頭望,但人們不可能走回頭路。總結,是爲了更清楚地看到未來,找到更多樓價的變量。好好地總結,是爲了更好地預測。