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一夜之間,紅遍東西半球的音樂電視作品《江南style》,憑藉着自創的騎馬式舞步、頗具感染力的節奏及嘻哈搞笑的風格,成爲全球紛紛效仿的style。
而在房地產市場,同樣有一陣風靡全年的“風”,那就是剛需羣體置業風。毫不誇張地說,2012年的廣州樓市,基本就是靠剛需置業羣體支撐起來的。《江南style》在一個網站的點擊率有460萬次,而剛需羣體的入市正把廣州樓市2012年的成交量推向700萬平方米的高量。
樓市剛需,便是房地產市場無敵的“江湖style”。
數據:暢銷盤中九成是剛需盤
“史上最嚴厲”的調控,對具有真正購房需求的剛需羣體還是採取保護並鼓勵入市的態度,比如針對首套房貸款利率進行優惠、今年以來的降息等,對資金實力不是很雄厚的剛需羣體都是利好。從今年年初開始,壓抑了一年的剛需族逐漸放棄觀望,加入到購房大軍的行列,成爲支撐樓市的最重要力量。在今年前11個月,廣州樓市將近700萬平方米的成交量中,剛需買家功不可沒。
網易房產統計數據顯示,截至12月22日,近半年銷量排行前20名的樓盤中,有九成、即18個樓盤屬於剛需型樓盤。從成交套數上看,銷量前20名的樓盤,統統不在中心城區內,而多集中在番禺、南沙、增城、蘿崗、花都等區域。儘管目前這些區域內的多數樓盤往返廣州市中心還主要依靠自身的樓巴,但隨着廣州地鐵十三號、十四號、十六號、二十一號和四號南延線等多條線路的獲批及開始施工建設,未來外圍區域的樓盤往返市中心將會更加便捷。因此,暢銷盤中,絕大多數都有地鐵概念。
對剛需羣體的爭奪,可謂全年無休,一輪又一輪的營銷策略,演繹出一個又一個紅火的成交行情。直至年底,廣州樓市的剛需爭奪戰仍進行得如火如荼,剛需促成了暖冬樓市。
原因:主打性價比吸引購買力
廣州在售的數百個樓盤中,爲何這些樓盤能脫穎而出成爲暢銷樓盤?除了有品牌、地段等因素外,強調性價比便是它們最強大的競爭力。觀察廣州暢銷盤可見,在前20名樓盤中,五成樓盤的成交價在1萬元/平方米以下,其餘五成樓盤的成交價多集中在1.1萬-1.3萬元/平方米之間。
價格從來都是促銷的利器。在今年年初觀望氛圍濃厚的環境裏,降價促銷成功打開了剛需入市的閘門。今年2月中旬,金沙洲板塊的星匯金沙以“9字頭”的售價推出毛坯產品,直接跌回到2009年的樓價水平。緊隨其後,“供應大戶”中海金沙灣也制定出特價單位的促銷方案,最低價同樣迴歸至“9字頭”。一時間,剛需買家重新走進售樓部,降價促銷刺激客人迴流的大幕正式拉開。當然,此時還有一季度房貸相對寬鬆、多數銀行首套房利率回覆至基準水平的利好。
價格降了,是否就意味着剛需羣體可以輕鬆入市了?當然不是,還得結合產品因素考慮總價問題。因此,針對剛需羣體,商家紛紛推出了緊湊實用型的兩房及三房戶型,單位面積在70-110平方米之間,不少產品還有面積贈送,以1萬元/平方米左右的價格計算,一套100平方米的三房單位總價就在100萬元左右。特別像增城尚處於限價階段,每平方米七八千元的樓價吸引了大量廣州買家前往置業,相關數據顯示,近半年內,增城樓盤憑藉總價適中的優勢共成交了超過1.1萬套一手住宅,成交均價爲7724元/平方米。
微評議
誰贏得了剛需
誰就贏得了市場
剛性需求,從這個定義上看,註定了他們就是必須買房、必須換房的一羣。既然如此,在調控仍在持續、限購限貸政策仍在執行的市場背景下,誰贏得了剛需羣體,誰就能贏得市場。
冬至這一天,保利地產確認2012年認購銷售額已超過千億元。萬科、保利、中海、恆大這些銷售千億或接近千億的背後,自然有房企全國佈局、多元化發展的成功定位,當中,認清形勢把握剛需置業羣體也是他們成功的法寶。認真觀察這幾家房企在廣州的市場,今年內主推剛需產品的住宅項目成爲他們主要的“糧倉”。
一手樓市如此,二手樓市也如此。今年廣州二手樓市從4月份開始穩步升溫,至11月份成交量已經升至58.37萬平方米,成爲今年前11個月的最高量。在信貸的支持下,今年活躍在二手樓市中的買家,同樣也是以剛需羣體爲主,包括從租房到第一次買房的年輕人、要結婚的年輕人及換房羣體。在廣州三大中介行的統計中,首次購房者的比例今年約佔七成,絕對稱得上是主流消費羣體。
剛需,是今年樓市的主流關鍵詞,在廣州乃至全國樓市都一樣。明年,樓市調控仍將持續,剛需依然會是商家們爭奪的美味蛋糕。(記者陳玉霞)