|
||||
上港集團稱,該公司和方興地產[簡介最新動態]對半出資競得的海門路55號地塊,將作為上海港國際客運中心、國際航運服務中心項目的延伸和拓展項目的土地儲備。早報記者楊深來圖郁斐制圖
2012年的全國總價地王紀錄再度被刷新。
12月26日,備受關注的虹口區商辦地塊——海門路55號地塊,被上海國際港[最新消息價格戶型點評]務集團股份有限公司(600018.SH,上港集團)、威旺置業有限公司以總價56.8億元競得,折合樓板價23330元/平方米,溢價率21.1%。
56.8億元的成交總價,也讓海門路55號地塊壓倒南京下關區濱江江邊路以西2號地塊,成為2012年新的全國總價地王。南京下關地王由央企中冶旗下公司於今年11月30日,以56.2億元總價競得。
按上港集團昨日發布的公告,威旺置業系央企中國中化集團[簡介最新動態]公司旗下上市公司方興地產(中國)有限公司[簡介最新動態](00817.HK,方興地產)的下屬全資公司。上港集團稱,董事會已同意由雙方共同出資組建項目公司,開發該地塊,雙方投資比例/競買保證金比例為50%:50%。
上港集團稱,該公司競得海門路55號地塊,將作為上海港國際客運中心、國際航運服務中心項目的延伸和拓展項目的土地儲備。
出讓公告顯示,該地塊起始總價即高達46.9億元,出讓面積為40577.4平方米,容積率為6.0。
漢宇地產市場研究部經理付偉稱,海門路55號地塊位於北外灘板塊,與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢,共同構成黃金三角,是黃浦江兩岸綜合開發重點地區之一。
運營由方興操盤?
“海門路55號地塊的運營,未來將由方興操盤。”一知情人士說。
分析人士稱,方興有大型商辦物業的運營經驗。公司官網資料顯示,方興地產的業務板塊涵蓋高端地產開發、商務租賃及酒店投資與經營,在上海有金茂君悅酒店、金茂逸墅等項目。
不過,按方興地產昨日在公告中的表述,將與上港集團成立項目公司,威旺置業與上港集團分別持有50%權益。該土地的開發、建設、銷售、經營等工作,由項目公司負責實施。
“項目公司將采取董事會領導下的總經理負責制。上港集團將委派董事長、副總經理及財務部經理,而威旺置業將委派總經理、副總經理及財務部副經理。”方興地產在公告中說。
值得注意的是,海門路55號項目未來的投入壓力不小。
一位不願具名的分析人士稱,海門路55號地塊位置優越,但56億元的土地款,算上每年的資金成本,該地塊三年後的投資規模將至近百億元。加上該項目是商辦綜合體,沈淀資金周期起碼3年,意味著該項目投入百億後,可能還沒有資金回流。
“這類地塊,除了資金實力雄厚的央企,其他企業很難扛得起。”該分析人士說。
另一央企開發商投資部負責人也說,上述海門路地塊位置好,體量大,是一幅難得的好地。但對於普通企業而言,資金壓力不言而喻。據他透露,近期土地市場機會不少,他們公司也在找機會儲備地塊。
上港集團昨日在公告中提及,此次競買土地使用權所需資金由公司自有資金解決。
今年上半年財報顯示,截至6月底,上港集團現金及現金等價物餘額為90.28億元;上港集團由上海市國資委持股40.8%。
官網資料顯示,上港集團目前是中國最大的港口股份制企業,貨物吞吐量、集裝箱吞吐量均居世界首位。
起始單價較去年降17%
海門路55號地塊的稀缺性不言而喻。
上海中原地產研究諮詢部高級經理龔敏介紹,該地塊位於北外灘板塊,具有不可復制性。
“上海計劃到2020年基本建成具有全球航運資源配置能力的國際航運中心。北外灘作為航運服務集聚區的功能將得到認可,屆時北外灘將吸引更多的航運企業總部入駐,將催生商辦市場需求。”龔敏說,相關規劃提出,要把北外灘航運服務集聚區建設成為企業總部基地[最新消息價格戶型點評]、航運要素集聚中心、國際郵輪客運和口岸服務中心。
據付偉介紹,海門路55號地塊總建築面積將超過24萬平方米,未來或將建設辦公、商業、公寓式辦公等多種業態。屆時對板塊商業氛圍有推動意義。
付偉稱,目前北外灘板塊內辦公項目的成交單價普遍在3萬-5萬元/平方米。
“通過兩年左右時間開發,政府加大規劃力度,整個北外灘商業能級將有所增強。”付偉預計,海門路55號地塊項目未來建成後,如果開發企業選擇出售,房源售價預估將在4萬-5萬元/平方米,與目前拿地樓板價相比,仍然具備一定盈利空間。
值得一提的是,海門路55號地塊亦屬“復出”地塊。
去年7月,該地塊曾以46.67億元總價掛牌,後因出讓人要求中止出讓。時隔一年多後,重新掛牌出讓,其起始總價比去年提高了0.23億元,但由於容積率也從去年的5.0提昇至如今的6.0,算下來起始樓板價反倒較去年掛牌時的2.3萬元/平方米,下降了約17%。
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為,與2011年樓市低迷、企業預期悲觀不同,如今隨著市場成交量明顯反彈,房企拿地積極性也大增,年內已多次出現“復出”地塊的成交價高於前期掛牌價的情況。
12月上海土地出讓金創下年內新高
“近期樓市高總價的地塊頻頻入市,無形間提昇了競拍門檻,給更具資金實力的央企、國企提供了儲備優質地塊的機遇。”黃河滔說。
12月至今,上海已拍出兩幅總價超過50億元的大標的地塊,這也直接推高了12月上海的土地出讓金。
據21世紀不動產統計,截至12月26日,上海12月經營性土地出讓面積為60萬平方米,出讓金額為162億元,已經創年內最高。
在龔敏看來,總價地王的出現,反映了開發企業現有資金的充裕和對未來的樂觀預期,這跟去年有很大不同。
一業內人士分析,下半年以來,大面積且地理位置較佳的地塊供應增多,但買家基本都是有央企、國企背景的大型企業。
另有不願具名的開發商稱,下半年市場回暖基調已定,房企資金壓力有所緩解。此時去年流拍地塊調低價格後再次出讓,此時資金優勢較大的企業更容易把握機遇。而這些企業拿地,往往也有傳導作用,房地產企業普遍有伺機買地的計劃。
值得一提的是,今年上海土地市場先抑後揚的成交節奏相當明顯。
據21世紀不動產統計,1月至今(截至12月26日),上海共成交經營性用地135幅,成交面積約490萬平方米,出讓金額為719億元,分別較去年同期減少20.5%、24.3%和19.1%。年初市場低迷是成交回落的主因。其中,今年下半年上海土地出讓面積約361萬平方米,佔全年總量的73%;出讓金額合計達601億元,佔比為84%。