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12月24日,192輪“廝殺”後,融創中國[簡介最新動態](01918.HK)忍痛收手。
天津天塔道地塊因地理位置突出,引起數家知名房企關注,最終魯能[簡介最新動態]控股公司北京順義新城建設開發有限公司以46.2億元奪得。當地區域樓盤均價在18000-22000元/平方米左右。該地塊成爲2012年天津的雙料地王,總價和單價均創新高。
魯能異動
魯能集團的控股方是山東電力,而山東電力是國家電網下屬公司,魯能地產是具有央企背景的地產公司。魯能控股的北京順義新城建設開發有限公司2002年介入北京順義新城的土地一級開發,旗下的魯能7號院[最新消息價格戶型點評]今年上半年成爲北京市樓盤銷冠(樓盤成交數量第一)。
魯能地產並不屬於國資委最初確定的16家主業從事房地產的央企。魯能地產內部人士曾告訴記者,2011年2月,國資委正式同意了房地產成爲魯能集團的主營業務。坊間傳聞,保利[簡介最新動態]將收購魯能地產。兩公司對傳聞均予以否認。
2012年的土地市場,魯能表現並不顯眼。今年9月,上海申電投資有限公司以20.5億的底價,拿下了位於陸家嘴地的黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊,樓板價爲28983元/平方米。該公司被指和魯能集團有關聯,但魯能集團並未公開回應此事。
獲得天津地王之前,魯能旗下唯一地產類A股上市公司廣宇發展(000537.SH)更換了高管。近1/3高管被調整或離職,任職7年的總經理孟祥科辭職。值得注意的是,人事變動後,新晉者皆具有“魯能系”背景,新任總經理爲曾任魯能置業工程總監、濟南天地置業總經理的黃先可。
廣宇發展資產重組一直未能順利進行。按照最初的計劃,魯能集團將評估價值近60億元的房地產資產注入廣宇發展,後者由此將獲得海南三亞、海口、澄邁等地365.5萬平方米的二級開發土地和4482畝的一級土地開發項目。但受調控影響,併購重組處於暫停狀態。
儘管母公司國家電網2011年營業收入16753.6億元,在中國500強企業中位列第三,財力“逼人”,但人事變動,資產重組,近兩年內一直處於變動中的魯能地產,在房地產市場上的表現,遠遜於中海、保利等央企地產。
國資房企在加速
由於魯能地產的央企身份,央企再次受到關注。事實上,四季度以來的所謂地王爭奪,大型國企和央企,扮演了重要角色。
12月3日,保利地產以17.37億元拿下珠國土儲2012-13號地,成爲珠海今年的地王。此前,10月10日,保利一日獨得兩地王:保利信報聯合體以45億元拿下徐彙區濱江地塊,摺合樓板價27055元/平方米,溢價率爲42.9%;保利萬科聯合體競得長沙方面濱江新城B7地塊,成交價總計32.56億元,樓面地價1萬元/平方米。
11月30日,中冶控股80%的南京臨江老城改造建設投資有限公司,以底價56.2億元摘得南京下關G50地塊。11月28日,中海深圳公司以20億元的總價奪得深圳寶安尖崗山地塊,摺合樓面價1.09萬元/平方米。12月20日,中海再以28.4億元拿下佛山桂城蟲雷崗地鐵站一塊商住用地,總價和單價均爲佛山年度最高。12月26日,由大型國企上海國際港[最新消息價格戶型點評]務集團領銜的聯合體以56.8億摘得上海海門路55號商辦地塊,成爲上海年度總價地王。
此輪調控以來,小開發商想在土地市場分得一杯羹,並不容易。統計數據表明,房地產民企的發展速度已被國有企業趕超。在過去相當長的時間裏,民企地產憑藉靈活的機制,領先國企。但在新的市場環境下,國有企業拿地和融資的相對優勢更加明顯,幫助其超越民營企業。國金證券分析師曹旭特分析,是國有企業的資源優勢打敗了民營企業的機制優勢。
國金證券對2009年以來全國銷售排名前20名的6家國有地產企業和9家民營企業,進行橫向分析後發現,國企合計拿地份額從2010年的34%上升到2012年上半年的39%,而拿地的單位成本從3000元每平方米下降至如今的1600元,民營企業拿地成本則在1800-1900元每平方米之間保持不變。
值得注意的是,國企的相對擴張,並沒有給其財務報表帶來不良影響。國有企業的平均毛利率與民營企業基本相同,淨利率甚至強於後者;擴張也沒有導致負債率過高,短期資金狀況與民營企業幾無差異,負債率水平也低於後者。
規則不變優勢不減。地產項目從拿地到開盤,通常都有一年以上的間隔,而2011年至今國有企業拿地份額不斷上升,未來可售量也更加豐富。今年上半年,15家公司中,國企銷售額合計增速從落後11個百分點趕超至領先25個百分點;國有企業的市場份額也從40%上升到目前的47%。
地王的“推手”
央企的進攻姿態,令人側目。
但高策地產服務機構董事長陶紅兵在接受本報記者採訪時表示,不應把目光過分集中在央企身上。他認爲,央企承擔着國有資產保值和增值的責任,獲取更好的生產資料和資源是必要的。而地王的產生和地方政府的推地節奏有很大關係。
中國指數研究院提供的統計數據顯示,2012年11月份天津土地市場共推出112宗地塊,環比增長119.6%,同比增長86.67%。不僅僅是天津,其他城市在四季度也出現了賣地衝動。“市場不好的時候,地方政府是不會將優質地塊拿出來賣的。”陶紅兵說。但市場正處於微妙的時期,房價已經有擡頭的趨勢,在輿論壓力下,北京市已延遲了農展館地塊的出讓。
事實上,相比2010年土地市場的瘋狂,今年被開發商拿下的地王,溢價率均未超過100%。中國房地產研究會副會長顧雲昌對本報記者稱,開發商大舉拿地,是因爲對2013年的市場有較好的預期,房地產投資指標會先於宏觀經濟指標“放晴”而轉好,一般會提前3個月左右。十八大更明確了開發商的預期,因此大家紛紛開始拿地。
最近地王的頻繁產生,是否意味着2013年房價必然上漲?顧雲昌認爲,房價會穩中有升,但不會出現暴漲局面。
7月份北京萬柳地王拍賣前,人民日報發表的一篇文章指出,“2010年‘堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭’的話音未落,幾家央企一天之內在北京連拿三個地王,成爲這輪超過兩年的最嚴厲房地產調控的直接導火線,並導致國資委要求多家央企退出房地產業。”
很多人應該記得,2010年3月北京那幾個地王一出,北京房價連夜上漲,有的業主跳價5000元。當然,歷史不會簡單地重複。