|
||||
12月或成今年成交量最高月
熱度或輻射明年1月
“自11月以來市場成交逐漸回昇,12月前22天,上海商品住宅累計成交達74.80萬平方米,月成交有望再次突破百萬平方米,超過成交量最高的6月。不期而至的"暖冬"行情,也讓開發商推盤熱情持續,2013年1月將有17個項目推出,同比增加13.33%,其中不乏中高端項目推出的大戶型公寓及聯排產品。”
數據顯示,12月前22天,上海商品住宅累計成交達74.80萬平方米,按此估算,成交量有望再次突破百萬平方米,超過成交量最高的6月,成為2012年成交量最高的月份。翹尾行情再現,也讓開發商的推盤熱情持續,明年1月將有17個項目推出,同比增加13.33%。其中不乏中高端項目推出的大戶型公寓及聯排產品。
“暖冬”之下,業界對於2013年的預測也以量價小幅上昇,維穩為主基調。
萬科[簡介最新動態]海上傳奇“日光”
金豐[簡介最新動態]易居&佑威聯合研究中心監控的數據顯示,截至12月22日,12月上海商品住宅累計成交達74.80萬平方米,若能在接下來的8個交易日保持前22個交易日的日均成交量水平,則12月的成交量可達105.40萬平方米,超過目前成交量最高的6月102.07萬平方米的水平。
12月能否成為年內成交量最高的一個月,就取決於這最後8天的真實成交水平。但無論如何,12月的成交表現相較全年其他月份算是非常出色的,遠好於傳統“金九銀十”的表現。
“12月行情可以稱之為翹尾行情。”佑威機構執行董事黃志堅分析,造成年末翹尾行情的原因之一是傳統的“金九銀十”成交不理想,也加強了一部分開發商去化的決心,這主要體現在開發商近期推出的產品定價上,都比較貼合市場。
其次,今年成交雖然總體好於去年,但總的成交量依然在歷史的低位,前期成交的低迷造成今年開發商對於回款要求更為迫切,特別是前期未能實現銷售或者銷售量不大的項目,希望抓住有利的市場環境加緊銷售,達到既回款又讓利不大,同時使得報表更好看的目的。
黃志堅分析,一部分大型房企前期的以價換量,改變了“供求關系”格局,特別是100平方米以下的剛需產品,從供大於求變成了供不應求,價格早已經企穩,並有上漲的動力,這從某種程度上促使購房者提前入市,甚至出現“日光盤”。12月23日,位於浦東的萬科海上傳奇售樓處,記者看到還有些前來諮詢的購房者,但銷售人員基本已停止了營銷工作。
“房子都賣完了。”一銷售人員對早報記者介紹,12月22日是萬科海上傳奇開盤的第一天,共推出408套精裝修兩房、三房房源,成交均價約2.8萬元/平方米,“實價銷售,沒有優惠。”
12月9日,中建溪岸瀾庭推出216套房源,均價16500元/平方米,三天內付款9.9折,當天成交超過九成。10天後,中建溪岸瀾庭加推100套房源,目前各個戶型尚有房源在售。
德佑地產研究主任陸騎麟指出,2013年1月,成交量將有所回落,但減幅不會太大,首先春節是在2月份,對1月份的成交影響有限。其次,當前樓市延續著回暖行情,買房意願有所增強,也將會保證成交量的穩定。這從開發商預計開盤的數量就能觀察到一二。
中高端項目買氣旺
新浪樂居統計數據顯示,2013年1月預計有17個項目開盤,環比減少六成,同比增加13.33%。17個項目中未出現國內知名大型房企的身影,房源內中高端改善型項目有8個,佔比近半。
上海搜房數據監控中心分析師曲鵬表示,距離2013年的春節還有最後一個月,而樓市也逐漸向傳統的低潮期過渡。
上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示,現在樓市格局出現分化,龍頭房企紛紛提前完成全年業績,而另一方面,眾多的中小房企資金鏈狀況有待改善。近來樓市成交昇溫,量價齊漲,利於中高端項目銷售,2013年1月推出的這些項目中不乏希望搶跑2013年的中高端項目。
據了解,17個預開盤項目中,報價最高者為大華[簡介最新動態]諾斐灣、盛世豪園[最新消息價格戶型點評],達到4萬元/平方米。與去年同期相比,部分中高端房源選在2013年首月開盤,內環內的項目有濱江晶典[最新消息價格戶型點評]、中福浦江匯2個項目。
另外,新江灣城首府、捷克小鎮、風荷麗景[最新消息價格戶型點評]、大華諾斐灣、綠洲香格麗花園、嘉業海悅、錦繡逸庭會推出別墅類產品,為面積較大的聯排或獨棟。
中房信分析師薛建雄表示,年終通常是一年中高端房源買氣最盛的時候。所以高檔盤推盤比較集中,今年經過了的樓市逐步昇溫,到11月、12月的時候最有利於中高端產品的銷售。
黃志堅指出,剛需依然是主導,但年底中高端項目陸續發力,中高價位的需求同比去年增幅遠高於低端需求,改善型需求的份額有增加的趨勢。
金豐易居&佑威數據顯示,今年截至12月22日,均價2.5萬元/平方米以下的商品住宅成交了579.01萬平方米,同比增加了18.53%。均價2.5萬元/平方米到4萬元/平方米的商品住宅成交了150.24萬平方米,同比增加了91.29%。均價4萬元/平方米以上的商品住宅成交了62.50萬平方米,同比增加了44.10%。
黃志堅預測,2013年初改善型需求將進入更加有利的銷售窗口期,在剛需產品價格普漲的情況下,將會推動一部分猶豫的改善型買家入市,有利於大戶型公寓、聯排別墅、獨棟別墅等改善型產品的銷售。
價格“維穩”是主流
上海寶華企業集團有限公司副總裁楊健表示,今年各家開發商最後的衝刺階段已經基本結束,12月最後一周至明年1月的銷售不過是錦上添花,為明年做充足的打算。
一邊是堅持調控不動搖言猶在耳,一邊卻是樓市年末的翹尾行情。不禁讓人對於2013年有著更多的期待。
“明年房地產開發投資回昇幅度有限。”近日,由國家信息中心專家編寫、社科文獻出版社出版的2013年經濟信息綠皮書《中國與世界經濟發展報告(2013)》預測,2013年我國居民消費價格指數CPI將進入新一輪上漲階段,預計上漲3%。2013年房地產投資處於景氣恢復階段,開發投資回昇幅度有限。由於房地產調控不會出現明顯放松,保障性住房建設面臨較大的資金壓力,2013年房地產投資增幅回昇有限。假如明年GDP增長8%左右,房價同比增幅將小幅度上昇。
宋會雍表示,樓市目前是暖冬行情,成交正平穩上昇,雖然2013年1月樓市成交和供應會掉入谷底,但相比2012年1月,購房者期望值不同,出手欲望要高出許多,暖冬行情或將延續。
陸騎麟認為,2013年的樓市整體走勢基本上還會延續2012年的回暖行情,不過從今年下半年的樓市成交來看,在限購、限貸、房產稅等政策的持續抑制下,明年成交量的提昇難有大突破。不過月均80萬-100萬平方米的成交量已經能夠滿足開發商穩定的現金流,在資金不緊張的情況下,價格也難有下跌空間。
中國指數研究院上海研究總監陳延彬指出,明年一季度市場會慣性延續目前的回暖行情。2012年的行情整體好於2011年,2013年的行情應該會比2012年更好些,量價小幅上昇。但上昇幅度不會太大,這也是比較健康、多方都願意接受的發展方式。今年出現的剛需和改善型需求交替回暖的狀況,在明年仍將持續,購房需求仍以首次置業和首次改善的剛性需求為主。
觀點
權衡:剛性需求仍為主導
上海社會科學院經濟研究所副所長權衡:明年房地產市場仍將在宏觀政策的調控下穩步發展。雖然外部資金熱錢湧入可能會導致其他資產價格的異動,但房價並不會因此上漲。近期,70個城市的房價指數上漲,主要是剛性需求推動下部分市場結構性的上漲,調控的主要目的是房地產的去投資化,所以剛性需求和首次改善需求的成交改善也是各方願意看到的結果。相信,明年市場在堅持調控不放松的情況下,依然是以剛性需求和首次改善需求為主導的市場。
陳嘯天:抑揚交錯震蕩向上
中國房地產業協會市場委員會副秘書長陳嘯天:2013年不會是一廂情願的上行,市場將抑揚交錯、震蕩向上,不會一路上昇,房企只能做波段抓窗口,均價可能上昇超10%,限購持續。
而成交量方面,全國商品房成交量有望達到12億平方米,均價繼續攀昇10%以上。政策方面,限購政策不會退出,房產稅試點會進一步擴大。投資額增速將回歸到25%以上。
黃志堅:均價漲幅小於10%
佑威機構執行董事黃志堅:基於中國經濟“維穩”和改善結構的需要,明年調控政策上大幅從嚴或放寬的概率均不大,維持現狀或小幅變化的機會較大。因此,依照目前的運行態勢和政策環境,預計明年樓市的成交量會大於今年。從價格上講,項目會形成有漲有跌的格局,主要取決於供求關系。具體而言,剛需小戶型產品價格會有上漲的空間,而大戶型產品、聯排別墅、獨棟別墅則有優惠的空間,或價格下行的空間。改善型產品權重的進一步增加而會推動年度成交均價上昇,預計商品住宅成交均價漲幅不會超過10%,約和GDP相當。