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2012年房地產市場的表現超出了大家的預期。得益於地方政策微調、差別化信貸制度以及國家降息降準帶來的流動性增加以及市場預期看好,自住型需求在觀望之後,逐步釋放。今年的石家莊房地產市場從寒冬逐漸回暖,成交量穩中有降,價格穩中有升。開發企業在嚴峻形勢之下也開始尊重市場的選擇,以品質迎接市場的考驗。
2013年即將來臨,接下來的樓市將有什麼表現?燕趙都市報《燕趙樓市》特推出2012年度特刊,邀請業內人士和地產大腕深度解讀樓市那些事兒,爲購房者提供準確的市場走向,爲來年置業提供參考。
我省房企急需創新理念壯大實力
河北省住宅與房地產業協會會長張鳳珠
今年以來房地產市場雖然跌宕起伏,但我省基本保持了平穩健康運行、總體穩中有升的發展勢頭,得益於以下幾個方面的原因:我省認真而因地制宜地實施宏觀調控,有限度地執行“限購”等政策,投機性、投資性購房得到抑制,自住型改善型剛性住房需求得以有效釋放;着力發展滿足民生的保障性安居工程與普通商品住房,適時推出市場缺位的少量中高端住宅;房產企業不斷調整產業產品結構,城市綜合體等商業、產業地產以及養老養生地產方興未艾;房地產金融對於行業發展的支撐作用愈加明顯,實行差別化信貸及“降息”、“降準”等政策,促使流動性增加,融資渠道更爲多樣便捷;企業歷經調控洗禮,更加適應市場,注重產品質量品位,贏得消費者認可。
展望2013年,面對世界經濟低迷的趨勢,在未來出口難以持續保持高水平的情況下,我國作爲大國要立足依靠內需發展,而城鎮化推進將是拉動內需主要動力。我省城鎮化進程近年來不斷加速,房地產市場空間依然比較大。在調控政策的核心方向短期內不會發生改變、宏觀經濟形勢保持穩定的情況下,房地產市場未來走勢將會增速放緩、運行質量提高,市場細分化加劇,我省房企急需創新理念,壯大實力,迎接市場考驗。
要把城鎮化這個潛力發揮出來,還要靠改革推動,需要推進戶籍制度改革;城鎮基礎設施和保障房建設,還要完善融資和管理機制;城鎮化必須確保糧食安全,這關係到嚴格保護耕地和發展現代農業等問題,也要靠改革的辦法來推動。把城鎮化最大潛力和改革最大紅利結合起來,形成疊加效應,經濟就有長久持續的動力。
未來房地產市場仍將穩中有升
石家莊市房地產業協會副會長兼祕書長李水源
從截止到2012年11月份的統計數據中看出,今年的房地產發展形勢比年初預測的形勢要好一些。今年年初據我預測,房地產市場成交量將下降20%左右,住宅成交面積在380萬平方米左右,而目前的數據已經超過我的預測。
2011年1-12月份住宅總交易量爲417萬平方米,而從目前成交數據來看,2012年前十一個月住宅總交易量一共是380萬平方米,與去年全年相比只相差37萬平方米。今年12月份住宅成交量保守估計按20萬平方米來預測的話,到年底的成交量可能會達到400萬平方米左右,這與去年417萬平方米相比僅僅相差了十幾萬平方米,下降幅度還不足10%,應該說形勢還是比較樂觀的。
價格與預期差不多,上漲幅度在8%-9%左右,與去年同期相比形勢比較樂觀。今年房地產住宅市場總體來說是八個字———成交量“穩中有降”,價格“穩中有升”,這是2012年石家莊房地產市場的基本情況。
未來的房地產市場,仍將穩中有升。未來人均收入水平的增加,將提高購房者的支付能力,買房週期大大縮短,無形中提高房企銷售量,對於房產企業來說,也是利好消息。
城鎮化也將是未來的發展方向,城鎮化率提高是城鎮化質量提高一個很重要的標準,我算了一筆賬,如果現在十一五期間的城鎮化率是47%,到十二五規劃要達到54%,增加7個百分點,按照我們現在國家13億人口來計算,7個百分點將近是1億人口,也就是說全國的城鎮人口要增加1億。現在達到54%的一億人口按照現在的家庭構成來說,接近3000萬個家庭,如果按每戶100平方米的居住面積來算的話,一共需要30億平方米,也就是說全國需要有30億平方米的住房建設規模才能夠滿足城鎮化的住房要求。
根據國家統計局的數據,現在我們國家每年商品房的竣工量大概在5億平方米左右,這樣來算的話,30億住房面積需要五年才能夠完成,這樣來看,起碼在這一個五年計劃之內,企業的住房銷售是絕對有保證的。
如果再進一步估算,城鎮化率達到60%,就增加到13個百分點,人口達到將近1.7億,也就是說有4500萬個家庭左右,每戶100平就是45億平方米,1年竣工5億平方米,45億住房面積需要房地產企業將近10年才能完成,這就是城鎮化率的提高爲房地產企業所帶來的發展機遇,所以就目前形勢來看,房地產企業至少還有30年的活躍期。
綜合來看,一是整個房地產行業在今後大有作爲;第二,我們國家的發展前景應該是非常喜人的,給我們提供了一個很好的發展機遇;第三,房地產市場前景還是非常美好的。
開發企業緊抓市場謀生存和發展
河北金麥加房地產開發有限公司總經理張愛東
2012年,我們走過了相對平穩而又敏感的一年。2011年10月國家強化房地產調控,各類新聞媒體大量宣傳報道,使購房人心理髮生變化,對石家莊房地產市場造成較大影響,出現成交低迷情況。但到了2012年3月份,被擠壓的剛需逐步釋放,尤其是自住型首套住房需求給予了一定的銷售支持,市場在逐步回暖,直至到11月份,成交基本持平,雖然今年沒有呈現像往年的“金九銀十”現象,但2012年4至8月份成交持平或強於2011年,年度的整體成交量應該與往年持平。無論近期從北京、上海、深圳等大城市的成交,還是石家莊本地的銷售形勢看近一段時間,大家也感覺到了,“暖冬”似乎悄然而至。2012年的石家莊房地產成交以自住需求、剛需爲主,改善性需求還沒有完全釋放。從國家政策方面,對房地產的調控也是堅決抑制不合理住房需求,保證首套住房銷售和貸款供給。縱觀今年的石家莊房地產市場,一方面高品質的房地產項目在增加,對成交價格起到擡升作用,一方面各房企抓緊產品和銷售政策調整,適時推出了剛需戶型產品,平穩售價,採取高速週轉的市場策略,快速回籠資金,謀求在日益激烈的房地產市場的生存和發展機會。
2012年石家莊房價從統計數據看應該是有一定的漲幅,但這種房價上漲水平符合社會經濟發展水平和社會平均成本的上漲水平,還是較爲合理的。從石家莊城市的整體發展,城市建設在高速發展,城中村、舊城改造在如火如荼進行中,房地產供應充足,局部區域房地產市場競爭激烈,從近階段石家莊房地產價格走向以及市場成交情況來看,如果國家不強化出臺強硬的房地產調控政策,2013年石家莊樓市不論在成交量還是房價都應該是穩中有升,不會出現大幅上漲和下跌行情。
隨着經濟快速發展,社會環境的不斷優化,人民生活水平的不斷提高,城市居住生活方式及觀念在不斷地發生改變。居住社區在滿足居住需求的同時,更成爲人們追求美好生活品質、滿足精神生活需求的重要方面。在競爭激烈的石家莊房地產市場,從資金和效益需求角度,房地產產品就會出現分化,一方面,純住宅和商業性質的住宅出現分化,剛性需求產品和改善性需求的產品會出現分化,住宅低端的產品和高端產品會出現分化。市場會不斷出現各類型、各檔次水平的房地產項目,尤其是高品質住宅產品的出現。在滿足居住的基本條件,對於好的住宅產品,更加註重產品品質及項目所孕育出來的居住文化品質,給業主所能帶來好的生活品質同時,帶來文化和精神的品位。住宅不再是鋼筋水泥的堆砌,而是一處承載全家人幸福,並與其精神文化需求相匹配的居所。好的住宅產品在滿足建築設計規範、城市居住規劃和建築施工質量要求的基本前提下,從施工質量、設計標準、建材品質、建築風格、園林綠化、社區配套入手,着力打造和建設綠色社區和綠色住宅產品,成爲市場認可和歡迎的和諧、綠色、宜居的生活社區。
簡單與不簡單的建房之道
河北中迪房地產開發有限公司營銷總監楊立高
大家都知道,石家莊樓市限購已經實行了一年多,目前看調控效果還是比較明顯。目前的形勢來看,大部分政策肯定是帶有一定延續性的,所以在這個大前提下,可以預見2013年樓市不會有大的變化。但是剛需依然存在,並且強大。有專家說過:中國的房地產至少還有30年的活躍期。這是因爲,中國的城鎮化道路還有相當長的時期。那我覺得這個說法很科學。中國正處於城鎮化快速發展階段。這個大環境決定了房地產還將持續發展。總結來說,2013年應該是成交量穩中有降,價格穩中有升。
想要贏得市場的認可,說簡單,也不簡單。簡單地說,就是做好產品,你的房子是名副其實的好房子,市場就一定認可你。而不簡單之處在於,做出好房子需要方方面面的努力和細心。比如我們中山華府。青鳥·中山華府的出現,很大程度上是我們渴望在石家莊的城市中心爲老百姓營造一個美好的大家園。作爲城市建設者,我們不希望我們在做的事情僅僅是造房子,房子是家園的外殼,我們還需要賦予它靈魂。所以我們有幸得到石家莊的這樣一塊風水寶地,城市核心。我們一定要竭盡全力爲石家莊人民建造一個滿意的家園,從建築,到園林,到配套……我們無不精心思慮,最後呈現給大家看這個作品是否滿意。就是這樣認真地造房子,才能造出大家認可的好房子,才能贏得市場。
充滿變數的市場會使開發商更加敏銳
河北兆祥房地產開發有限公司副總經理葉靜偉
宏觀調控仍然繼續的2012年,石家莊市場意外出現“暖冬”行情,打破了樓市的傳統休眠期。在此年末之時,人們的購房熱情仍在延續,開發商、品質樓盤也繼續熱情地扮演着不同的角色。
根據近兩年國家調控的規律和效果來看,調控會越來越理智、越來越人性化。2013年的樓市,伴隨未來微調政策的利好,及市場需求與產品供給之間適時、適量、適度的對接,正常性的購房需求會以循序漸進、相對均勻的速度進行釋放,人們會有更多時間和機會去做綜合選擇,必然會更加理性。
同時,充滿變數的市場會使開發商更加敏銳和變通,將更加註重完善產品品質、物業服務等關乎居住本身的層面,以求符合市場需求走得更遠。
高品質、高品位的產品在任何時間、任何市場都會贏得市場的認可。真正優質的產品,並非停留於表面的高端符號,而是各種切身生活利益的組合體。首要是優越的地段,能夠讓你優先享受到教育、醫療、景觀等資源;其次便是產品本身,細緻考量人的生活感受而設計;最後是主張的生活方式,建築與情感、家人與鄰里、自然與心靈能夠親密融合。
林蔭大院,中國廣廈北上的首發作品,完完全全符合了高品質產品的要求和標準,位於新華區核心位置,由七支國際頂級團隊打造,採用100%全石材建築立面,強調回歸自然和傳統的人居理念,爲人們提供不同以往的全新的生活模式。
住宅產品應更注重生活體驗
石家莊科旭房地產開發有限公司副總經理郝春利
按照政府規劃,石家莊將由一個不到300萬人口的城市發展成一個人口在500萬的特大城市。這將對石家莊住宅市場的需求產生強大的拉動效應,帶動整體城市居住需求的升級換代。顯而易見,未來一段時間內,住宅需求將有明顯增量,其中既有石家莊的新進人口的住房需求,又有石家莊本市居民對住房升級換代的改善型需求。從政策上來說,石家莊樓市限購已經實行了一年多,調控效果漸顯。隨着購房者剛性需求的日益增多,以及住宅開發、建築成本的提高,2013年石家莊樓市價格一定會穩中微漲。
隨着經濟的發展,人民生活水平的整體提高,房地產不能再是簡簡單單蓋房子,要想產品贏得較高的市場認可度,而更多的是通過房子給居住者帶來完美的生活體驗和全新的生活理念。對於生活體驗,業主對產品的區位、交通、周邊的配套、產品本身舒適度的要求越來越高。就拿我們玫瑰灣項目來說,有自己得天獨厚的優勢。項目位於石家莊裕華區的核心位置,項目周邊交通便利,除了給業主帶來完美的生活體驗還着力改變業主的生活理念。玫瑰灣要打造出北歐小鎮般的靜謐、浪漫的“慢格調愜意生活”。所以,我覺得產品從主觀生活理念和客觀生活體驗的雙重角度出發,一定會贏得市場高度的認可和業主們的一致歡迎。
石家莊樓市將更加成熟
原河名墅營銷總監趙殊童
房地產調控,從短期來說,在規範市場秩序、使價格合理迴歸方面起到了重要作用,從長遠來說,對促進房地產產業長期穩定和可持續發展具有積極作用。隨着城鎮化快速發展,國民收入穩步提高,消費結構不斷升級,改善性需求將會持續增加。所以,2013年,石家莊樓市仍有較大發展空間,將在市場規律的引導下,繼續朝着健康積極的方向逐步完善,更加成熟,可以預料,優秀產品將繼續被市場追捧。
萬事以人爲本,不斷創新,是贏得市場的突破口。外在方面不斷關注客戶需求,內在方面潛心研究產品,兩者緊密結合後,通過發現、創造、滿足的系列過程,從而打造出觸動客戶心靈的產品。原河名墅,傾聽、發現客戶需求,不斷與時俱進,升級產品,交付給客戶的不僅僅是別墅,更是引領了一種生活方式,追求一種文化的、生活的精神滿足。所以原河名墅不論市場競爭如何,均連續三期創造省會別墅開盤即售80%以上的銷售傳奇。
購房者更加註重開發商品牌和產品品質
石家莊榮泰房地產開發有限公司常務副總經理李麗娟
國家調控政策一直在限制投資性需求和投機性需求,所以現在石家莊以及全國的市場購買力以剛需爲主。只要政策不開放,投資性或投機性需求無法入市,整個房價是不會大漲的,最多是溫和地微漲。
隨着市場的理性迴歸,投資者淡出市場,理性購房者將更多的目光聚焦於開發商的品牌和產品的品質上。從奧北公元、保利花園等項目的熱賣,我們不難看出,項目背後的產品硬實力和品牌軟實力是市場始終認可的關鍵。但是,這對於奧北公元而言只是起步和基礎。2013年,是奧北公元的服務年,也是品質年,項目不僅要樹品牌,做品質,更要提服務,創生活。作爲中國健康地產的倡導者,奧北公元首次提出要在省會建立全生命週期健康豪宅服務體系,該體系將涵蓋健康服務系統、生活服務系統、醫療服務系統、運動服務系統等多個方面,提供七星級私家會所、權威私人醫院、四點半學堂等全維服務,讓我們的業主和家人享受呵護一生的360°健康人文服務。(陳紅)