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還有幾天2012年就要過去,在2012年,濟南市房地產市場經歷了一次空前的轉變,市場的“變臉”出乎了不少購房者意料。在歲末之際,濟南房地產市場現狀如何?週刊記者做了一份比較詳細的分析,爲想置業的業主做一參考。
購房者:從上半年的“猶豫不決”到下半年的“果斷出手”
今年不少購房者都有一個共同的感受,那就是在上半年的時候面對各種促銷很是“淡定”,在猶豫中選擇了“觀望”,但在下半年則是選擇了“果斷”出手。
於晨晨2009年畢業後留在了濟南,這兩年攢了一點首付後,在家人的資助下,他決定在2012年購買一套婚房。於晨晨的單位在經十路省體育中心附近,交通便利,所以他的選房範圍較爲廣泛,從上半年開始,他先後看了位於東部的海信慧園、西部的凱旋新城、以及南部的泉景天沅等各個區域的房子。
上半年的看房心情,於晨晨用了“不慌不忙”來形容,因爲當時房價還有向下走的趨勢,所以他一直在不停地比較,“其實有的房子促銷價格挺讓我動心的,但由於對市場的判斷不準,所以在猶猶豫豫中就過去了。”
於晨晨說,“五一”期間他在東部一樓盤見到了一批促銷房源,價格在每平米7000元多點,而此前該樓盤的價格在8100元左右,自己就有些心動,但還是沒買。但幾個月後於晨晨發現,同是這個樓盤,在下半年幾次開盤後,價格逐漸漲回到8000元左右。
今年7月份以後,於晨晨開始有點着急了。因爲在那之後,很多樓盤逢推房源就要漲一二百元,而且大家購買的積極性好像高了很多。
“我也決定要儘快出手了。”於晨晨說,在今年“十一”前後,他在濟南西站附近的綠地新裏愛麗舍公館購買了一套90多平方米的房子,價格在每平米6100多元,“總價50多萬,我還能承受。”於晨晨說,雖然有點遠,但他看中這裏的升值潛力。
在本月底,於晨晨再次爲下半年的“果斷出手”而慶幸,“我一個熟人又去買了同一個項目,均價已經6500元了。”
成交:從上半年的“逐漸回升”到下半年“迅速回暖”
“到了年底市場還這麼熱,這在往年真是不多見。”省城資深地產營銷人士李勇25日有些感慨地對記者說,2012年最後這一個月,市場熱度依然不退,這與年初時的情況形成了鮮明對比。
“還有幾天就過元旦了,但上週新開的樓盤依然保持了好的銷售勢頭。”世聯怡高山東市場部負責人告訴記者,近期各項目開盤成交率依然較高。以上週花園路東頭一個新開的項目爲例,推出了370多套房子,當天就賣出300套,開盤銷售率達到了80%以上。
根據濟南建設部門的數字,截至12月25日,12月濟南新建商品住宅已成交4372套,預計月底成交達到5000套左右。
而從濟南市2012年整體的成交狀況來看,也經歷了一個從回升再到迅速回暖的過程。建設部門的統計數據顯示,年初濟南新建商品住宅月成交套數不足千套,隨後回升到1000多套,上半年最高月成交套數到了3000多套,業內人士多認爲其是一種“逐漸回升”。
而到了下半年,每月的成交量升至4000套,而到了年底更是到了近5000套。綜合當前各月的數據,在繼續限購的2012年,濟南新房成交總套數爲43712套,比2011年的33309套增加了10000多套,增加了31%多。
價格從上半年“連續下降”到下半年“連續上漲”
郭先生是省城東部一家樓盤的營銷負責人,說起一年的賣房經歷,他說自己的心情是從“略悲觀”到“小驚喜”。
郭先生說,上半年的時候由於購房者多是在觀望,爲了促進銷量,他想了很多辦法,其中之一就是推特價房,上半年最低的房子價格在7500元/平方米,而此前的價格是在8200元/平方米左右。郭先生說,雖然如此,但銷量還是不盡如人意。
但進入下半年,郭先生髮現情況有所改變,人們的購房熱情上升,在此情況下,他和各家開發商一樣,採取了每次推房源一次加個50元-200元的做法,到年底,價格基本回到了原來的水平,而且銷量還不錯。
郭先生的經歷也是2012年濟南房價走勢的一個縮影,從年初的不斷下降到下半年的不斷上升。
根據國家統計局今年以來發布的房價數字,濟南房價一年中走了一個弧形的曲線。今年1-5月份,濟南房價環比變化出現連續下跌的趨勢。而在經歷了6月份的環比持平,房價停止下跌後,此後的幾個月,房價的環比變化出現了連續上漲。
雖然下半年出現連續上漲,但綜合一年的情況,累計下跌了1%,累計上漲了0.8%,濟南房價2012年總體還是小幅下跌了。
開發商:從被動“完任務”到“上調目標”
“目前我們山東公司今年40億元的銷售任務總算是完成了。”25日,一家一線開發商山東公司的負責人如釋重負地告訴記者。
這位負責人告訴記者,年初面對購房者的觀望和市場的態勢,40億的銷售任務讓他們有些“亞歷山大”,“弦繃得很緊”,爲保證完成任務,採取了低價開盤走量的策略。從後期的情況看,由於房源產品較好,這一策略發揮了重要作用,任務量完成的速度有所加快,但到10月份,該公司還有10億元的銷售任務沒有完成。但有些出乎意料的是,隨着年底市場的熱銷,剩下的任務在緊鑼密鼓地推盤中完成了。
但這位負責人表示:今年的任務完成了,但由於形勢不錯,明年的任務增加了一半,不過他對明年的市場持樂觀態度。
土地市場全年土地市場較爲平穩,年底有些“活躍”
綜合國土部門發佈的土地出讓數據,截止到2012年12月中旬,濟南市居住及商服用地供應111宗,基本完成原計劃。其中,111宗土地中,西客站片區佔近一半,達到52宗。
在成交的111宗土地中,絕大多數是因爲只有一家企業報名而底價成交,價格也較爲穩定,只有6宗土地進入了現場競拍,且多數出現在年底。3月8日,濟南土地競拍落下龍年第一槌,濟南舊城開發投資集團有限公司競得位於省委黨校老校區的2012—G002地塊與2012—G003地塊。7月23日,萬科地產首次出現在濟南的土地拍賣現場。最激烈的一次競拍發生在11月14日,8家實力房產企業經過33輪競價,南海置富發展有限公司以16.1億元拿下歷城區桑園路的一宗居住土地。12月3日,萬科地產拿下進入濟南的首宗土地,經過28輪競價,以15.8億拿下位於化纖廠路的一宗居住土地。
專家:濟南房價已穩定,明年可能繼續小幅上漲
對於2012年濟南房地產市場的“變臉”,專家認爲是正常的市場反應,當前濟南的房價總體比較穩定,未來仍有可能小幅上漲。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認爲,當前濟南房價雖然小幅上漲,但相對穩定,明年在限購等房地產調控政策繼續執行的背景下,房價不可能大漲,但小幅上漲可能性較大。(崔榮傑生活日報)